Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 DECEMBRE 2023

N° 2023/ 822

Rôle N° RG 22/13861 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFWZ

[A] [J], [E] [O]

[L] [F], [U] [O]

C/

[K] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 03 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00868.

APPELANTES

Madame [A] [O]

née le 17 avril 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [O]

née le 01 décembre 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentées par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assitées de Me Willi SCHWANDER de l'ASSOCIATION ARRIVAT - SCHWANDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [K] [V]

né le 21 juillet 1957 à [Localité 3] (Algérie), demeurant [Adresse 2]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 juin 2006, M. [B] [O] a consenti à M. [K] [V] et Mme [C] [P] un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 2], à [Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 770 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.

Par avenant en date du 25 juin 2014, les parties ont indiqué que le bail se poursuivait avec M. [V], Mme [P] ayant quitté les lieux. Le loyer mensuel est alors fixé à la somme de 900,07 euros et la provision sur charges à celle de 140 euros par mois.

Le 27 mars 2019, [B] [O] est décédé.

Mmes [A] et [L] [O] ont signifié à M. [V], par acte d'huissier en date du 9 décembre 2019, un congé pour vendre à effet au 15 juin 2020.

Le 22 janvier 2020, M. [V] a accepté le prix de vente de 140 000 euros figurant dans le congé.

Aucun acte de vente n'a été signé.

M. [V] se maintenant dans les lieux, Mmes [A] et [L] [O] l'ont, par acte d'huissier en date du 15 juillet 2021, assigné devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir son expulsion suite au congé pour vendre délivré le 9 décembre 2019 à effet au 15 juin 2020 et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux.

Par ordonnance contradictoire en date du 3 juin 2021, ce magistrat, relevant l'absence d'acte de notoriété justifiant du droit d'agir de Mmes [O] en tant qu'héritières de feu [B] [O], a :

- déclaré irrecevables les demandes de Mme [A] [O] et Mme [L] [O] à l'encontre de M. [K] [V] pour défaut de qualité à agir ;

- laissé les dépens à la charge de Mme [A] [O] et Mme [L] [O] ;

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par actes d'huissier en date du 15 juillet 2021, Mme [A] [O] et Mme [L] [O] ont fait assigner, M. [K] [V], devant le même juge des référés aux mêmes fins.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 juin 2022, ce magistrat a :

- reçu l'intervention volontaire de Mme [Z] [O] née [R] ;

- déclaré irrecevables les demandes tendant au constat du congé, à l'expulsion de M. [K] [V] et à sa condamnation au paiement d'indemnités d'occupation formées par Mme [L] [O], Mme [A] [O] et Mme [Z] [O] née [R] ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnités d'occupation ;

- renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond ;

- condamné Mme [L] [O], Mme [A] [O] et Mme [Z] [O] née [R] à verser à M. [K] [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [L] [O], Mme [A] [O] et Mme [Z] [O] née [R] aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 18 octobre 2022, Mmes [A] et [L] [O] ont interjeté appel de la première ordonnance en date du 3 juin 2021 en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 14 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elles sollicitent de la cour qu'elle :

- les déclare recevables et biens fondées en leurs prétentions ;

- infirme, en conséquence, l'ordonnance entreprise ;

- statuant à nouveau ;

- déclare bon, valable et régulier le congé signifié à M. [V] le 9 décembre 2019 sur le fondement de l'article 15-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- le valide avec toutes les conséquences de droit ;

- déclare le bail consenti par [B] [O], aux droits duquel elles interviennent, arrivé à expiration le 15 juin 2020 ;

- déclare M. [V] déchu de plein droit de tout titre d'occupation ;

- ordonne son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens dans la huitaine de la signification de l'arrêt à intervenir, de justifier de l'acquis des charges locatives et de remettre les clés ;

- les autorise, faute pour M. [V] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local de leur choix aux frais, risques et périls de M. [V] ;

- condamne M. [V] à leur payer, en deniers ou quittance, sur le fondement de l'article 1240 du code civile, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 200 euros correspondant notamment au montant du loyer précédemment appliqué, majoré des charges et accessoires, à compter du 16 juin 2020, et ce, jusqu'à libération définitive et complète des lieux ;

- assortisse toutes les sommes dues des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;

- condamne M. [V] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens.

