Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 14 DECEMBRE 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12828 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAPQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° 11-19-0021

APPELANTS

Monsieur [P] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

Madame [X], [V] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

INTIMES

Monsieur [R] [N] [Z] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Madame [S] [Y] [L] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte notarié du 18 avril 2016, M. [R] [W] et Mme [S] [L] épouse [W] ont loué à M. [D] [B] et Mme [A] [F] une maison à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 000 euros hors charges.

Par acte d'huissier du 24 septembre 2018, M. [R] [W] et Mme [S] [L] épouse [W] ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre prenant effet au 17 avril 2019.

Par acte d'huissier en date du 5 juillet 2019, M. [R] [W] et Mme [S] [L] épouse [W] ont fait assigner M. [D] [B] et Mme [A] [F] aux fins d'expulsion.

Mme [A] [F] est décédée le 6 octobre 2020 et sa mère, Mme [X] [F], héritière et occupante des lieux, est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement contradictoire entrepris du 8 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

Ordonne l'expulsion de M. [D] [B] et Mme [X] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 4] ;

Dit qu'à défaut pour M. [D] [B] et Mme [X] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [R] [W] et Mme [S] [L] pourront, neuf mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [D] [B] et Mme [X] [F] in solidum à verser à M. [R] [W] et Mme [S] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne M. [D] [B] et Mme [X] [F] in solidum à verser à M. [R] [W] et Mme [S] [L] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M. [D] [B] et Mme [X] [F] in solidum à verser à M. [R] [W] et Mme [S] [L] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [B] et Mme [X] [F] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Ordonne l'exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 7 juillet 2021 par M. [P] [B] et Mme [X] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 octobre 2023 par lesquelles M. [P] [B] et Mme [X] [F] demandent à la cour de :

Vu les articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dire recevables et bien-fondés M. [D] [B] et Mme [X] [F] en leurs conclusions,

Infirmer le Jugement en ce qu'il a dit que l'expulsion pourra être réalisée 9 mois après la signification d'un commandement afin de quitter les lieux et en ce qu'il a condamné M. [D] [B] et Mme [X] [F] à verser aux époux [W] une somme de 500 euros à titre de dommages intérêts et une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant et statuant à nouveau,

Octroyer à M. [D] [B] et Mme [X] [F] un délai de 36 mois pour quitter les lieux,

Débouter les époux [W] de l'ensemble leurs demandes indemnitaires,

Dire que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 octobre 2023 au terme desquelles M. [R] [W] et Mme [S] [L] épouse [W] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris,

Débouter les appelants de leurs demandes d'augmentation de délais d'augmentation d'expulsion,

Débouter les appelants de toutes leurs demandes de réformation du jugement entrepris du chef des dommages et intérêts alloués aux époux [W], de l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamner M. [D] [B] et Mme [X] [F] à payer à chacun des intimés la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [D] [B] et Mme [X] [F] in solidum au paiement des dépens d'appel et autoriser les avocats aux offres de droit à bénéficier des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

Selon l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions (...)'.

Selon l'article L.412-4, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 29 juillet 2023, actuellement en vigueur, 'la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Il en résulte que les délais supplémentaires pour quitter les lieux ne peuvent excéder un an.

Au soutien de leur demande, M. [B] et sa belle-mère Mme [F] font valoir que cette dernière est âgée de 98 ans, de sorte que son déménagement va nécessairement s'avérer délicat. Ils soutiennent qu'ils sont à jour du paiement de leurs loyers, en ce que la réindexation de l'indemnité d'occupation ne serait pas possible, et affirment que M. [B] n'a de cesse de solliciter les services préfectoraux et municipaux pour obtenir une solution de relogement, en vain à ce jour. Ils ajoutent qu'ils ne sont pas responsables du délai de la présente procédure.

Si le déménagement d'une personne de 98 ans est nécessairement source de stress pour elle-même et pour son entourage, il convient de constater qu'aucun élément sur l'état de santé ou de dépendance de Mme [X] [F] n'est produit. Les bailleurs font valoir à juste titre que son occupation des lieux date de 2019, de sorte qu'elle n'a pas d'attachement de longue date à ce logement. Ils soulignent qu'eux mêmes sont âgés de 77 ans.

Les époux [W] soutiennent encore à juste titre que la situation financière actuelle des appelants n'est pas justifiée, les derniers avis d'imposition produits datant de 2019, tandis que M. [B] indique dans un courrier adressé au maire de la commune qu'il 'peut payer un loyer jusqu'à 2000 euros', de sorte qu'il ne serait pas éligible à un logement social. Or, aucune recherche de logement dans le parc privé, pas plus que de dépôt de demande de logement social ne sont produits.

Les intimés font également valoir avec pertinence que le jugement entrepris, qui ne fait pas l'objet d'une demande de réformation sur ce point, condamne M. [B] et Mme [F] in solidum au paiement d'une 'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux', de sorte qu'il y a lieu à réindexation du loyer. Ils justifient que les occupants restent devoir à ce titre la somme totale de 1639,07 euros, outre la somme de 532 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2022, soit la somme totale de 2171,07 euros.

Les bailleurs justifient en outre que le jardin n'est pas correctement entretenu, en produisant un courrier du maire de la commune du 5 octobre 2023 dont il résulte que les arbres de la propriété 'empiètent sur la voie publique et menacent la sécurité, notamment au niveau des réseaux filaires', alors que la taille des arbres constitue une réparation locative selon le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Enfin, il sera nécessairement tenu compte du délai de la présente procédure, ayant permis aux appelants de bénéficier de 54 mois de délais de fait depuis la date d'effet du congé du 17 avril 2019.

En conséquence, le délai supplémentaire de 9 mois octroyé par le premier juge s'avère suffisant, et il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Le premier juge a alloué la somme de 500 euros aux bailleurs, en considérant que le délai écoulé depuis le congé délivré leur causait un préjudice qui n'était que partiellement réparé par le versement du loyer courant, compte tenu de la nécessité pour eux de reporter leur projet de vente.

Les appelants soutiennent que les bailleurs ne subiraient aucun préjudice, en ce que le bien pourrait être vendu occupé, et en ce que 'même si un bien occupé se vend moins cher qu'un bien libre, cette différence se compense totalement par l'obtention des loyers payés par le locataire'.

Il convient toutefois de juger que les occupants, en ne libérant pas le bien à l'issue de la date d'effet du congé, font perdre aux bailleurs la chance de vendre le bien libre de toute occupation. Or, ces derniers produisent un avis de valeur du bien libre de toute occupation pour un prix de 290.000 euros, contre 170.000 euros pour le bien occupé. Contrairement à ce qu'allèguent M. [B] et Mme [F], cette différence n'est pas compensée par la perception des loyers, laquelle prendra fin avec la vente. Les époux [W], s'ils ne veulent pas subir une perte substantielle de la valeur de leur bien, sont donc contraints du fait du maintien dans les lieux des appelants de reporter leur projet de vente, ce qui constitue un préjudice devant être indemnisé, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge.

Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum M. [B] et Mme [F] à verser aux époux [W] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement de première instance s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner in solidum M. [B] et Mme [F] à payer aux époux [W] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] [B] et Mme [X] [F] à payer à M. [R] [W] et Mme [S] [L] épouse [W] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] [B] et Mme [X] [F] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président