Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 SEPTEMBRE 2023

N° RG 20/00911 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LO6B

SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE

c/

[S], [X] [Y]

[K], [O] [Y]

[N], [B] [Y]

[W], [T], [U] [Y]

Association ASSOCIATION TERRITOIRES ET INTEGRATION NOUVELLE AQ UITAINE (ATINA)

[A] [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 janvier 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/01905) suivant déclaration d'appel du 18 février 2020

APPELANTE :

SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE

Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 391 709 227, ayant son siège [Adresse 2], agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Représentée par Me Valérie SEMPE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[S], [X] [Y]

né le 28 Mai 1946 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[K], [O] [Y]

né le 02 Janvier 1945 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

[N], [B] [Y]

né le 28 Février 1960 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

placé sous le régime de la curatelle

[W], [T], [U] [Y]

né le 05 Juillet 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

Association ASSOCIATION TERRITOIRES ET INTEGRATION NOUVELLE AQUITAINE (ATINA)

ayant son siège [Adresse 7]

anciennement curateur de Monsieur [N], [B] [Y], né le 28 FEVRIER 1960 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 8],

placé sous le régime de la curatelle par jugement du Tribunal d'Instance de

BORDEAUX du 26 AVRIL 2013

déchargée de cette fonction par ordonnance du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 12.02.2021

Représentés par Me SFEZ substituant Me Laetitia GARNAUD de la SELARL SOL GARNAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

[A] [D]

demeurant [Adresse 4]

es qualité de curateur de Monsieur [N] [Y] désignée à cette fonction par ordonnance du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en date du 12.02.2021

Représentée par Me SFEZ substituant Me Laetitia GARNAUD de la SELARL SOL GARNAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 29 décembre 2016, Messieurs [S] [Y], [K] [Y], [N] [Y] et [W] [Y] (ci-après les consorts [Y]) ont consenti à la Société par actions simplifiées Immobilière Sud-Atlantique (la SAS Immobilière Sud-Atlantique) une promesse unilatérale de vente portant sur une maison située au numéro [Adresse 1], l'acte mentionnant une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire à son profit.

La SAS Immobilière Sud Atlantique a versé une indemnité d'immobilisation de 71 000 euros. La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 30 septembre 2017.

Suite au refus de la Mairie de [Localité 9] de délivrer le permis de construire, la SAS Immobilière Sud Atlantique a sollicité des consorts [Y] la restitution de l'indemnité d'immobilisation à laquelle ces derniers se sont opposés.

Par acte du 22 février 2019, la SAS Immobilière Sud Atlantique a assigné les consorts [Y] afin d'obtenir notamment la restitution du montant de l'indemnité.

Le jugement rendu le 07 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- dit et jugé que la condition suspensive liée à l'obtention du permis de construire a défailli par la faute de la SAS Immobilière Sud Atlantique,

- condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique à payer à Messieurs [K], [S], [W] et [N] [Y] assisté de son curateur l'Association Atina, la somme de 71 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation fixée dans la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2017,

- ordonné à maître [I], notaire à [Localité 9], la libération de la somme de 71 000 euros consignée sur son compte séquestre entre les mains de Messieurs [K], [S], [W] et [N] [Y] assisté de son curateur l'association Atina sur simple présentation du jugement,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique à payer à Messieurs [K], [S], [W] et [N] [Y] assisté de son curateur l'Association Atina la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Immobilière Sud Atlantique aux entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

La SAS Immobilière Sud Atlantique a relevé appel de l'entier jugement le 18 février 2020 sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2022, la SAS Immobilière Sud Atlantique demande à la cour, sur le fondement des articles 1124 et 1304-6 alinéa 3 du code civil, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il :

- a dit et jugé que la condition suspensive liée à l'obtention du permis de construire a défailli par sa faute,

- l'a condamnée à payer aux consorts [Y] la somme de 71 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation fixée dans la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2017,

- a ordonné à maître [I], notaire à [Localité 9], la libération de la somme de 71 000 euros consignée sur son compte séquestre entre les mains des consorts [Y] sur simple présente du présent jugement,

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- l'a condamnée à payer aux consorts [Y] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux entiers dépens,

statuant à nouveau :

- constater la défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire,

- juger que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire est imputable ni à son fait, ni à sa faute, ni à sa négligence,

- condamner MM. [K], [S], [W] et [N] [Y], assisté par son curateur Mme [A] [D], à lui payer la somme de 71 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation consignée en l'étude de maître [I], notaire à [Localité 9], avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2017, date de la première mise en demeure de restitution,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- juger que maître [I], notaire à [Localité 9], devra libérer ladite indemnité d'immobilisation de 71 000 euros entre ses mains sur simple présentation du jugement à intervenir,

- condamner in solidum MM. [K], [S], [W] et [N] [Y], assisté par son curateur Mme [A] [D] à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle fait notamment valoir que :

- Aux termes de la promesse, la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'étant pas réalisée, l'indemnité d'occupation doit lui être restituée.

