Autres demandes en matière de baux commerciaux

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 07/09/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/05687 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T6GP

Jugement (RG 19/01283) rendu le 19 mai 2021 par le tribunal judiciaire d'Arras

APPELANTE

S.C.I. BCN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

représentée par Me Xavier Denis, avocat au barreau de Douai, avocat constitué,

assistée de Me Xavier Denis et Me Simon Fromont, avocats au barreau de Douai, avocats plaidants

INTIMÉES

S.A.S. Carrefour proximité France

[Adresse 8]

représentée par Me Marie Carrel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué,

assistée de Me Karine Higounet, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,

S.A.R.L. SASHEL

[Adresse 2]

représentée par Me Marie Carrel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 09 mai 2023 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 avril 2023

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FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [Y] [E] et son épouse Madame [F] [S] étaient propriétaires et exploitants d'un fonds de commerce de supermarché avec station de distribution de carburants situé à [Adresse 2], implanté sur une parcelle cadastrée [Cadastre 4]. Ce fonds était exploité sous l'enseigne Shopi, en vertu d'un contrat de franchise consenti par la société Prodim, aujourd'hui dénommée Carrefour proximité France.

Après autorisation de la commission départementale d'équipement commercial du [Localité 7] du 20 juillet 1998, les époux [E] [S] ont procédé à l'extension de la surface de vente de leur supermarché. Ils ont également créé des voies et des emplacements de parking sur une partie de la parcelle contiguë, cadastrée [Cadastre 3], parcelle accueillant également leur habitation.

Le 27 décembre 2002, les époux [E] [S] et leurs enfants ont créé la société civile immobilière BCN, devenue propriétaire de l'immeuble accueillant le fonds de commerce.

Par acte notarié du 1er mars 2004, les époux [E] [S] ont vendu leur fonds de commerce à leur franchiseur, la société Prodim, désormais Carrefour proximité France, pour un prix de 1 143 370 euros.

Par acte notarié du même jour, la société BCN lui a consenti un bail d'une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2004, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 43 905,32 euros. Ce bail ne mentionnait que la parcelle [Cadastre 4]. Il a été renouvelé le 5 juillet 2013.

Le 31 mars 2014, la société Carrefour proximité France a signé un contrat de franchise avec l'EURL Sashel.

En fin d'année 2017, les sociétés Carrefour proximité France et Sashel ont engagé des négociations aux fins de cession du fonds de commerce à cette dernière. Elles sont parvenues à un accord moyennant un prix de vente de 870 000 euros.

La société BCN ayant indiqué aux contractants que la cession du droit au bail permettant l'exploitation du fonds de commerce ne pouvait porter que sur la parcelle [Cadastre 4], et demandé le versement d'un loyer complémentaire pour l'utilisation de la partie de la parcelle [Cadastre 3] accueillant des voies et emplacements de parking, le projet de cession du fonds de commerce a été suspendu.

Par acte d'huissier du 3 avril 2019, la société Carrefour proximité France a assigné la société BCN devant le tribunal judiciaire d'Arras.

Par acte d'huissier de justice du 10 avril 2019, la société Carrefour proximité France a dénoncé l'assignation à la société Sashel.

La société BCN a constitué avocat mais n'a pas conclu.

La société Sashel n'a pas constitué avocat.

Par jugement rendu le 19 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Arras a statué en ces termes :

« Dit que le contrat de bail commercial entre la SCI B.C.N et la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, permettant l'exploitation du fonds de commerce de supermarché avec station de distribution de carburants sis [Adresse 2], doit être lu comme incluant la partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 3] accueillant les installations nécessaires à cette exploitation (emplacements de parking, voies de circulation, accès aux cuves notamment) ;

Déboute la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de sa demande d'indemnisation pour préjudice financier ;

Condamne la SCI B.C.N à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI B.C.N aux dépens de l'instance ;

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. ».

Par déclaration du 2 novembre 2021, la société BCN a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision à l'exception de celui ayant débouté la société Carrefour proximité France de sa demande d'indemnisation pour préjudice financier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions régularisées par le RPVA le 11 avril 2023, la société BCN demande à la cour de :

« Vu l'article 6 du Code civil

Vu l'article 1128 du Code civil

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil

Vu l'article 2224 du Code civil

' DIRE l'appel de la Société BCN recevable et bien fondé,

' DECLARER la demande de la Société BCN recevable et bien fondée, et en conséquence :

' INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'ARRAS le 19 Mai 2021 ;

' DEBOUTER la Société CARREFOUR PROXIMITE France de sa demande tendant à ramener dans l'emprise de la cession de fonds et du bail commercial l'utilisation de la parcelle [Cadastre 3] ;

' ORDONNER l'exécution provisoire et sans caution, de la décision à intervenir ;

' CONDAMNER la Société CARREFOUR PROXIMITE France à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER la Société CARREFOUR PROXIMITE France aux entiers dépens.

' Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Xavier DENIS pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. ».

La société BCN excipe de l'absence totale d'intérêt de la parcelle [Cadastre 3] pour l'exploitation de la station-service. N'y sont en effet implantés que des parkings. Les voitures n'en sortent qu'après un aménagement postérieur au litige. Par ailleurs, cette parcelle n'accueille absolument pas les cuves de la station-service, lesquelles sont situées sous la piste de distribution.

De surcroît, le « tout indivisible », à supposer qu'il soit nécessaire pour l'exploitation, n'a vocation à être reconnu que pour autant que les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] forment une unité de propriétaire, ce qui n'est pas le cas. La parcelle [Cadastre 4] est la propriété de la société BCN. La parcelle [Cadastre 3] est, quant à elle, restée la propriété des époux [E] [S]. Le tribunal ne pouvait retenir la commune intention des parties aux actes (cession de fonds et bail commercial), dès lors que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 3] n'étaient pas présents à l'acte en cette qualité, mais en celle de gérant et/ou actionnaires de la société BCN.

L'existence de deux propriétaires distincts, en 2004, pour les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] rend impossible l'existence de la consécration d'un tout indivisible fondé soit sur une chaîne de contrats interdépendants, soit sur la mise à disposition d'un bien unique. Les époux [E] [S] n'ont fait racheter qu'en 2009 la parcelle [Cadastre 3] par la société BCN.

Monsieur [E] a essayé de régulariser les relations, mais s'est heurté, très rapidement, à la mauvaise volonté de la société Carrefour proximité France, qui a refusé une augmentation modique du loyer destinée à permettre de régler la question de l'occupation de la parcelle [Cadastre 3].

Il y a, en l'espèce, occupation irrégulière d'une parcelle, et celle-ci doit être indemnisée.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 18 avril 2023, la société Carrefour proximité France demande à la cour de :

« Dire la société B.C.N irrecevable et mal fondée en son appel,

La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'ARRAS le 19 mai 2021 en ce qu'il a :

dit que le contrat de bail commercial entre la société B.C.N et La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE permettant l'exploitation du fonds de commerce de supermarché avec station de distributions de carburant sis [Adresse 2] (62) doit être lu comme incluant la partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 3] accueillant les installations nécessaires à cette exploitation (emplacements de parking, voies de circulation, accès aux cuves notamment)

condamné la SCI B.C.N à régler la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du NCPC et l'a condamné aux dépens.

Recevoir la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE en son appel incident

INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE de sa demande d'indemnisation pour préjudice financier

Statuant à nouveau :

JUGER que les époux [E] étaient bien partie au bail commercial conclu par acte authentique du 1er mars 2004.

CONDAMNER la société B.C.N à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE une somme de 9 000 € à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire.

CONDAMNER la société B.C.N à payer à la société CARREFOUR PROXIMITE la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du CPC.

CONDAMNER la société B.C.N aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie CARREL, avocat au Barreau de LILLE ».

La société Carrefour proximité France reproche aux époux [E] [S] de se prévaloir de l'erreur de plume commise par le notaire rédacteur du bail pour tenter d'obtenir des compensations financières substantielles. En effet, en tant qu'anciens propriétaires exploitants du fonds de commerce, ils savaient pertinemment que celui-ci était exploité sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], indissociables puisque nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce.

