Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17681 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOOL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/01695

APPELANTE

S.A.R.L. BS HABITAT exerçant sous l'enseigne STEPHANE PLAZA ALFORTVILLE immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 812 205 474,

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

INTIMÉS

Madame [E] [F] [S] [I] divorcée [H] née le 17 septembre 1967 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Me Miryam BENJELLOUN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [R] né le 14 avril 1972 à [Localité 11] ([Localité 11])

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

Madame [B] [P] épouse [R] née le 02 novembre 1981 à [Localité 9] ([Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. JSA prise en la personne de Maître [K] [Y] es liquidateur judiciaire de la SARL BS HABITAT exerçant sous l'enceigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mai 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Claude CRETON, président de chambre

Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

En présence de :Alimata CISSE, stagiaire

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 23 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre pour le président empêché et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Par acte du 25 avril 2019, par l'entremise de la société BS habitat, M. et Mme [R] ont conclu avec Mme [H] une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement situé à [Adresse 8].

Mme [H] ayant refusé de signer l'acte de vente notarié alors qu'elle n'avait pas exercé son droit de rétractation et que toutes les conditions suspensives avaient été levées, M. et Mme [R] l'ont assignée en exécution forcée et en paiement de dommages-intérêts.

La société BS habitat est intervenue volontairement pour solliciter la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 19 000 euros correspondant à la rémunération prévue par le contrat de mandat.

Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- reçu la société BS habitat en son intervention volontaire ;

- constaté la perfection de la vente et condamné Mme [H] à payer à M. et Mme [R] le prix de vente ainsi qu'une somme de 36 100 euros au titre de la clause pénale ;

- accordé à Mme [H] un délai de deux ans pour le paiement de ces sommes ;

- débouté Mme [H] de sa demande d'annulation de la promesse, de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de sa demande en garantie et en paiement de dommages-intérêts formée contre la société BS habitat ;

- débouté la société BS habitat de ses demandes ;

- condamné Mme [H] à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société BS habitat et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement. Les deux instances ont été jointes.

Suite au placement en liquidation judiciaire de la société BS habitat, la société JSA est intervenue en qualité de liquidateur judiciaire.

La société BS habitat sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il la déboute de ses demandes et conclut à la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 19 000 euros au titre de sa rémunération, outre 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] s'est désistée de l'instance et de l'action qu'elle a engagées contre M. et Mme [R] qui se sont également désistés de l'instance et de l'action contre Mme [H].

Elle sollicite l'infirmation du jugement qui la déboute de son action contre la société BS habitat dont elle demande la condamnation à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 440 276,96 euros se décomposant comme suit ;

- 350 000 euros correspondant au prix de vente de l'appartement ;

- 11 000 euros correspondant au prix de vente des meubles ;

- 36 100 euros correspondant au montant de la clause pénale réglée à M. et Mme [V] ;

- 18 276,96 euros et 10 000 euros correspondant au montant des dommages-intérêts payés à M. et Mme [V].

Elle conclut au rejet de la demande formée contre elle par la société BS habitat au titre du paiement de sa rémunération et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que n'ayant pasété informée de la non-conformité du bien au plan de prévention des risques d'inondations, elle n'a pas pu apprécier les conséquences de cette non-conformité, qui ne peut être régularisée.

SUR CE :

1 - Sur les demandes de Mme [H] contre la société BS habitat

Attendu que Mme [H] reproche à la société BS habitat, tenue envers elle d'une obligation d'information, de ne pas avoir attiré son attention sur les conséquences de l'impossibilité de régulariser la situation causée par l'absence de certificat de conformité, de l'absence d'assurance de dommages, de l'imprescriptibilité des sanctions applicables pouvant être engagées contre elle.

Attendu, cependant, que la promesse rappelle que la construction de l 'immeuble n 'a pas fait l'objet de la délivrance d'un certificat de conformité et d'une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n 'a pas été contestée ; qu'elle indique que les parties sont averties des sanctions résultant de l'absence de certificat de conformité ou de la déclaration d'achèvement et de conformité dans la mesure ou les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire et énonce précisément les sanctions pénales, civiles et administratives en indiquant leur délai de prescription et l'imprescriptibilité des sanctions administratives ; qu'elle rappelle également qu'en cas de demande de permis de construire, la situation devra être régularisée en précisant les conséquences d'un refus de certificat impliquant la mise en conformité de la construction ; qu'elle rappelle ensuite que les constructions édifiées en violation des prescriptions du permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective (eau, gaz, électricité, téléphone) et qu'en cas de sinistre, il sera très difficile de reconstruire à l'identique, sauf a prouver que l'immeuble a été construit conformément au permis de construire ; que la promesse reprend en outre les termes du titre de propriété de M. et Mme [R] concernant l'absence de conformité des constructions et précisant que leur vendeur n 'a jamais obtenu la conformité des constructions, que le permis de construire délivré par le maire a été accordé pour la transformation d'un entrepôt en habitation individuelle et non pour un immeuble collectif comprenant des appartements d'habitation en rez-de-jardin ou rez-de-chaussée, que le plan local d'urbanisme et le plan de prévention des risques d' inondation précise les seuils à respecter pout toute construction en zone inondable et que le lot 2 situé en rez-de-jardin et rez-de-chaussée n'a pas été construit conformément au plan de prévention des risques d'inondation et au plan local d'urbanisme et ne respecte donc pas ces seuils fixes, entraînant l'irrégularité de la construction qui ne peut être régularisée ; que Mme [H] a été informée de l'existence d'une procédure judiciaire ayant opposé M. et Mme [R] à leur vendeur, les extraits du jugement reproduits faisant état :

- du rapport d'un architecte adressé à la copropriété rappelant les exigences du plan de prévention des risques d'inondation et l'existence d'une servitude grevant le lot n° 3, dont la validité est discutée, ainsi rédigée : 'Etant donné que tous les locaux et la terrasse situés au 1er étage sont inclus dans le lot 3, le propriétaire du lot 3 sera tenu d'accorder un droit de > ou > en cas de crue de la Seine et de la Marne aux propriétaires des lots 1 et 2 ou a leurs locataires' ;

- d'une reconnaissance de conseils donnés par le notaire à M. et Mme [R] les avertissant notamment du risque encouru du fait de la non souscription d'une assurance dommage-ouvrage pour le bien acquis, avec l 'exposé des dispositions légales et des conséquences de l 'infraction pour le propriétaire du bien ;

Attendu qu'il est ainsi établi que Mme [H] a été précisément et clairement informée des conséquences des irrégularités affectant le bien litigieux ; que son action contre la société BS habitat n'est donc pas fondée ;

2 - Sur la demande de la société BS habitat

Attendu que le tribunal, par un jugement devenu irrévocable a constaté la conclusion de la vente entre M. et Mme [R] et Mme [H] ; que celle-ci, pour s'opposer au paiement de la rémunération due à la société BS habitat, se borne à lui opposer le manquement à son obligation d'information et de conseil qui n'est cependant pas établi ; qu'il convient en conséquence de condamner Mme [H] à payer à la société BS habitat la somme de 19 000 euros correspondant au montant de la rémunération mise à sa charge par la promesse ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'accorder à Mme [H] les délais de paiement sollicités ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Donne acte à Mme [H] de son désistement d'instance et d'action contre M. et Mme [R] et à M. et Mme [R] de leur désistement d'instance et d'action contre Mme [H] ;

Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il déboute la société BS habitat de son action contre Mme [H] ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne Mme [H] à payer à la société BS habitat, représentée par son liquidateur, la société JSA, la somme de 19 000 euros ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne Mme [H] aux dépens.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de Président,