Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 22/00080 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LFUY

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Me Naceur DERBEL

la SELARL FAYOL ET ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 17 OCTOBRE 2023

Appel d'un Jugement (N° R.G. 1121000449) rendu par le Juge des contentieux de la protection de VALENCE en date du 25 novembre 2021, suivant déclaration d'appel du 04 Janvier 2022

APPELANTE :

Association ANEF VALLEE DU RHONE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Me Naceur DERBEL, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

Mme [R] [S]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Me Jacob KUDELKO de la SELARL FAYOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère

Mme Ludivine Chetail, conseillère

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Septembre 2023

Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, en présence de Ludivine Chetail, conseillère, assistées de Claire CHEVALLET, greffière, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 janvier 2018, l'association l'ANEF « Vallée du Rhône », association notamment en charge d'assurer l'hébergement de personnes en grande difficulté sociale, a régularisé un bail de droit commun avec Mme [R] [S] portant sur un logement de type 3 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 407 euros, outre une provision pour charges de 22 euros, soit un total de 429 euros.

Ce logement a été mis à la disposition du couple [I] par le biais d'un contrat d'hébergement relevant du dispositif d'hébergement d'urgence en date du 14 novembre 2018.

La famille [I] ne relevant plus du dispositif d'urgence, l'ANEF a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 septembre 2020, informé l'agence Immo de France, gestionnaire du logement, de sa décision de résilier le bail avec effet au 07 décembre 2020 sauf nouveau locataire.

Toutefois, la famille [I] occupante, a refusé de libérer les lieux.

L'ANEF a alors demandé d'annuler la résiliation, ce que Mme [S] a refusé.

Par assignation en date du 27 avril 2021, Mme [S] a demandé au tribunal judiciaire de Valence de:

-juger que l'ANEF est occupante sans droit ni titre depuis le 08 décembre 2020.

-ordonner l'expulsion de l'association l'ANEF et de tous occupants de son chef.

-dire qu'à compter du 08 décembre 2020, l'ANEF devra lui payer à titre d'indemnité d'occupation une somme de 837,75 euros par mois.

-condamner l'ANEF à lui payer une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement en date du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Valence a :

-dit que le congé délivré le 04 septembre 2020 par l'association ANEF à Mme [S] concernant le bail d'habitation conclu le 22 janvier 2018 et portant sur l'appartement situé à [Localité 1], [Adresse 3] est valide ;

-constaté que le bail conclu le 22 janvier 2018 entre l'association ANEF et Mme [S], portant sur l'appartement situé à [Localité 1], [Adresse 3], a pris fin le 07 décembre 2020 ;

-ordonné en conséquence à l'association de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

-dit qu'à défaut pour l'association ANEF d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [S] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, et notamment, le cas échéant, de M. [D] [I] et de Mme [C] [I], si nécessaire avec le concours d'un serrurier et de la force publique, du logement sis à [Localité 1], [Adresse 3] ;

-condamné l'association ANEF à payer à Mme [S], à compter du 08 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 660,06 euros, déduction faite, le cas échéant, du montant des règlements partiels effectués par l'association ANEF entre le 08 décembre 2020 et le prononcé de la présente décision ;

-condamné l'association ANEF à payer à Mme [S] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

-condamné l'association ANEF aux dépens ;

-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration d'appel du 04 janvier 2022, l'association l'ANEF a relevé appel du jugement en ce qu'il a :

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône" à payer à Mme [R] [S], à compter du 08 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 660,06 euros, déduction faite, le cas échéant, du montant des règlements partiels effectués par l'association ANEF "Vallée du Rhône"entre le 08 décembre 2020 et le prononcé de la présente décision.

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône" à payer à Madame [R] [S] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône"aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 17 mai 2022, l'association ANEF "Vallée du Rhône" demande à la cour de:

-réformer le jugement en ce qu'il a :

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône" à payer à Mme [R] [S], à compter du 08 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 660,06 euros, déduction faite, le cas échéant, du montant des règlements partiels effectués par l'association ANEF "Vallée du Rhône" entre le 08 décembre 2020 et le prononcé de la présente décision.

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône" à payer à Madame [R] [S] la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône" aux dépens.

En jugeant de nouveau

-en mettant à la charge de l'association ANEF "Vallée du Rhône" à compter du 08 décembre 2020 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 440.04 euros (418,04 euros de loyer, 18,08 euros de charges et 3,92 euros au titre du contrat robinetterie).

-en supprimant totalement la clause pénale prévue dans le contrat comme étant excessive et manifestement inadaptée au cas d'espèce et ce, à dater du 08 décembre 2020 avec toutes les conséquences de droit.

-en supprimant la condamnation de l'association ANEF "Vallée du Rhône" au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile eu égard à l'équité et la spécificité du cas d'espèce.

-en jugeant que l'équité ne dicte pas la condamnation de quiconque au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-en statuant ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, l'ANEF fait valoir la spécificité de sa mission, les difficultés auxquelles elle est confrontée au quotidien avec des usagés hébergés dans l'urgence, et donc sa parfaite et totale bonne foi quant à l'appréciation de la clause pénale. Elle énonce qu'elle n'a plus aucun lien avec la famille [I], qu'elle n'accompagne plus.

Elle souligne qu'outre le jugement attaqué, elle a agi en justice directement à l'encontre des époux [I] afin de pouvoir rendre effective si possible de son côté la procédure d'expulsion.

Dans ses conclusions notifiées le 20 avril 2022, Mme [S] demande à la cour de:

Vu l'article 1231-5 du code civil

Vu le jugement

-confirmer la décision quant aux dispositions querellées.

-rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires.

-condamner l'association ANEF à payer à Madame [R] [S] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Mme [S] énonce que l'indemnité d'occupation revêt une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre qui doit être appréciée par le juge sans que celui-ci puisse être tenu par une stipulation contractuelle.

La clôture a été prononcée le 15 mars 2023.

MOTIFS

Selon l'article 1.6 du contrat de bail, à l'expiration du délai de préavis applicable au congé ou à la résiliation, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Si après l'expiration du bail, il ne restituait pas les lieux libres de toute occupation, il sera redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires, réclamé sans pour autant que cela lui confère un titre locatif.

Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause figurant à l'article 1.6 précité constitue bien une clause pénale, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Or en l'espèce, le bailleur ne subit aucun préjudice suite à la demande de résiliation du bail puisque, du fait du refus des époux [I] de quitter le logement, les loyers et charges ont continué à être payés, sachant qu'il s'agit d'une location présentant un caractère spécifique, puisque l'ANEF a pour objectif de permettre le logement de personnes en grande précarité.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer outre charges plus 1 euro, le jugement sera infirmé.

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :

-condamné l'association ANEF à payer à Mme [S], à compter du 08 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 660,06 euros, déduction faite, le cas échéant, du montant des règlements partiels effectués par l'association ANEF entre le 08 décembre 2020 et le prononcé de la présente décision.

-condamné l'association ANEF "Vallée du Rhône" à payer à Madame [R] [S] la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Et statuant de nouveau,

Condamne l'association ANEF à payer à Mme [S], à compter du 8 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, plus 1 euro, déduction faite, le cas échéant, du montant des règlements partiels effectués par l'association ANEF entre le 8 décembre 2020 et le prononcé de la présente décision,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE,                                        LA PRESIDENTE,