Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

N° RG 23/00341 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JI2U

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 29 JUIN 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00390

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de louviers du 13 décembre 2022

APPELANTE :

S.A. ESH [6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée et assistée par Me Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [U] [B]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte d'un commissaire de justice en date du 31/03/2023

Madame [K] [V] épouse [B]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assignée par acte d'un commissaire de justice en date du 31/03/2023

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mai 2023 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame GOUARIN, présidente

Madame TILLIEZ, conseillère

Madame GERMAIN, conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l'audience publique du 25 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2023

ARRET :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 29 juin 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Selon contrat de location du 8 mars 2011, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5] a donné à bail à M. [U] [B] et à Mme [K] [V] épouse [B] un logement de type F3, sis [Adresse 7].

Le 13 septembre 2017, l'OPH de [Localité 5] a cédé à l'ESH [6] le bien immobilier objet du bail.

M. [B] et Mme [V] ont restitué les clés le 30 décembre 2021.

Maître [P], huissier de Justice a établi un procès-verbal d'état des lieux de sortie, après avoir convoqué les locataires à la dernière adresse connue, état des lieux qui a donné lieu au chiffrage de réparations locatives pour

4 473,46 euros.

Suivant acte d'huissier de justice du 26 juillet 2022, l'ESH [6] a fait citer les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers pour les voir condamnés à lui payer la somme de 4 473,46 euros à titre principal outre 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers a :

- débouté l'ESH [6] de sa demande au titre des réparations locatives,

- dit que l'ESH [6] conservera la charge des dépens de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en conséquence débouté l'ESH [6] de sa demande formée à ce titre,

- débouté l'ESH [6] de toutes ses autres demandes.

Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que les locataires étaient restés presque 11 ans dans le logement, que l'état d'usure était naturel puisque le logement avait été occupé pendant une longue période, que la réfection de la peinture devait être faite tous les 6 ans et que la saleté d'un équipement ne pouvait permettre de justifier son remplacement intégral par un équipement neuf.

Par déclaration reçue le 26 janvier 2023, l'ESH [6] a relevé appel de cette décision.

Suivant acte du 24 février 2023 remis à personne, l'ESH [6] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [U] [B] et Mme [K] [V] et suivant acte du 31 mars 2023 remis à personne pour M. [B] et à domicile pour Mme [B], l'ESH [6] a fait signifier ses conclusions, lesquels n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023.

Exposé des prétentions des parties

Suivant conclusions reçues le 20 mars 2023, l'ESH [6] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de Louviers le 13 décembre 2022 en ce qu'il a :

- débouté l'ESH [6] de sa demande au titre des réparations locatives,

- dit que l'ESH [6] conservera la charge de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et en conséquence débouté l'ESH [6] de sa demande formée à ce titre,

- débouté l'ESH [6] de toutes autres demandes

Par conséquent :

- condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [V] à payer à l'ESH [6] la somme de 4 757,43 euros au titre des réparations locatives,

- condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [V] à payer à l'ESH [6] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de première instance,

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [V] à payer à l'ESH [6] la somme 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'appel

- débouter M. [U] [B] et Mme [K] [V] de toutes autres demandes

- condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [V] aux dépens d'appel.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ESH [6] reproche au premier juge de ne pas avoir pris en considération le nécessaire nettoyage des différents éléments décrits par écrit et par photographie dans le constat. Il lui reproche de ne pas avoir vu les étagères cassées ou en mauvais état, ni les dégradations extérieures.

Il soutient en outre qu'il ne s'agit pas d'une réfection quasi totale des lieux, comme l'estime le premier juge, mais simplement la stricte évaluation des défauts de prise en charge de l'entretien courant du logement et de ses équipements par le locataire, ainsi que des dégradations qui lui sont imputables.

Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé notamment :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers, qu'il n'a pas introduit dans le logement

d) de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives défini par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée établi le 8 mars 2011, que le logement a été donné aux preneurs en bon état général.

De l'état des lieux de sortie établi le 6 janvier 2022, il ressort que le logement a été restitué globalement sale, qu'il s'agisse du linoléum du sol, des plinthes, des portes, des murs ou des équipements électriques.

L'ESH [6] verse aux débats une facture relative au nettoyage du logement d'un montant de 209,26 euros, qui sera mise à la charge des locataires, dans la mesure où le logement leur a été donné à bail propre.

Le bailleur verse par ailleurs des factures de menuiserie concernant le remplacement d'un ensemble rive-bloc pour une serrure d'un montant de 47,30 euros étant relevé que l'état des lieux des sortie précise que la serrure de la porte d'entrée est difficile à ouvrir et à fermer, ce qui démontre que l'entretien courant de la serrure n'a pas été effectué par les preneurs, de sorte que ces travaux resteront à leur charge.

L'ESH [6] verse également une autre facture de menuiserie concernant le remplacement d'un panneau BA 13 hydrofuge. Toutefois il n'est pas précisé à quoi correspond ce panneau et il est impossible pour la cour de déterminer et de vérifier si ces travaux correspondent à des dégradations incombant aux locataires.

Enfin le bailleur verse aux débats une facture relative à la remise à neuf du logement par la mise en oeuvre de peintures et le changement du revêtement du sol du séjour.

Toutefois s'agissant du revêtement du sol du séjour, si celui-ci est décrit comme étant sale avec des traces d'anciens meubles, seule la facture de nettoyage peut être mise à la charge des locataires, sans que le remplacement du revêtement en sa totalité incombe aux preneurs. La présence de traces de meubles sur un revêtement correspond en effet à une usure normale après plus de dix ans d'occupation.

De la même façon, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que les locataires étaient restés presque 11 ans dans les lieux et que l'état d'usure était naturel puisque le logement avait été occupé pendant une longue période et que par ailleurs l'état de saleté d'un équipement ne pouvait permettre de justifier son remplacement intégral par un équipement neuf.

Le premier juge a également relevé de façon pertinente qu'il ressortait de l'état des lieux de sortie que le logement avait été rendu dans un état d'usage, mais qu'il ne ressortait pas des descriptifs et des photographies que ces lieux justifient une réfection quasi-totale des lieux, comme cela résultait de la facture relative aux travaux de peinture versée aux débats.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l 'ESH [6] de sa demande au titre des travaux de peinture.

Il sera en revanche infirmé s'agissant de la facture de nettoyage et du remplacement de la serrure de la porte d'entrée, de sorte que les locataires seront condamnés au paiement de la somme globale de 256,56 euros.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées s'agissant des dépens, mais confirmées au titre des frais de procédure.

La charge des dépens d'appel sera supportée in solidum par M. et Mme [B] conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'ESH [6] les frais irrépétibles exposés à l'occasion la présente instance. Aussi sera-t-il débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la facture de nettoyage du logement, celle relative au remplacement de la serrure et les dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [K] [V] épouse [B] à payer à l'ESH [6] la somme de 256,56 euros,

Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [K] [V] épouse [B] aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [K] [V] épouse [B] aux dépens d'appel,

Déboute l'ESH [6] de sa demande d'indemnité procédurale.

La greffière La présidente