Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRET DU 05 DECEMBRE 2023

(n° 435 , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07820 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRA7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 13 Février 2023 rendue par le Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/05784

APPELANTE

Mme [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005561 du 21/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A.S. HENEO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier lors des débats : Stefanie VERSTRAETEN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier présent lors de la mise à disposition.

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Par acte sous seing privé du 3 mai 2017, la société Heneo a donné à bail à Mme [G] un appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une redevance mensuelle de 506,71 euros, hors provision sur charges de 29,07 euros.

Plusieurs redevances étant demeurées impayées, la société Heneo a fait signifier par acte d'huissier de justice du 17 novembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 048, 64 euros.

Par acte d'huissier de justice du 7 juillet 2022, la société Heneo a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux et de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties et ordonner les mesures subséquentes d'usage (expulsion, condamnation au paiement de provisions dont une indemnité d'occupation provisionnelle).

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Par ordonnance de référé contradictoire du 13 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a :

au principal , renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse ;

constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 3 mai 2017 entre la société Heneo et Mme [G] concernant la chambre située [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 17 décembre 2021;

ordonné en conséquence à Mme [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

dit qu'à défaut pour Mme [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Heneo pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

débouté la société Heneo de sa demande de suppression du délai de deux mois ;

dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné Mme [G] à verser à la société Heneo la somme provisionnelle de 1 726,86 euros décompte arrêté au 15 décembre 2022, incluant la mensualité de novembre 2022, correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021 ;

autorisé Mme [G] à s'acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 70 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

condamné Mme [G] à verser à la société Heneo une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 16 décembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou ensuite de l'expulsion) ;

condamné Mme [G] à verser à la société Heneo 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

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Par déclaration du 25 avril 2023, Mme [G] a relevé appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens, Mme [G] demande de :

la recevoir en ses écritures ;

la déclarer bien fondée ;

débouter la société Heneo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit,

réformer l'ordonnance de référé contradictoire rendue le 13 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

juger que les demandes formulées par la société Heneo sont sérieusement contestables ;

juger n'y avoir lieu à référé ;

renvoyer la société Heneo à mieux se pourvoir ;

juger que la société Heneo n'a pas rapporté la preuve de ses prétentions visant à l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 3 mai 2017 par l'effet du commandement de payer délivré le 17 novembre 2021 ;

y ajoutant,

juger n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;

juger que les dépens resteront à la charge de la société Heneo, sauf à juger que les dépens de première instance et d'appel seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

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Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens, la société Heneo demande de :

la déclarer recevable et bien fondée en se présentes écritures ;

débouter Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

confirmer l'ordonnance entreprise, en date du 13 février 2023, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédure civiles d'exécution ;

La recevant en son appel incident sur ce point, y faisant droit et statuant à nouveau :

supprimer au bénéfice de Mme [G] le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédure civiles d'exécution ;

y ajoutant,

condamner Mme [G] au paiement de la somme complémentaire de 2 378,38 euros, au titre des réparations locatives ;

condamner Mme [G] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 octobre 2023.

Sur ce,

Mme [G] est liée avec la société Heneo à un contrat soumis à la législation des logements-foyer relevant des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Pour critiquer l'ordonnance entreprise, Mme [G] se borne à soutenir que la société Heneo ne justifie pas d'un commandement de payer, ni des avis d'échéance et de régularisation des charges.

Toutefois, ainsi que relevé par le premier juge, le commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnée dans le contrat de résidence conclu le 3 mai 2017, a été signifié par huissier de justice le 17 novembre 2021, pour la somme en principal de 2 048, 64 euros. Cet acte, régulièrement délivré à étude, correspond à la dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées.

Les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées par Mme [G].

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2021, ordonne l'expulsion de Mme [G], condamne celle-ci au paiement d'une somme provisionnelle de 1 726, 86 euros correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, autorise Mme [G] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités dans les conditions fixées par l'ordonnance, et, enfin, condamne Mme [G] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.

Etant observé que Mme [G] a quitté la résidence, il n'y a pas lieu de supprimer le bénéfice du délai de deux mois qui suit le commandement prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Enfin, la société Heneo réclame la condamnation de Mme [G] au paiement de la somme complémentaire de 2 378, 38 euros au titre des réparations locatives. Cependant, le juge des référés ne peut qu'accorder une provision à ce titre. Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.

Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Contrairement à ce que Mme [G] affirme, le premier juge, en la condamnant au paiement de la somme modique de 200 euros au titre de l'indemnité de procédure, a pris en considération sa situation économique.

Mme [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. La demande de la société Heneo, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Heneo relative aux réparations locatives ;

Condamne Mme [G] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;

Rejette la demande de la société Heneo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT