Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 OCTOBRE 2023

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 19/00404 - N° Portalis DBVK-V-B7D-N7LZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 DECEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/04143

APPELANTS :

Monsieur [O] [G]

né le 10 Juillet 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

et

Madame [V] [T]

née le 07 août 1960 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par Me Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Guillaume REY, avocat

INTIMES :

Monsieur [X] [D]

né le 28 Janvier 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 8] (DANEMARK)

et

Madame [F] [M] épouse [D]

[Adresse 7]

[Localité 8] (DANEMARK)

Représentés par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Laure D'HAUTEVILLE de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Rémy LEVY, avocat au barreau de MONTPELLIER

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l'instance par Me Ferouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture du 17 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 14 septembre 2023 prorogée au 05 octobre 2023 puis au 26 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 11 juin 2008, [O] [G] et [V] [T] ont acquis de [X][D] et son épouse [F] née [M] une maison d'habitation située à [Localité 2] (34).

Dans cet acte, les vendeurs ont déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix années précédentes. Or en 2006 et 2007 ils avaient fait procéder à des travaux de réaménagement du garage en pièce principale avec l'intervention de [I] [L] en qualité d'architecte.

Les acquéreurs ont constaté la présence de fissures, transformées par la suite en fractures, et ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier qui, par ordonnance du 21 avril 2011, a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [H].

Par exploits d'huissier des 11 et 18 mai 2016 [O] [G] et [V] [T] ont assigné [X] [D] et son épouse, [I] [L] et la société MAF devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour les voir condamner au paiement des travaux de reprise et à la réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.

Par jugement du 05 décembre 2018 ce tribunal a :

- débouté [O] [G] et [V] [T] de leurs demandes ;

- condamné [O] [G] et [V] [T] à payer aux époux [D] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné [O] [G] et [V] [T] aux dépens.

[O] [G] et [V] [T] ont relevé de cette décision le 18 janvier 2019.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 21 novembre 2022,

Vu les conclusions des époux [D] remises au greffe le 8 juillet 2019,

Vu les conclusions de [I] [L] remises au greffe le 19 octobre 2022,

Vu les conclusions de la société MAF remises au greffe le 9 décembre 2022,

MOTIFS

Les appelants soutiennent que les vendeurs ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie décennale et, surabondamment, au titre de la garantie des vices cachés et ils demandent, en conséquence, leur condamnation, avec celle de l'architecte et de son assureur, au paiement des travaux de réfection et des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices.

Sur la demande au titre de la responsabilité décennale :

Les appelants sont fondés à rechercher la responsabilité décennale des vendeurs en application de l'article 1792-1-2° dans la mesure où ils peuvent démontrer que les désordres affectant l'immeuble ont un lien de causalité avec les travaux d'extension du garage.

En application d'un permis de construire délivré le 3 juillet 2006, les époux [D] ont transformé le garage en pièces habitables et ces travaux ont fait l'objet d'une déclaration d'achèvement le 1er février 2007.

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire qui s'appuie sur un diagnostic géotechnique, des désordres ont été constatés : affaissement entre le pied du mur de la villa et les terrasses, nombreuses fissures et fractures dans les murs tant extérieurs qu'intérieurs. L'expert affirme que ces désordres généralisés affectent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

L'expert géotechnique a relevé les causes des désordres :

- la maison est fondée par l'intermédiaire soit de semelles filantes de faible dimension soit d'un genre de faux radier ;

- l'extension du garage a été réalisée en crête de talus dans les remblais entraînant tassements et déplacements, ce qui aggrave les désordres initiaux ;

- les argiles observées sous les remblais de couverture présentent une certaine sensibilité au phénomène de retrait/dessiccation ce qui constitue un facteur aggravant.

Cependant, l'extension abritant initialement le garage a été réalisée avant la transformation dudit garage en pièces habitables sans qu'aucun élément ne permette de préciser sa date. L'expert judiciaire affirme que la transformation du garage n'a pas touché sa structure. Or, tant les opérations d'expertise que les éléments versés aux débats par les parties ne permettent pas de définir l'auteur et la date de réalisation de l'extension. Par ailleurs, la cause initiale de la faiblesse de la structure réside dans le faible ancrage au sol de la villa dans des matériaux remblayés et sensibles au phénomène de retrait/dessiccation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie décennale puisqu'il n'est pas démontré que la transformation du garage en pièces habitables a un lien de causalité direct et certain avec les désordres constatés.

Sur la demande au titre des vices cachés :

Les appelants soutiennent que les vendeurs ont fait une fausse déclaration en indiquant qu'aucune construction n'avait été effectuée dans les 10 dernières années alors même qu'ils ont transformé le garage en pièces habitables deux ans auparavant et qu'ils ne pouvaient ignorer l'existence des désordres qui ont donc été dissimulés.

Ainsi que l'a relevé à juste titre le jugement, si les époux [D] ont effectivement fait une déclaration inexacte, il importe de rechercher s'ils avaient connaissance d'un vice caché, c'est-à-dire des fissures ou vices de construction affectant l'immeuble. En effet, seule la connaissance d'un tel vice et non l'existence de travaux sans rapport avec celui-ci les empêcherait de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés.

Or, au cours des opérations d'expertise, [O] [G] et [V] [T] ont eux-mêmes précisé que les signes précurseurs étaient apparus à la fin de l'année 2009, soit environ 18 mois après leur acquisition de la maison.

Le fait que l'expert géotechnique s'interroge sur la date de création d'un contrefort, soit au moment de la réalisation de l'extension, soit après l'apparition de désordres masqués, ne permet pas d'affirmer que les époux [D] ont dissimulé l'existence de désordres apparus antérieurement à la vente puisque cet expert émet seulement une interrogation sans y apporter de réponse alors même que les appelants ont signalé, devant l'expert [H], l'apparition des désordres à la fin de l'année 2009.

En conséquence, la connaissance des vices de construction par les époux [D] avant la vente et ainsi leur mauvaise foi ne sont pas démontrées et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne in solidum [O] [G] et [V] [T], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [D], à [I] [L] et à la mutuelle des architectes français la somme de 2000 € chacun pour les frais engagés en cause d'appel ;

Les condamne in solidum aux dépens de l'appel.

Le greffier, le président,