Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16889 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMG2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 septembre 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 20/01974

APPELANTS

Monsieur [G], [E], [R] [J] né le 28 mai 1952 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [N] [B] épouse [J] née le 10 octobre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

tous deux représentés par Me Marion CHARBONNIER de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

INTIMÉS

Monsieur [P] [U] né le 06 juin 1936 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

ni représenté, ni constitué

Madame [Z] [D] épouse [U] née le 12 mars 1941 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

ni représentée, ni constituée

S.C.P. Olivier RAPINAT - Julie GAUTIER - Olivier BROUSSON prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mai 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Claude CRETON, président de chambre

Corinne JACQUEMIN, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- par défaut,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 23 juin 2023 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de Président pour le Président empêché et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2019, rédigé par un des membres de la SCP de notaires Rapenat, Gautier et Brousson (la SCP de notaires), M. et Mme [U] ont conclu avec 'Mme [N] [B], agissant tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de son époux, M. [G] [J] pour lequel elle se porte fort', une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d'habitation située à [Adresse 10] au prix de 385 000 euros. Cette vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs. Mme [J] a déposé entre les mains du notaire une somme de 19 250 euros.

Le 18 septembre 2019, M. [J] a informé l'office notarial n'avoir donné aucun mandat à son épouse pour acquérir ce bien puis, le 9 octobre 2019, a indiqué au notaire qu'il n'avait pas l'intention de ratifier l'acte.

Aucun dossier de demande de prêt n'ayant été déposé, l'acte de vente n'a pas été conclu. M. et Mme [J] ont assigné M. et Mme [U] en nullité de l'acte du 16 septembre 2019, subsidiairement en réduction à la somme de 1 euro le montant des dommages-intérêts qui pourraient être dus, et la SCP de notaires en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux et en restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la demande de nullité de l'acte du 16 septembre 2019 ;

- condamné solidairement M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [U] la somme de 19 250 euros actuellement placée sous le séquestre de la SCP de notaires ;

- condamné M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [U] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- rejeté la demande de garantie formée contre la SCP de notaires par M. et Mme [J] ;

- condamné M. et Mme [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 500 euros et à la SCP de notaires la somme de 2 000 euros.

M. et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement.

Ils concluent principalement à la nullité de l'acte du 16 septembre 2019 conclu à leurs noms alors que seule Mme [J] s'était engagée en promettant sa ratification par M. [J] qui a refusé de s'engager, de sorte que l'acte doit être déclaré nul en l'absence de consentement de l'un d'eux.

A titre subsidiaire, M. et Mme [J] font valoir qu'en l'absence de purge du droit de rétractation de M. [J], l'acte est également nul.

Ils ajoutent que faute pour Mme [J] d'avoir été clairement informée de la nature et de la portée de son engagement, compte tenu notamment de la promesse de porte fort qu'elle a souscrite, son consentement a été vicié, ce qui emporte également l'annulation de l'acte et le rejet de la demande de dommages-intérêts. Subsidiairement, ils demandent à la cour de ramener à 1 euro les dommages-intérêts alloués à M. et Mme [U] qui ont remis en vente leur maison le 19 septembre 2019 dès qu'ils ont été informés de la décision de M. [J] de ne pas ratifier l'acte, à défaut à limiter cette indemnité à 5 000 euros correspondant au moindre prix auquel ils ont vendu la maison.

M. et Mme [J] demandent enfin la condamnation de la SCP de notaires à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées, la clause stipulant que 'Mme [N] [B], (agit) tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de son époux, M. [G] [J] pour lequel elle se porte fort', ambigüe, ce qui n'a pas permis à Mme [J] d'apprécier la portée de son engagement en se portant fort de son époux.

M. et Mme [U], qui ont formé un appel incident, concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a limité à la somme de 5 000 euros le montant des dommages-intérêts qui leurs ont été alloués. Expliquant n'avoir réussi à vendre leur maison que onze mois et demi plus tard, ils demandent à la cour de porter la condamnation de M. et Mme [J] à la somme de 38 500 euros, outre 3 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCP de notaires concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de garantie formée contre elle par M. et Mme [J] et les a condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que, M. et Mme [J] étant mariés sous le régime de la communauté, la signature de la promesse par Mme [J] a engagé les deux époux conformément aux dispositions de l'article 1421 du code civil.

