Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

N° RG 21/04994 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LEG3

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 26 SEPTEMBRE 2023

Appel d'un Jugement (N° R.G. 21/00522) rendu par le Juge des contentieux de la protection de VIENNE en date du 29 octobre 2021, suivant déclaration d'appel du 01 Décembre 2021

APPELANTE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉE :

Mme [T] [O]

de nationalité Française

demeurant chez Monsieur [O] [Y],

[Adresse 5]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l'audience publique du 20 juin 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, en présence de Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 6 avril 2020, le tribunal judiciaire de Vienne a constaté la résiliation du bail d'habitation portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] et souscrit entre la société dauphinoise de l'habitat (ci-après SDH) et Mme [T] [O] le 03 mars 2015 et a ordonné l'expulsion de cette dernière et de tout occupant de son chef.

Le commandement de quitter les lieux a été signifié le 4 juin 2020.

Mme [O] s'est maintenue dans les lieux jusqu'en janvier 2021, date à laquelle elle a informé la SDH de son départ du logement et de la présence d'une « amie » dans les lieux qui, selon les déclarations de Mme [O] refusait de quitter les lieux.

Le 22 avril 2021, l'huissier de justice a dressé un procès-verbal de reprise des lieux.

Suivant acte d'huissier en date du 9 juillet 2021, la SDH a fait assigner Mme [O] aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- 3.967,21 euros au titre des réparations locatives ;

- 1.350,00 euros au titre de l'immobilisation du bien ;

- 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Mme [O] n'a pas comparu.

Par jugement du 29 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a:

-rejeté la demande de la SDH au titre des réparations locatives ;

-rejeté la demande de dommages-intérêts de la SDH au titre de l'immobilisation du bien ;

-rejeté la demande de la SDH sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la SDH aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 1erdécembre 2021, la SDH a interjeté appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 22 décembre 2021, la société dauphinoise pour l'habitat demande à la cour de:

-juger l'appel recevable et bien fondé,

-réformer le jugement et statuant à nouveau,

-condamner Mme [O] à payer à la SDH :

- La somme de 3.967,21 euros au titre des dégradations locatives

- La somme de 1.350 euros au titre de l'immobilisation du bien

- 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

-condamner Mme [O] à supporter les dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL L. Besson Mollard, ainsi que ceux de première instance.

Au soutien de ses demandes, la SDH rappelle la présomption de faute et de responsabilité du locataire en cas de dégradations constatées au cours ou en fin de jouissance, en application de l'article 1732 du code civil, ainsi que la présomption de bon état des lieux à l'entrée en jouissance, en application de l'article 1731 du code civil.

Elle souligne que la preuve des dégradations est libre et que le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie n'interdisait pas au bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs.

Elle indique que l'état des lieux de sortie a été réalisé le 22 avril 2021, soit concomitamment à la reprise des lieux par voie d'huissier et qu'à cette date, la concluante n'avait pas connaissance de la nouvelle adresse de Mme [O], qu'en outre, aucune obligation légale ou contractuelle ne lui imposait de convoquer Mme [O] à nouveau en mai 2021, alors que les lieux ont été repris.

Elle fait état de ses préjudices suite à ces dégradations.

Mme [O], citée à personne, n'a pas constitué avocat, l'arrêt sera réputé contradictoire.

La clôture a été prononcée le 1er mars 2023.

MOTIFS

Selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est produit, mais la preuve n'est pas rapportée que le bailleur s'est opposé à l'établissement d'un tel document. Il convient d'appliquer la présomption posée par l'article 1731 précité.

Suite au départ de Mme [O], un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par huissier le 22 avril 2021. Mme [O] était certes absente, mais il est de jurisprudence constante qu'en raison de l'impartialité et du caractère authentique des constatations effectuées par huissier, et dès lors que le constat est versé aux débats et qu'il est susceptible d'être soumis à la discussion des parties, le respect du contradictoire est avéré (Cass 3e civ, 17 mars 2016, n°14-15325).

Cet procès-verbal comprend de multiples photographies qui attestent du mauvais état de l'appartement (prises sorties de leur cache, murs très dégradés, vitres brisées, meubles de rangement démontés et retournés au sol, multiples détritus').

Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Mme [O] contestait dans les courriers qu'elle a adressés à la SDH le fait de devoir répondre financièrement des dégradations causées dans l'appartement, au motif qu'elle n'en était pas responsable, toutefois, elle a elle-même admis avoir hébergé une connaissance, connaissance qui s'est maintenue dans les lieux selon ses dires. Tant que l'appartement n'était pas restitué au propriétaire, Mme [O] en conservait juridiquement la jouissance, quand bien même elle n'occupait plus les lieux.

Elle doit donc répondre des dégradations commises.

Les dégradations locatives étant justifiées, Mme [O] sera condamnée à payer à la SDH la somme sollicitée de 3.967,21 euros à ce titre.

Compte tenu de la nature des dégradations, il est incontestable que le bien n'a pas pu être reloué immédiatement, toutefois, l'indemnité complémentaire de 1350 euros apparaît quelque peu excessive et devra être réduite à de plus justes proportions.

Le bail n'a pas été communiqué, mais la SDH faisait état devant le premier juge d'un dépôt de garantie de 321, 83 euros, dépôt de garantie qui correspond en principe à un mois de loyer, étant observé que cette somme paraît compatible avec la location d'un appartement de type T2 de 53 m², comme indiqué dans le tableau servant à établir l'indemnité de préjudice. Il sera en conséquence alloué à la SDH une indemnité de 321,83 euros, correspondant à un mois de loyer.

Mme [O] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau,

Condamne Mme [O] à payer à la société dauphinoise de l'habitat les sommes de :

-3 967,21 euros au titre des dégradations locatives,

-321,83 euros au titre de l'immobilisation du bien,

-1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [O] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,