Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

AFFAIRE : N° RG 22/01908 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-HA77

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION du Président du TJ de LISIEUX en date du 07 Juillet 2022

RG n° 22/00097

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023

APPELANT :

Monsieur [P] [L]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté et assisté de Me François BROSSAULT, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMEE :

Madame [C] [Z]

née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée et assistée de Me Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l'audience publique du 22 mai 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 07 septembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2015, Mme [C] [Z] a consenti à M. [P] [L] un bail pour un hangar, situé en zone artisanale, à [Localité 8].

Le bail précisait que ce hangar devait servir de lieu de stockage en relation avec l'entreprise Sud Accidentées et était consenti moyennant un loyer annuel de 8.928 euros TTC.

Le contrat prévoyait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement intégral d'une seule quittance de loyer ou en cas d'inexécution constatée d'une des causes de l'engagement, et un mois après une sommation de payer ou d'exécuter sans effet.

Mme [Z] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 7 octobre 2021, pour obtenir le règlement de la somme de 3.000 euros outre 148,73 euros représentant le coût de l'acte.

Le locataire n'ayant pas régularisé la situation, Mme [Z] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux par acte du 11 avril 2022.

Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location ;

- déclaré M. [L] occupant sans droit ni titre des locaux ;

- ordonné la libération desdits locaux dans les huit jours suivant la signification de l'ordonnance ;

- ordonné l'expulsion au besoin de M. [L] ou de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné M. [L] à payer à madame [Z] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montam de 1.125 euros par à compter du 7 novembre 2021 jusqu'à libération des lieux ;

- condamné M. [L] à payer à Mme [Z] la somme de 8.250 euros à titre de provision à valoir sur l'arrêté locatif dû suivant décompte de mars 2022 ;

- débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné M. [L] à payer à Mme [Z] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [L] aux entiers dépens, y compris le commandemant de payer visant la clause résolutoire.

Par déclaration du 28 juillet 2022, M. [L] a fait appel de l'ordonnance de référé.

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2022, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et statuant à nouveau de :

- annuler l'ordonnance de référé du 7 juillet 2022 ;

Subsidiairement

- relever l'existence de contestations sérieuses et inviter les parties à mieux se pourvoir ;

Très subsidiairement

- débouter Mme [Z] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause

- la condamner à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la SELARL Lexavoue Normandie, société d'avocats inter-barreaux, le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2022, Mme [Z] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, de débouter M. [L] de ses demandes et de condamner ce dernier à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2023.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

- Sur la demande d'annulation de l'ordonnance

L'appelant soutient que l'ordonnance entreprise doit être annulée dès lors que le juge des référés a fixé l'arriéré locatif en se référant à un décompte de mars 2022 qui ne lui a pas été communiqué et que la décision a donc été rendue sans respecter le principe du contradictoire.

L'intimée fait valoir que le juge des référé a tenu compte des conclusions de Mme [Z] qui reprenait le montant des impayés de mai 2021 à mars 2022.

Il résulte des conclusions de Mme [Z] devant le juge des référés, communiquées devant la cour, que celle-ci demandait une somme de 8.250 euros correspondant à l'arriéré locatif de mai 2021 à mars 2022, le montant du loyer apparaissant dans le commandement de payer, régulièrement communiqué, étant de 750 euros, étant précisé que M. [L] ne contestait pas le montant de la dette.

Le juge des référés a donc pu fixer cette somme selon le décompte de Mme [Y] déterminé dans les conclusions de celle-ci sans qu'il soit rapporté la preuve que le juge des référés a statué sur une pièce non communiquée.

La demande d'annulation de la décison entreprise est donc rejetée.

- Sur la contestation sérieuse

Selon l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

M. [L] conteste la qualification du contrat de bail en convention d'occupation précaire et indique en outre que l'accès au bâtiment loué a été empêché du fait de la bailleresse qui a fait procéder à la fermeture du compteur électrique alimentant le local et a procédé à l'enlèvement de la boîte aux lettres ce qui justifie qu'il fasse valoir son droit à l'exception d'inexécution, Mme [Z] ayant de plus cessé d'encaisser les chèques qu'il lui adressait et refusant de lui délivrer des quittances de paiement.

Il précise qu'il a remis les clés du local dans la boîte aux lettres de Mme [Z].

Mme [Z] explique que la qualification de la convention est sans incidence sur les débats, la demande étant fondée sur la clause résolutoire.

Elle conteste ne pas avoir assuré la délivrance du local donné à bail ; elle précise que M. [L] n'a pas réglé le loyer à compter du mois de mai 2021 et qu'elle n'a jamais été destinataire de chèques de banque qu'elle n'aurait pas encaissés.

Comme l'a justement retenu le premier juge, la discussion sur la qualification de la convention de location ne peut être qualifiée de contestation sérieuse dès lors que le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers.

Il n'est pas établi que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que Mme [Z] a coupé l'électricité du local ou a enlevé la boîte aux lettres, M. [L] communiquant des courriers qu'il a lui-même écrits et dont la preuve de l'envoi n'est de surcroît pas rapportée.

Le courrier de son conseil, postérieur au commandement de payer visant la clause résolutoire, qui reprend ses propos sans autre justificatif n'établit pas plus la réalité les griefs allégués.

Enfin, la facture de réparation du volet électrique mentionne une intervention le 1er décembre 2021 alors que M. [L] se plaint d'une coupure de l'électricité intervenue en juillet 2021 et étant précisé que la facture versée aux débats n'apporte aucune précision sur la raison de l'absence d'électricité.

M. [L] ne justifie pas du règlement du loyer à compter de mai 2021.

Il communique deux chèques de banque de 750 euros datés respectivement du 30 septembre 2021 et du 8 octobre 2021 que Mme [Z] conteste avoir reçus. La preuve de leur envoi à Mme [Z] n'est pas rapportée, les accusés de réception de courriers recommandés adressés à la bailleresse datés du 4 novembre 2021 et du 13 novembre 2021, soit après le commandement de payer, ne correspondant pas aux dates des chèques de banque.

Par ailleurs, il n'est aucunement justifié de la remise des clés par le locataire dans la boite aux lettres de la bailleresse.

Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge n'a pas retenu l'existence d'une contestation sérieuse.

- Sur l'expulsion et la demande en paiement

Il a été constaté supra que M. [L] ne justifiait pas du paiement du loyer depuis mai 2021.

Il ne justifie pas plus de la remise des clés à la bailleresse.

Il a été retenu qu'il ne justifiait pas d'un défaut de délivrance.

La condamnation à paiement prononcée par le juge des référés est une provision.

M. [L] a été condamné au paiement d'une somme de 8.250 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022.

Il a été condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.125 euros par mois à compter du 7 novembre 2021, date de la résiliation du bail.

Il n'a pas été condamné à la fois au paiement d'un loyer et d'une indemnité d'occupation sur une même période dès lors que la somme de 8.250 euros correspond à une provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022.

Au vu de ces éléments, l'ordonnance entreprise est confirmée.

- Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l'ordonnance de référé relatives à l'indemnité de procédure et aux dépens, exactement appréciées, sont confirmées.

M. [L], qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d'appel, à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise ;

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [L] à payer à Mme [C] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [L] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [L] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL F. EMILY