Tout d'abord, l'accès aux cuves de la station-service pour les opérations de dépotage se situe sur la parcelle [Cadastre 3]. Ensuite, lors de l'agrandissement du fonds de commerce en juillet 1998, les aires d'accès au supermarché à partir de la voirie ont été modifiées suivant les prescriptions imposées par la commune. Le plan du permis de construire contresigné par Monsieur [E] est formel : la seule sortie possible pour les véhicules est située sur la parcelle [Cadastre 3]. Enfin, le dossier de permis de construire prévoyait la création de six emplacements de parking situés sur cette parcelle qui sont toujours utilisés à ce jour par la clientèle du supermarché.

La commune intention des parties doit être recherchée, en tenant compte des deux contrats conclus le 1er mars 2004 puisqu'ils concourent à la même opération. Le bail désigne la parcelle [Cadastre 4] mais précise que : « les lieux loués sont tels qu'ils existent, s'étendent, se poursuivent et comportent avec toutes les aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve. » Au surplus, depuis la date de cette cession en 2004, soit pendant quatorze ans, les époux [E] [S] n'ont jamais contesté l'utilisation de la parcelle [Cadastre 3] et n'ont jamais exigé le versement d'un quelconque loyer.

Les époux [E] [S] étaient bien présents au bail commercial, d'une part en qualité d'associés, et de gérant pour Monsieur [E], de la société BCN qu'ils ont constituée avec leurs enfants mineurs, mais également en qualité de parties en leur nom propre. Ils ont en effet consenti la mise à disposition des murs de l'immeuble dont ils sont propriétaires, qui constitue leur habitation, afin que la société Prodim puisse apposer ses panneaux publicitaires.

Par ailleurs, la société BCN reconnaît qu'elle est, depuis 2009, propriétaire de cette parcelle [Cadastre 3]. Elle vient donc aux droits des époux [E] [S] en ce qui concerne les obligations qu'ils ont souscrits sur cette parcelle.

Du fait de la résistance de la société BCN, la société Carrefour proximité France n'a pas pu céder son fonds de commerce et a dû dédommager la société Sashel des frais qu'elle a dû engager pour une opération qui ne s'est pas réalisée. Le préjudice de la société Carrefour proximité France se chiffre à la somme de 9 000 euros.

La société Sashel a constitué avocat mais n'a pas conclu.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2023.

SUR CE

Il sera rappelé à titre liminaire qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à ' juger que...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions de la société Carrefour proximité France, lorsqu'elles portent sur des moyens relevant des motifs et non des chefs de la décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt.

Par ailleurs, il sera observé que la société Carrefour proximité France ne développe aucun moyen à l'appui de sa prétention visant à faire déclarer irrecevable l'appel de la société BCN. Elle en sera donc déboutée.

Enfin, la société BCN présente une demande relative à l'exécution provisoire dans son dispositif, sans aucun développement dans les motifs et manifestement dénuée de tout objet à hauteur d'appel. Il n'y sera donc pas répondu.

I - Sur les demandes de la société Carrefour proximité France

Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des articles 1156, 1161 et 1162 anciens du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier. Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

Aux termes de l'article 1217 ancien du code civil, l'obligation est divisible ou indivisible selon qu'elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l'exécution, est ou n'est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er mars 2004 entre la société Prodim, devenue Carrefour proximité France, et les époux [E] [S], agissant en qualité de gérant et associé de la société BCN concernant Monsieur [E], et d'associée concernant Madame [S], ainsi que de représentants légaux de leurs trois enfants mineurs associés de la SCI, le 1er mars 2004, désigne les lieux donnés à bail de la manière suivante :

"Un bâtiment à usage commercial sis à [Adresse 2] et cadastré section [Cadastre 4] pour une contenance de 23a et 78ca, tel que figurant sous teinte jaune sur le plan annexé aux présentes.

Tels que lesdits locaux existent, s'étendent, se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve et sans qu'il soit nécessaire d'en faire une plus ample désignation, à la demande du preneur qui déclare parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités en vue des présentes".

L'acte ne vise donc que la parcelle [Cadastre 4], précisant sa contenance exacte "de 23a et 78 ca", ainsi que ses limites, reportée "sous teinte jaune" sur un plan figurant en annexe que la société Carrefour proximité France, sur laquelle repose la charge de la preuve, n'a pas jugé utile de produire aux débats.