- Dès lors qu'elle justifie par la production de la lettre de la mairie de [Localité 9] du 23 novembre 2018 qu'il ne lui était pas possible d'obtenir un permis de construire pour la réalisation de sa construction comme stipulé à la promesse, il est établi qu'elle n'a aucune responsabilité dans la non-réalisation de la condition suspensive. En conséquence l'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée.

- Il est de jurisprudence constante que la condition suspensive n'est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'une impossibilité juridique, or en l'espèce elle résulte de la non faisabilité du projet au regard des règles du plan local d'urbanisme.

- C'est sans fondement que le tribunal lui reproche de ne pas rapporter la preuve de ses échanges avec la mairie de [Localité 9] alors qu'elle est rapportée par les échanges de courriers versés aux débats, ceux-ci démontrant la précision avec laquelle elle a exposé son projet.

- C'est à tort que le tribunal a retenu que le projet de construction aurait pu être modifié. La SAS Immobilière Sud Atlantique ne pouvait acquérir au même prix un terrain sur lequel elle n'aurait pu réaliser que 6 logements au lieu de 8.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 04 novembre 2020, les consorts [Y], M [N] [Y] étant assisté de son curateur Atina, demandent à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

en conséquence :

- de dire et juger que la condition suspensive liée à l'obtention du permis de construire a défailli par la faute de la société Immobilière Sud Atlantique,

- de condamner la société Immobilière Sud Atlantique à leur payer la somme de 71 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation fixée dans la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2017, qui seront capitalisés,

- d'ordonner à maître [I], notaire à [Localité 9], la libération de la somme de 71 000 euros consignée sur son compte séquestre entre leurs mains sur simple présentation du jugement à intervenir,

- condamner la société Immobilière Sud Atlantique à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel dont distraction faite au profit de la SELARL Sol-Garnaud sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Ils font notamment valoir que :

- Conformément aux dispositions de la promesse unilatérale de vente, la SAS Immobilière Sud Atlantique devait justifier du dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 29 avril 2017 pour réaliser la condition suspensive. Elle ne s'est jamais exécutée, entraînant dès lors la défaillance de la condition qui lui est exclusivement imputable.

- Elle ne justifie pas d'avoir entrepris les démarches nécessaires avant le 29 avril 2017 et avoir été empêchée de déposer la demande de permis. Les pièces sur lesquelles elle s'appuie ne démontrent pas qu'elle a entrepris les démarches nécessaires pour réaliser la condition suspensive dans le délai fixé.

- Quand bien même la SAS Immobilière Sud Atlantique aurait verbalement présenté un projet à la mairie de [Localité 9], elle ne démontre pas qu'il lui était impossible de déposer le permis de construire car le projet était irréalisable.

- Dans un courrier du 31 mai 2017, l'appelante reconnaît elle-même que le projet était modifiable et pouvait être conforme à la promesse de vente de telle sorte que le prétendu refus de la mairie n'était pas définitif et que l'obtention du permis de construire n'était pas impossible. Son manque de diligence est donc seul à l'origine de l'absence de permis de construire.

- Dès lors que la non réalisation de la condition suspensive est imputable au bénéficiaire, l'expiration de la promesse permet au vendeur de reprendre sa liberté de vendre à un tiers et de prétendre au versement de l'indemnité d'immobilisation. La SAS Immobilière Sud Atlantique ne saurait leur reprocher d'avoir trouvé acquéreur à l'expiration de la promesse alors même qu'aucune prorogation de la promesse ne lui avait été consentie et que celle-ci était devenue caduque.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 août 2023.

MOTIVATION

Sur la restitution de l'indemnité d'immobilisation

La promesse unilatérale de vente stipulait en pages 9 et 10 que : 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : la construction de 575 m² de surface plancher de construction minimum répartie sur environ 8 logements de type maisons en bande en R+1 avec stationnements aériens'.

L'acte du 29 décembre 2016 prévoyait également en page 12 que si l'une des conditions suspensives ci-dessus stipulées ne se réalisait pas selon les modalités sus-indiquées, l'indemnité d'immobilisation était alors restituée au bénéficiaire.

