Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 414 DU 28 SEPTEMBRE 2023

R.G : N° RG 22/00866 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DPHP

Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 19 janvier 2017, enregistrée sous le n° 14/00542.

APPELANTE :

Madame [V] [II]

[Adresse 17]

[Localité 18]

Représentée par Me André LETIN, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 60)

INTIMES :

Monsieur [E] [U]

section Volny

[Localité 18]

Représenté par Me Gabriel DANCHET-GORDIEN, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 17)

Madame [A] [M] [F] (héritière de M. [C] [F], décédé le 16/02/2012

[Adresse 5]

[Localité 12]

Madame [G] [F] (héritière de M. [C] [F], décédé le 16/02/2012

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentées par Me Bernard PANCREL, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 73)

Monsieur [I] [WY]

[Adresse 16]

[Localité 18]

Représenté par Me Sully LACLUSE de la SELARL LACLUSE & CESAR, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY.

Madame [LB] [FP] [F] épouse [S] (en qualité d'héritière de M. [C] [F] décédé le 16 février 2012)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Non représentée.

Madame [T] [D] [B] veuve [F] (en qualité d'héritière de M. [C] [F], décédé le 16 février 2012)

[Adresse 5]

[Localité 13]

Non représentée.

Monsieur [W] [X] [Y] [F] (en sa Qualité d'héritier de M. [C] [F], décédé le 16 février 2012)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Non représenté.

Madame [H] [J] [F] (héritière de M. [C] [F], décédé le 16/02/2012

[Adresse 6]

[Localité 9]

Non représentée.

Madame [UF] [F] épouse [O] (héritière de M. [C] [F], décédé le 16/02/2012)

[Adresse 7]

[Localité 13]

Non représentée.

Madame [P] [K] [F] (héritière de M. [C] [F], décédé le 16 février 2012)

[Adresse 3]

[Localité 14]

Non représentés

Monsieur [L] [F]

Section Volny

[Localité 18]

Non représenté.

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 15 mai 2023, en audience publique,devant la cour composée de :

Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,

Madame Valerie MARIE-GABRIELLE, conseillère,

Madame Pascale BERTO, vice-présidente placée,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 28 septembre 2023.

GREFFIER :

Lors des débats : Madame Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de

l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par Madame Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, par suite d'un d'empêchement de la présidente et par Madame Yolande MODESTE, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

-:-:-:-:-

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêt du 30 septembre 2021 rendu par défaut auquel il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions des parties, la cour de céans a :

-dit que les dispositions de l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil sont applicables au titre de la construction en litige édifiée par [E] [U] sur la parcelle située sur la commune de [Localité 18] (Guadeloupe) figurant au cadastre à la section [Cadastre 15] lieudit [Adresse 17], propriété de [V] [II],

-sursis à statuer jusqu'à ce que [V] [II] formalise son option sur le sort de la dite construction,

-dans l'attente, ordonné la radiation de l'affaire.

A la demande de [V] [II], par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 septembre 2022, l'affaire a été remise au rôle.

Par conclusions du 13 octobre 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, elle demande à la cour, au visa des articles 555 et 1240 du code civil, de :

-rejeter l'ensemble des moyens, fins et conclusions de [E] [U],

-ordonner son expulsion sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,

-prendre acte de l'option choisie par [V] [II],

-prendre acte et juger que [V] [II] sollicite de voir ordonner le paiement des frais de matériaux achetés par [E] [U] au vu des factures que celui-ci produira en cours d'instance,

-condamner [E] [U] au paiement de la somme de 90 000 euros pour dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

-condamner [E] [U] au paiement de la somme de 10 000 euros pour dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

-condamner [E] [U] au paiement de la somme de 5 000 euros pour dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

-condamner [E] [U] au paiement de la somme de 8 000 euros pour dommages et intérêts au titre de l'article 700 du outre les entiers dépens.

Dans ses ultimes conclusions du 30 novembre 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, [E] [U] sollicite de la cour, de:

-condamner [V] [II] à lui verser la somme de 200 000 euros au titre du coût des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement,

-rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par [V] [II],

-ramener à de plus justes proportions la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-statuer ce que de droit sur les dépens.

[G] et [A] [F] (les Consorts [JE]) et [I] [WY] constitués dans le cadre de cette procédure n'ont pas conclu en réplique suite au rétablissement de celle-ci au rang des affaires en cours.

L'ordonnance de clôture, qui est intervenue le 3 janvier 2023, a fixé l'affaire devant la cour le 15 mai 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 septembre 2023 pour son prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l'exercice du droit d'option et ses conséquences

Selon l'article 555 du code civil, 'lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent'.

Au cas présent, en application de l'alinéa 4 de l'article précité et des termes de l'arrêt du 30 septembre 2021 ayant reconnu [E] [U] constructeur de bonne foi au sens de l'article 550 du code civil, [V] [II], propriétaire de la parcelle [Cadastre 15] sur laquelle est édifié l'immeuble litigieux a opté pour le remboursement à celui-ci du coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre.

Au soutien de son argumentaire tendant au paiement de ce chef de la somme de 200 000 euros, [E] [U] fait remarquer que le devis qu'il produit ne tient compte que du coût des travaux de gros-oeuvre, la juridiction devant prendre en compte également le coût des matériaux et de la main d'oeuvre pour les travaux de second-oeuvre, d'où l'estimation de la valeur vénale du bien constitué en R+1 de plus de six pièces implantée sur un terrain de 996m².

Sur ce point, [E] [U] -bien qu'ayant été sommé par [V] [II] de produire documents administratifs, plans et factures acquittées pour la construction de cette maison- n'a versé au dossier qu'un devis de M. [Z] [MY] entrepreneur en date du 20 mai 2022 pour des travaux de maçonnerie, de charpente et de couverture comprenant fourniture et main d'oeuvre pour la somme totale de 87 784,25 euros ainsi qu'un avis de l'agence immobilière Guy Hoquet en date du 6 novembre 2020 estimant la valeur vénale du bien en cause dans 'une fourchette de prix allant de 230 000 à 240 000 euros'. Il convient de souligner que ledit immeuble a été construit sans permis de construire ainsi que le rappelle le service de l'urbanisme de la commune du [Localité 18] dans son courrier en date du 6 février 2007.

Aussi, au regard de l'option choisie par [V] [II] et des pièces dont dispose la cour, il est de juste appréciation de dire que le coût total des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre pour l'ensemble des travaux de premier et second oeuvre estimés à la date du remboursement et compte tenu de l'état dans lequel se trouve ladite construction s'élève à la somme totale de 100 000 euros. Aussi, [V] [II] sera condamnée à payer à [E] [U] cette somme en application de l'article 555, alinéa 4 du code civil.

Par ailleurs, ce dernier sera tenu de quitter les lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dés paiement intégral de cette somme par [V] [II].

Sur les demandes de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1240 du code civil (ancien 1382), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et selon l'article 1241 du code civil (ancien 1383), chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Dans le cadre de ces dispositions, il incombe à celui qui entend engager la responsabilité extra-contractuelle, d'établir l'existence d'un fait dommageable et d'un lien de causalité entre le dommage et la faute ou le fait allégué.

[E] [U] ayant édifié de bonne foi l'immeuble dont s'agit, peu important qu'il ait pu jusqu'ici profiter de sa mise en location, [V] [II] ne produit aucun document probant justifiant des préjudices financier et de jouissance invoqués.

Au soutien de sa demande au titre du préjudice moral, si [V] [II] verse aux débats un certificat médical du docteur [R] [N] en date 27 mars 2017 faisant état de son diabète qui serait aggravé par le stress lié à ce conflit outre sa carte lui reconnaissant le statut de personne handicapée, ces pièces sont insuffisantes à justifier de l'existence d'un tel dommage direct, certain et actuel de sorte que cette prétention ne peut davantage aboutir.

Dés lors, ces demandes aux fins de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'appelante ayant été contrainte d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.

Les autres demandes faites à ce titre seront rejetées.

Enfin, [E] [U] sera tenu aux entiers dépens de l'instance d'appel

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu l'arrêt de la cour de céans en date du 30 septembre 2021,

Vu le droit d'option formalisé par [V] [II],

Condamne [V] [II] à payer à [E] [U] la somme de 100 000 euros au titre du coût des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre de la construction édifiée par ce dernier sur le terrain cadastré [Cadastre 15] lieudit [Adresse 19] (971) appartenant à celle-ci;

Ordonne l'expulsion de [E] [U] desdits lieux, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dés paiement intégral de la somme de 100 000 euros par [V] [II] ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts concernant les préjudices financier, de jouissance et moral formulées par [V] [II] ;

Condamne [E] [U] à payer à [V] [II] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [E] [U] aux entiers dépens d'appel ;

Signé par Valérie MARIE-GABRIELLE conseillère par suite de l'empêchement de la présidente et par Yolande MODESTE greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière /La présidente