Cet acte est manifestement dénué de toute ambiguïté sur l'emprise du bail, étant rappelé qu'il est interdit au juge de dénaturer les termes clairs et précis d'une convention.

Il doit encore être observé que l'acte de cession entre les époux [E] [S] et la société Prodim, devenue Carrefour proximité France, le 1er mars 2004, stipule :

"1°) Concernant le bail de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] à l'usage de parking et de voie d'accès octroyé par Monsieur [T] [C], un bail par Monsieur [C] a été établi le 27 février 2004 au profit de Monsieur et Madame [E] par Maître [I], Notaire à [Localité 6]. Ledit bail autorise la présente cession du droit au bail au profit de la société PRODIM.

(...)

2°) Concernant le bail commercial du magasin, un nouveau bail est régularisé ce jour entre la SCI BCN et la société PRODIM. Ce bail est conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2004 moyennant un loyer annuel de 43.805,32 Euros HT (...)" ;

"Aux présentes interviennent Monsieur et Madame [E], propriétaires des murs de l'immeuble voisin aux biens loués, sur lesquels sont apposés divers panneaux publicitaires de la société PRODIM.

Ces derniers s'engagent à mettre gracieusement à disposition pendant toute la durée du bail et ses renouvellements, lesdits murs de leur immeuble."

Au regard de la précision de ces mentions, lesquelles montrent que l'étendue du parking donné à bail était connue et que les époux [E] [S] sont intervenus en leur nom personnel au contrat de cession du fonds de commerce exclusivement pour autoriser la pose de panneaux publicitaires sur les murs de leur habitation, il ne peut être soutenu que l'absence de la parcelle [Cadastre 3] dans l'emprise du bail résulte d'une erreur de plume du notaire.

C'est donc sans aucun fondement que la société Carrefour Proximité France demande que le contrat de bail commercial conclu avec la société BCN le 1er mars 2004 soit interprété comme portant non seulement sur la parcelle [Cadastre 4] mais également sur la parcelle [Cadastre 3], dont elle échoue par ailleurs à démontrer, par les plans et photographies imprécis voire contradictoires versés aux débats, qu'elle serait indispensable à l'exploitation du fonds de commerce, étant ajouté qu'elle n'a pas donné suite aux propositions qui lui ont été faites en vue de la louer depuis 2007, ainsi qu'il ressort des termes du courrier que lui a adressé la société BCN le 28 mars 2018 auquel elle n'a apporté aucune réponse.

Le jugement rendu le 19 mai 2021 par le tribunal judiciaire d'Arras sera donc :

- infirmé en ce qu'il a "dit que le contrat de bail commercial entre la SCI B.C.N et la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, permettant l'exploitation du fonds de commerce de supermarché avec station de distribution de carburants sis [Adresse 2], doit être lu comme incluant la partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 3] accueillant les installations nécessaires à cette exploitation (emplacements de parking, voies de circulation, accès aux cuves notamment)" ;

- confirmé en ce qu'il a débouté la société Carrefour proximité France de sa demande d'indemnisation pour préjudice financier.

II - Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

L'issue du litige justifie de condamner la société Carrefour proximité France aux dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée de ce chef.

En conséquence, il convient d'accorder à Maître [B] [O] le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, et de débouter Maître [H] de sa demande de ce chef.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société Carrefour proximité France, tenue aux dépens d'appel, sera en outre condamnée à verser à la société BCN la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

La décision entreprise sera infirmée du chef des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 19 mai 2021 par le tribunal judiciaire d'Arras, sauf en ce qu'il a débouté la société Carrefour proximité France de sa demande d'indemnisation pour préjudice financier ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déboute la société Carrefour proximité France de l'ensemble de ses demandes ;

Condamne la société Carrefour proximité France à payer à la société BCN la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute la société Carrefour proximité France de sa propre demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société Carrefour proximité France aux dépens de première instance et d'appel ;

Accorde à Maître Xavier Denis le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Déboute Maître [H] de sa propre demande de ce chef.

Le greffier

Marlène Tocco

Le président

Samuel Vitse