Aux termes des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L'alinéa 2 de ce texte dispose que la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En application du texte précité, il appartient aux consorts [Y] de démontrer que la SAS Immobilière Sud-Atlantique en a empêché l'accomplissement pour s'opposer à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Il n'est pas contesté qu'aucun permis de construire n'a été accordé au bénéficiaire dans la mesure où celui-ci n'a présenté aucune demande à la Mairie de la commune concernée alors que la promesse stipulait qu'il devait justifier de son dépôt avant le 29 avril 2017 (p10).

La seule sanction de l'inobservation de ce délai était la non réalisation de la condition après cependant l'envoi à l'appelante d'une lettre recommandée avec avis de réception,

Le notaire des promettants a, suivant une LRAR en date du 04 août 2017, mis en demeure la société bénéficiaire d'avoir à justifier du dépôt d'une demande de permis de construire, étant observé qu'il n'ignorait pas que cette démarche n'avait pas été entreprise par l'appelante depuis le début du mois de juin 2017 suite au courrier adressé par cette dernière.

Il doit donc être considéré que la condition ne s'est pas réalisée à compter du 20 août 2017 de sorte que la promesse est devenue caduque à cette date.

Pour s'opposer au paiement de l'indemnité d'immobilisation du fait de sa carence, la SAS Immobilière Sud-Atlantique doit démontrer que la demande de permis de construire était de toutes les façons vouée à l'échec (3ème Civ, 18 mars 1988 n°95-22.089).

Dans son courrier du 31 mai 2017 adressé au notaire de consorts [Y], l'appelante soutient avoir eu de nombreux échanges avec les services de la Mairie de [Localité 9] concernant le projet envisagé dans la promesse.

Suivant sa correspondance du 23 novembre 2018 versée aux débats par la SAS Immobilière Sud-Atlantique, l'adjoint au Maire délégué à l'urbanisme 'confirme que si une demande de permis de construire pour 8 logements sur la parcelle de 575 m² située au [Adresse 1] avait été déposée, elle aurait été refusée au motif d'une trop grande densité inadaptée au caractère et à la morphologie urbaine du quartier et ne respectant pas les dispositions de l'article 2-4-1-2 de la zone UM5 du plan local d'urbanisme'.

Certes, il ne peut être reproché à la SAS Immobilière Sud-Atlantique de ne pas avoir modifié le contour de son projet afin que celui-ci soit accepté par l'autorité municipale, la société bénéficiaire de la promesse n'ayant pas contractuellement l'obligation d'y procéder. Cependant, le projet porté par la société immobilière était relatif à 'environ 8 logements' de sorte qu'elle pouvait tout de même apporter de légères modifications à celui-ci afin d'obtenir sa validation par l'autorité municipale, démarche qu'elle n'a pas effectuée.

En outre, si la lettre de refus susvisée fait bien état du projet de construction de 8 logements sur une surface de 575m² tel qu'exposé dans la promesse ce qui confirme implicitement l'existence antérieure de discussions entre les deux parties, aucun élément quant au contenu des échanges qui ont eu lieu entre l'appelante et les services de l'urbanisme de la commune de [Localité 9] n'est versé aux débats (croquis, esquisses, plan).

Il doit être ajouté que cette correspondance ne précise pas la période au cours de laquelle les discussions ont eu lieu ce qui ne permet pas à la cour de vérifier le sérieux de l'engagement de la société immobilière dans sa volonté d'aboutir à l'acceptation de son projet.

Enfin, il appartenait à la SAS Immobilière Sud-Atlantique, professionnelle dans le secteur de l'immobilier, de prendre connaissance dans un premier temps puis de tenir compte dans un second temps des prescriptions contenues dans le plan local d'urbanisme avant de finaliser puis de présenter son projet à la Mairie concernée. Or celle-ci ne démontre pas avoir agi de la sorte.

Ainsi, il est suffisamment établi que l'appelante a, par sa faute, empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

Conformément aux termes de la promesse, l'indemnité d'immobilisation ne doit pas lui être restituée de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ainsi que sur son attribution aux consorts [Y].

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SAS Immobilière Sud-Atlantique en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement à consorts [Y], ensemble, d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 07 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

- Condamne la société par actions simplifiées Immobilière Sud-Atlantique à verser à M. [K] [Y], M. [S] [Y], M. [W] [Y], M. [N] [Y] et l'association Territoires et Intégration Nouvelle Aquitaine, agissant en qualité de curateur de M. [N] [Y], ensemble, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne la société par actions simplifiées Immobilière Sud-Atlantique au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Sol-Garnaud en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,