Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2023

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16978 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMPW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 août 2021 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 20/02141

APPELANT

Monsieur [V] [F] né le 22 janvier 1987 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Me Sophie TIDIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 483

INTIMÉE

S.C.I. FUSION immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 327 992 219, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD LOUIS CAPRARO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Claude CRETON, président de chambre

Corinne JACQUEMIN,-LAGACHE conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

En présence de : Alimata CISSE, stagiaire

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 30 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de président de chambre pour le président empêché et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte du 17 octobre 2018, la SCI Fusion a consenti à M. [F] une promesse unilatérale de vente au prix de 1 250 000 euros portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], formant les parcelles H [Cadastre 1], H [Cadastre 2] et H [Cadastre 3], sous condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt d'un montant de 1 187 500 euros remboursable sur une durée maximale de vingt ans avec un taux d'intérêt maximal de 2 %.

Il est également stipulé la condition suspensive que 'Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BÉNÉFICIAIRE entend donner'.

Faisant valoir qu'il a découvert l'existence d'un emplacement réservé résultant du plan local d'urbanisme empêchant toute construction sur la parcelle H [Cadastre 3], M. [F], se prévalant de la caducité de la promesse, a assigné la SCI Fusion en restitution de la somme de 62 500 euros, placée sous le séquestre du notaire, correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI Fusion a conclu au rejet de ces demandes, à l'attribution à son profit de la somme de 62 500 euros et à la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 9 août 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la libération au profit de la SCI Fusion de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 62 500 euros et condamné M. [F] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que la contrainte d'urbanisme affectant la parcelle H [Cadastre 3] n'était pas de nature à déprécier la valeur de l'immeuble ou à le rendre impropre à sa destination puisqu'il n'est pas justifié que le prix convenu ne tenait pas compte de cette contrainte, qu'il n'était pas prévu que M. [F] avait l'intention de construire sur cet emplacement, la promesse stipulant que 'le BÉNÉFICIAIRE déclare qu'il entend l'utiliser à usage de >'.

Il a ajouté que M. [F] ne peut pas se prévaloir de la défaillance de la condition liée à l'obtention d'un prêt puisque la demande de prêt a été faite au nom d'une SCI Interscope alors que la promesse prévoit que le bénéficiaire dispose d'une faculté de substitution à condition d'avertir le promettant et, pour 'la condition suspensive légale de l'article L. 312-16 du code de la consommation', d'obtenir l'agrément du promettant.

M. [F] a interjeté appel de ce jugement.

Il fait valoir que la contrainte d'urbanisme affectant une grande partie de la parcelle H [Cadastre 3] empêche tout usage privatif de cette partie de la parcelle, ce qui, en outre, entraîne une dépréciation de l'immeuble. Il ajoute que même s'il avait conservé l'usage qu'avait le bâtiment, le bien n'était pas utilisable puisque ce bâtiment a été construit sur l'emplacement réservé.

Il sollicite en conséquence l'infirmation du jugement et demande à la cour d'ordonner la restitution de la somme de 62 500 euros placée sous le séquestre du notaire ou de condamner la SCI Fusion à lui payer cette somme dans le cas où celle-ci lui aurait été attribuée en exécution du jugement. Il réclame en outre la condamnation de la SCI Fusion à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du dommage qu'il a subi du fait de l'immobilisation de la somme de 62 500 euros pendant plus de deux ans, outre, en l'article 700 du code de procédure civile, 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre de ceux d'appel.

La SCI Fusion conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il la déboute de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu qu'il est constant qu'en application du plan local d'urbanisme sur une partie, d'une superficie de 424 m², de la parcelle H [Cadastre 3], dont la surface totale est de 924 m², est réservée au profit de l'établissement Plaine commune pour permettre le 'prolongement (de l') impasse desservant (l') école de la deuxième chance', ce qui interdit à son propriétaire de réaliser sur cet emplacement toute construction ou aménagement ayant une destination différente ;

Attendu que la promesse est soumise à la réalisation de la condition que 'les titres de propriété, les pièces administratives ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropres à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner' ; que d'une part, M. [F] a déclaré dans l'acte qu'il entend utiliser le bien, 'actuellement à usage d'entrepôt de stockage', 'à usage de garage, carrosserie-peinture'  et qu' 'à cet effet, (il) déclare ne pas soumettre la présente à l'obtention d'une autorisation de changement d'usage ; qu'ainsi, la réalisation de logement collectifs, en vue de laquelle il a confié à un architecte une étude de 'faisabilité du projet', ne constitue pas 'la destination que le BENEFICIAIRE entend donner' à l'immeuble et ne permet pas à M. [F] de se prévaloir de la défaillance de cette condition ; que d'autre part, M. [F] n'apporte aucune élément établissant que l'existence de cette contrainte d'urbanisme diminue sensiblement la valeur du bien ;

Attendu que, dans ces conditions, à défaut de conclusion de la vente sans que M. [F] puisse se prévaloir de la caducité de la promesse, celui-ci doit être condamné à payer à la SCI Fusion la somme de 62 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation  ; qu'il convient de confirmer le jugement ;

Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, la SCI Fusion ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne M. [F] aux dépens

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de Président,