Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 21/09/2023

****

N° de MINUTE : 23/793

N° RG 22/00020 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBCC

Jugement (N° 1121000564) rendu le 16 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lens

APPELANTE

Madame [X] [R]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Alexandre Braud, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/001332 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)

INTIMÉE

SA Societe Immobiliere de l'Artois Habitat

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défaillante à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée le 2 février 2022 à personne habilitée

DÉBATS à l'audience publique du 16 mai 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2023, après prorogation du délibéré en date du 14 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire

****

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2017, la SA société immobilière de l'Artois Habitat a donné à bail à M. [J] [E] et Mme [B] [H] [R] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 499,66 euros hors provisions sur charges.

Par d'huissier en date des 28 et 31 décembre 2020, la SA société immobilière de l'Artois Habitat a fait délivrer à M. [J] [E] et Mme [X] [R] un commandement de payer la somme de 2 023,61 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Ce commandement étant resté infructueux, par acte d'huissier signifié le 4 mai 2021, la SA société immobilière de l'Artois Habitat a fait assigner M. [J] [E] et Mme [B] [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation en paiement de l'arriéré locatif.

Suivant jugement contradictoire en date du 16 décembre 2021, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure audit jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens a :

- constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 1er mars 2021,

- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

- condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [X] [R] à payer la SA société immobilière de l'Artois Habitat la somme de 6 353,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date des 28 et 31 décembre 2020,

- autorisé M. [J] [E] et Mme [X] [R] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités de 180 euros en plus du loyer courant et en même temps que celui-ci, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la présente décision et le dernier paiement (36ème mensualité) étant majoré du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- précisé qu'en tout état de cause, M. [J] [E] et Mme [X] [R] restent tenus solidairement au paiement des loyers et charges courants à compter du mois du 17 octobre 2021,

- dit que pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire insérée au bail seront suspendus,

- dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité majorée ou d'un seul loyer à son échéance le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet,

- dit que dans cette hypothèse, le bail se trouvera immédiatement résilié et que M. [J] [E] et Mme [X] [R] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code de procédure civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivants du même code,

- dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA société immobilière de l'Artois Habitat pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- fixé, en cas de mise en jeu de la clause résolutoire le montant de l'indemnité d'occupation mensuellement à hauteur de 572, 30 euros,

- dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

- dit que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées,

- condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [X] [R] à payer cette indemnité d'occupation à la la SA société immobilière de l'Artois Habitat le cas échéant, à défaut de respecter le réaménagement de sa dette en sus des sommes qui viendraient à échéance dans une telle hypothèse,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision,

- dit que la présente décision sera notifiée au Préfet et à la Caf,

- condamné solidairement M. [J] [E] et Mme [X] [R] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir.

Mme [X] [R] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 3 janvier 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement M. [E] et Mme [R] à payer à la SA société immobilière de l'Artois Habitat la somme de 6 353, 59 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date des 28 et 31 décembre 2020 ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation et aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022, Mme [X] [R] demande à la cour de :

Constatant le contexte de départ de Mme [R] :

- infirmer le jugement dont il est fait appel,

Accueillant l'appel favorablement :

- fixer la créance locative uniquement à l'encontre de M. [J] [E].

L'appelante soutient essentiellement qu'elle a été victime de violences de la part de son compagnon et a quitté précipitamment le logement commun. Elle expose qu'elle pensait que les parents de M. [E] avaient fait le nécessaire pour qu'elle n'apparaisse plus sur le bail. Enfin, elle indique qu'elle n'habite plus dans le logement.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à la SA société immobilière de l'Artois Habitat par acte d'huissier de justice en date du 2 février 2022. Cette dernière n'a pas constitué avocat devant la cour.

Par arrêt avant-dire droit en date du 26 janvier 2023, la cour de céans a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats à l'audience du 16 mai 2023 aux fins de permettre la mise en cause de M. [J] [E] et d'inviter Mme [U] à produire toute pièce utile concernant la procédure de surendettement.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour relève que M. [E] n'a pas été mis en cause dans le cadre de l'appel interjeté par Mme [R] et qu'aucune pièce afférente à la procédure de surendettement n'a été communiquée dans le cadre de la réouverture des débats.

Sur la résiliation du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à la suite de cet article.

Il résulte des pièces produites aux débats que par actes d'huissier de justice en date des 28 et 31 décembre 2020, la SA société immobilière de l'Artois Habitat a fait commandement à Mme [R] et M. [E] d'avoir à lui payer la somme de 2 023,61 euros au titre des loyers et charges impayés en principal en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.

Il n'est pas contesté qu'aucun réglement n'a été porté au crédit des locataires dans les deux mois de la signification du commandement.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er mars 2021.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La cour relève que Mme [R] ne justifie ni avoir délivré congé avant le prononcé de la résiliation du bail ni avoir délivré congé avec délai de préavis réduit en raison de l'existence de violences conjugales, de telle sorte qu'elle est tenue solidairement au paiement des loyers avec M. [E] jusqu'à la date de résiliation du contrat. Il convient en conséquence de dire qu'elle sera tenue solidairement au paiement des loyers avec M. [E] dans la limite de la somme de 1 922,18 euros euros au titre de la dette locative, cette somme correspondant à l'arriéré locatif à la date de réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, alors que l'indemnité d'occupation n'est due que par le locataire qui s'est maintenu dans les lieux, la SA société immobilière de l'Artois Habitat ne produit aucun élément aux débats justifiant du maintien de Mme [R] dans le logement loué, les pièces communiquées par l'appelante faisant mention d'une nouvelle adresse sise à [Adresse 6].

La SA société immobilière de l'Artois Habitat sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Mme [R] au titre de l'indemnité d'occupation, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points.

Il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et de dire qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l'appel qui ne porte que sur les dispositions concernant Mme [X] [R],

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Limite la condamnation solidaire de Mme [X] [R] avec M. [E] au paiement de l'arriéré locatif au profit de la société immobilière de l'Artois Habitat à la somme de 1 922,18 euros correspondant aux loyers impayés à la date de réunion des conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire ;

Déboute la SA société immobilière de l'Artois Habitat de toute demande de condamnation de Mme [X] [R] au titre d'une indemnité d'occupation,

Dit que dans l'hypothèse où les délais de paiement accordés à M. [J] [E] seraient respectés et que la clause résolutoire serait réputée ne jamais avoir joué, le bail se continuera au seul nom de M. [J] [E],

Confirme le jugement entrepris sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel, le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [R] restant à la charge du Trésor public.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis