Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 21/04872 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LD3D

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL ESTELLE SANTONI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 19 SEPTEMBRE 2023

Appel d'un Jugement (N° R.G. 21/02415) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 26 août 2021, suivant déclaration d'appel du 22 Novembre 2021

APPELANTE :

S.A. ADOMA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM É :

M. [D] [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Juin 2023, Mme Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

FAITS ET PROCEDURES

Par contrat du 18 juillet 2017 la société Adoma a conclu avec M. [D] [K] un contrat de résidence, ayant pour objet la jouissance privative du logement n° 6415, [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 370,45 euros.

Un plan d'apurement a été signé le 14 août 2020.

Par acte du 29 avril 2021 la société Adoma a fait assigner M. [D] [K] devant le tribunal judiciaire de Grenoble, aux fins de résiliation du contrat, paiement de l'arriéré et expulsion.

Par jugement du 26 août 2021 le tribunal judiciaire a :

- rejeté les demandes en constat et en prononcé de résiliation de bail,

- condamné M. [D] [K] à payer à Adoma la somme de 1 684,43 euros au titre de l'arriéré arrêté au 3 juin 2021, avec intérêts,

- autorisé M. [D] [K] à s'acquitter de la somme due par 24 mensualités de 70 euros,

- condamné M. [D] [K] à payer à Adoma la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Adoma a interjeté appel le 22 novembre 2021, en ce que le jugement a rejeté ses demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du contrat et en ce qu'il a alloué des délais de paiement, intimant M. [D] [K].

Aux termes de ses conclusions la société Adoma demande à la cour de :

- réformer la décision en ce qu'elle a rejeté la résiliation du bail et alloué des délais de paiement,

- statuant à nouveau :

- constater la résiliation de plein droit du contrat au 10 mars 2021,

- subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat aux torts de M. [D] [K],

- autoriser l'expulsion de M. [D] [K],

- condamner M. [D] [K] à lui payer la somme de 1 274,14 euros arrêtée au 30 mars 2021, outre intérêts au taux légal à comter du 10 février 2021,

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle pour la période postérieure à la résiliation, au montant du loyer et charges et condamner M. [D] [K] à la payer du 10 mars 2021 au jour de son départ effectif,

- condamner M. [D] [K] à lui payer une somme de 478,46 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient :

- que le premier juge n'a pas respecté le principe du contradictoire,

- qu'il n'a pas invité les parties à s'expliquer sur le moyen de droit soulevé d'office,

- que le contrat de résidence n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

- que la notification prévue n'est pas un préalable de recevabilité de la demande,

- que cette notification ne bénéficie qu'à la Caisse d'Allocations Familiales et pas à M. [D] [K] et que son absence n'interdit pas de prononcer la résiliation du contrat.

MOTIFS

L'intimé n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifié en étude le 24 janvier 2022.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La société Adoma et M. [D] [K] ont conclu un contrat de résdience, soumis aux dispositions des articles L 633-1 et suivants et R 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Le contrat contient bien en son article 11 une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de plein droit pour défaut de paiement d'une redevance la résiliation prenant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l'espèce, une mise en demeure visant la clause résolutoire a été adressée à M. [D] [K] le 10 février 2021.

Pour rejeter la demande de constat de la résiliation, le tribunal a considéré que le loueur avait commis une faute en ne respectant pas son obligation de notifier la situation d'impayé de M. [D] [K] à la Caisse d'Allocations Familiales et que cette faute justifiait le rejet de sa demande.

En effet, l'article 10 du contrat prévoit que pour respecter ses obligations envers l'Etat, si le résident est bénéficiaire de l'APL, Adoma s'engage à transmettre le dossier du résident à l'organisme payeur de cette aide.

Cependant, aucune formalité particulière n'est stipulée pour cette transmission, qui n'est pas prévue en tant que condition de la recevabilité de la demande de résiliation du contrat, l'alinéa 2 de l'article 10 prévoyant que lorsque l'impayé est constitué, Adoma poursuivra alors par tous moyen le recouvrement de sa créance, en notifiant le montant de la créance et les conditions de résiliation du contrat.

Cette obligation de transmission du dossier à la CAF ne concerne donc que les rapports entre Adoma et l'Etat et ne peut bénéficier au résident.

En l'espèce, les redevances sont demeurées impayées un mois après la notification du 10 février 2021 et les conditions de la résiliation sont donc remplies, le contrat étant résilié de plein droit à compter du 10 mars 2021.

M. [D] [K] ne comparaissant pas et ne fournissant aucun élément sur sa situation financière, il n'y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement.

Le jugement sera donc infirmé, sauf en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Réforme le jugement pour le surplus et statuant de nouveau :

Constate la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 10 mars 2021,

Autorise la société Adoma, à défaut de départ volontaire de M. [D] [K], à procéder à l'expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification du présent arrêt,

Condamne M. [D] [K] à payer à la société Adoma la somme de 1 274,14 euros arrêtée au 30 mars 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021,

Condamne M. [D] [K] à payer à la société Adoma une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance, charges et accessoires, révisables selon les dispositions contractuelles, à compter du 30 mars 2021, jusqu'à son départ effectif des lieux loués,

Condamne M. [D] [K] à payer à la société Adoma une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE,                                        LA PRESIDENTE,