Régulièrement intimé par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, suivant acte d'huissier en date du 14 novembre 2022, remis à étude, M. [V] n'a pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 23 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d'agir de Mmes [O]

L'article 122 du code de procédure civile énonce que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité et le défaut d'intérêt.

L'article 31 du même code prévoit que l'action est ouverte à tous eux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l'espèce, Mmes [O] justifient de leur qualité de propriétaires du bien occupé par M. [V] en tant qu'héritières de feu [B] [O], décédé le 27 mars 2019, tel que cela résulte de l'acte de notoriété dressé par acte notarié du 28 mai 2019.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes de Mmes [O] formées à l'encontre de M. [V] pour défaut de qualité à agir.

Sur l'occupation sans droit ni titre de M. [K] [V] par suite de la délivrance d'un congé pour vendre et sa condamnation à une indemnité d'occupation à compter du 16 juin 2020

Il résulte en premier lieu de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l'espèce, se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de M. [V], en ce qu'il s'est maintenu dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été signifié, sans que son offre de vente faite le 22 janvier 2020 n'ait abouti, Mmes [O] entendent obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation.

Concernant la validité du congé pour vendre, il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié, notamment par sa décision de vendre le logement. A peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué, être délivré six mois avant l'expiration du bail, mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Il vaut offre de vente au profit du locataire. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l'occurrrence, le congé pour vendre délivré le 9 décembre 2019 respecte, à l'évidence, l'ensemble des conditions requises par l'article 15 susvisé. Il a bien été signifié six mois avant l'expiration du bail devant intervenir le 14 juin 2019 et reprend l'ensemble des mentions requises à peine de nullité.

S'il apparaît que M. [V] a donné une suite positive à l'offre de vente par courrier en date du 22 janvier 2020, aux termes duquel il indique vouloir acquérir l'appartement qu'il occupe et avoir sollicité un prêt immobilier d'un montant de 140 000 euros, il convient de relever que les éléments de la procédure, et en particulier la lecture de l'ordonnance contradictoire entreprise, ne permettent aucunement d'établir l'existence d'une vente qui serait effectivement intervenue depuis. Si [V] soutenait devant le premier juge que la vente avait échoué du fait de Mmes [O], aucune pièce ne permet de le démontrer.

En tout état de cause, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Il s'ensuit que, faute pour la vente d'avoir été réalisée avant le 22 mai 2020, l'offre de vente faite le 22 janvier 2020 par M. [V] n'est plus, à l'évidence, valable.

Dans ces conditions, le fait pour M. [V] de s'être maintenu dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre, soit à compter du 16 juin 2020, caractèrise un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser en ordonnant son expulsion.

L'article L 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

L'article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

En l'occurrence, M. [V] ne s'étant pas introduit dans les lieux par voie de fait, il n'y a pas lieu de réduire le délai de deux mois susvisé, comme le demandent les appelantes, pas plus que de supprimer le sursis de la mesure d'expulsion pendant la trêve hivernale.

Enfin, étant donné que M. [V] se maintient dans les lieux sans droit ni titre, il sera condamné à verser à Mmes [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 1 200 euros correspondant au montant du loyer, majoré des charges et accessoires, à compter du 16 juin 2020, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des lieux. Les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Etant donné que Mmes [O] n'avaient pas justifié de leur droit d'agir devant le premier juge, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens de première instance à la charge de Mmes [O] et n'a pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Si la cour a procédé à un examen au fond de l'affaire, cela s'explique par la production de Mmes [O] de l'acte de notoriété dressé le 28 mai 2019, soit bien avant la saisine du premier juge.

Dans ces conditions, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en appel.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande d'indemnité formée par Mmes [O] pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes de Mme [A] [O] et Mme [L] [O] à l'encontre de M. [K] [V] pour défaut de qualité à agir :

La confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit que M. [K] [V] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 16 juin 2020 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [K] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

Dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle, en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il devra être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

Condamne M. [K] [V] à verser à Mme [A] [O] et Mme [L] [O] la somme provisionnelle de 1 200 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 16 juin 2020, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Dit que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, jusqu'à parfait paiement ;

Déboute Mme [A] [O] et Mme [L] [O] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Laisse les dépens de la procédure d'appel à la charge de chaque partie par elle exposés.

La greffière La présidente