Elle conteste avoir commis une faute et sollicitent reconventionnellement la condamnation de M. et Mme [J] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif, outre 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1 - Sur les demandes de M. et Mme [J] et de M. et Mme [U]

Attendu qu'il est constant que M. [J] n'avait pas donné mandat à Mme [J] de conclure la promesse en son nom ; que si en application de l'article 1421 du code civil, chaque époux peut disposer des deniers communs, notamment pour effectuer un achat, cette disposition n'a pas pour effet de permettre à un époux d'engager l'autre ;

Attendu qu'en application de la promesse de porte fort, Mme [J] s'est engagée à obtenir l'engagement de M. [J], qui demeurait libre de ratifier ou non l'acte litigieux ;

Attendu qu'il résulte de ces dispositions qu'en l'absence de ratification par M. [J], l'acte du 16 septembre 2019, qui n'encourt pas la nullité pour ce motif, n'engage que Mme [J] ; qu'en outre, malgré la rédaction maladroite de la clause qui déclare en même temps qu'elle agit pour le compte de son époux et se porte fort de celui-ci, Mme [J] ne pouvait ignorer qu'elle ne détenait aucun mandat de M. [J] et que celui-ci ne pouvait être engagé sans son consentement ; qu'il en résulte que le consentement de Mme [J] n'a pas été vicié par une erreur sur la portée de son engagement ;

Attendu que Mme [J] n'ayant pas conclu l'acte de vente, sans pouvoir se prévaloir de la caducité de la promesse dès lors que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt lui est imputable pour n'avoir fait aucune demande de prêt, M. et Mme [U] sont fondés à lui réclamer le paiement de dommages-intérêts ; que la clause pénale fixant le montant de ces dommages-intérêts à la somme de 38 500 euros pour le cas où, toutes les conditions ayant été accomplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte de vente, il y a lieu, compte tenu du préjudice subi par M. et Mme [U], qui ont pu vendre leur bien onze mois et demi après la conclusion de la promesse litigieuse en subissant une perte de 5 000 euros, de réduire à la somme de 12 000 euros le montant des dommages-intérêts dus par Mme [J] ; que la clause pénale fixant le montant de l'indemnisation du préjudice causé par l'absence de ratification de l'acte de vente, M. et Mme [U] ne sont pas fondés à réclamer une indemnisation supplémentaire ;

2 - Sur l'appel en garantie formé contre la SCP de notaires

Attendu que la cour n'est pas saisie par la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [J] dans leurs conclusions d'appel qui n'a pas été reprise dans le dispositif de leurs conclusions ;

Attendu que si la rédaction par le notaire de la clause stipulant que Mme [J] agit au nom et pour le compte de M. [J] et qu'elle se porte fort de celui-ci, cette contradiction, qui est fautive, n'a pas causé de préjudice à Mme [J] condamnée à des dommages-intérêts envers M. et Mme [U] pour avoir fait défaillir la condition suspensive en s'abstenant de déposer un dossier de demande de prêt qui, s'il avait été refusé, aurait entraîné la caducité de la promesse et l'aurait libéré de son engagement ; qu'il convient en conséquence de rejeter l'action en garantie formée contre la SCP de notaires :

Attendu que la décision de faire appel à l'encontre de la SCP de notaires n'a pas été faite avec l'intention de nuire ou avec une légèreté blâmable puisque les demandes formées contre elle étaient fondées sur l'existence d'une faute du notaire qui a été admise par la cour; seule l'absence de lien de causalité entre cette faute et le préjudice ayant conduit la cour à confirmer le jugement qui a débouté M. et Mme [J] de leur appel en garantie ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en ce qu'il :

- rejette la demande en nullité de l'acte du 16 septembre 2019 ;

- rejette la demande en paiement de dommages-intérêts formée contre M. [J] ;

- rejette la demande de garantie formée par M. et Mme [J] contre la SCP Rapinat, Gautier et Brousson ;

L'infirme en ce qu'il :

- condamne M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [U] la somme de 19 250 euros placée sous le séquestre de la SCP Rapinat, Gautier et Brousson ;

- condamne Mme [J] à payer à M. et Mme [U] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamne in solidum M. et Mme [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 500 euros et à la SCP Rapenat, Gautier, Brousson la somme de 2 000 euros ;

- condamne in solidum M. et Mme [J] aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées :

Déboute M. et Mme [U] de leur action contre M. [J] ;

Condamne Mme [J] à payer à M. et Mme [U] à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros  ;

Ordonne à la SCP Rapinat, Gautier et Brousson à se libérer de la somme de 19 250 placée sous son séquestre pour partie entre les mains de M. et Mme [U] à concurrence de la somme de 12 000 euros et pour partie entre les mains de Mme [J] à concurrence de 7 250 euros ;

Déboute M. et Mme [U] du surplus de leur demande ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [J] et la demande de la SCP Rapinat, Gautier et Brousson, condamne Mme [J] à payer à M. et Mme [U] la somme de 3 500 euros ;

Condamne Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,