Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 22 juin 2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/02993 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TU2E

Jugement (N° 21/00300)

rendu le 22 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANTE

Madame [U] [J]

née le 08 mai 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Me Elsa Demailly, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [F] [B]

né le 23 septembre 1957 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Me Benoit Boudjema, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 17 novembre 2022 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023 après prorogation du délibéré en date du 09 février 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno poupet, président et Delphine verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 octobre 2022

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Suivant acte sous seing privé du 23 janvier 2003, Mme [G] [B] a donné à bail à Mme [U] [J] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

A la suite du décès de la bailleresse survenu le 15 janvier 2019, M. [F] [B], son fils, est devenu propriétaire de l'immeuble, reprenant le bail en cours, tacitement reconduit depuis sa conclusion initiale.

Par acte délivré le 6 mars 2020 par Me [C] [I], huissier de justice, M.'[B] a donné congé à Mme [J] pour le 31 janvier 2021 et, conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formulé une offre de vente de l'immeuble au prix de 20 000 euros.

A la suite de l'acceptation de cette offre et de la réalisation par Mme [J] des démarches utiles afin qu'il soit procédé à la vente, Me [O], notaire au [Localité 1], a fixé un rendez-vous pour la signature de l'acte authentique de vente en son étude le 31 juillet 2020. M.'[B], régulièrement convoqué par le notaire, ne s'étant pas présenté à ce rendez-vous, Me [O] a dressé un procès verbal de difficulté.

Mme [J] a saisi le tribunal judiciaire de Cambrai afin de voir ordonnée la réitération de la vente.

Par un jugement en date du 22 avril 2021, le tribunal s'est déclaré compétent pour connaître du litige et a :

- dit que le congé pour vendre signifié à Mme [U] [J] le 6 mars 2020 était nul et de nul effet,

- dit qu'en conséquence, la vente conclue à la suite dudit congé était nulle et de nul effet,

- débouté en conséquence Mme [J] de toutes ses demandes,

- condamné celle-ci aux dépens et au paiement à M. [B] de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [J] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2021, demande à la cour de l'infirmer, sauf en ce que le tribunal s'est déclaré compétent pour connaître du litige, et de :

- dire et juger conclue la vente de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] pour le prix de 20'000 euros entre M. [B] et elle-même,

- dire et juger, en conséquence, que M. [B] devra, dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, se présenter en l'étude de Maître [O], notaire au [Localité 1], aux fins de procéder à la signature de l'acte de vente,

- à défaut de ce faire, fixer à la charge de M. [B] une astreinte de 150 euros par jour de retard,

- condamner ce dernier à lui verser les sommes de :

* 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers frais et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2021, M.'[B] demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner Mme [J] à lui payer 5 000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux dépens d'appel.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l'espèce, la vente de l'immeuble par M. [B] à Mme [J] est, a priori, parfaite par l'effet de l'acceptation par cette dernière, par lettre recommandée avec avis de réception du 11 mars 2020, de l'offre d'achat au prix de 20 000 euros qui lui avait été notifiée par M.'[B], en même temps qu'un congé pour vendre, par acte d'huissier du 6 mars 2020.

M. [B] soulève la nullité dudit congé et, par voie de conséquence, de la vente au motif tiré d'une erreur de l'huissier relative au prix auquel l'offre d'achat devait être notifiée, à savoir 35'000 euros.

Un mandat de vendre le bien au prix de 35'000 euros donné le 28 février 2020 par M.'[B] au notaire, Me [O], et un échange de courriels, du mois de juillet 2020, entre M. [B] et maître [I], duquel il ressort que l'huissier a fait une déclaration de sinistre à son assureur, accréditent l'affirmation d'une erreur commise par cet officier ministériel.

Toutefois, sont versées aux débats des pièces postérieures à la découverte de l'erreur par M. [B], à savoir une attestation de Me [O] du 10 juin 2020 aux termes de laquelle M. [F] [B] «'se propose de vendre à Mlle [U] [J]'» l'immeuble en question «'moyennant le prix de 20'000 euros'» et, surtout, une procuration donnée le 2 juillet 2020 à tout membre de l'étude pour vendre ledit immeuble, pour lui et en son nom, à Mlle [U] [J] pour le prix de 20'000 euros, procuration dont M. [B] ne soutient nullement qu'il l'aurait signée avant qu'y soit inscrit le prix. Cet acte signé en toute connaissance de cause, près de 4 mois après le congé susvisé, et qui a conduit le notaire à rédiger l'acte de vente et à prévoir un rendez-vous, exprime clairement et sans réserve le consentement de l'intimé à la conclusion de la vente au prix de 20'000 euros et par conséquent sa volonté de renoncer à se prévaloir de la nullité alléguée. La vente est donc effectivement parfaite, de sorte qu'il y a lieu, après infirmation du jugement, d'en ordonner la réitération par acte authentique dans les conditions prévues au dispositif du présent arrêt, une astreinte étant justifiée par l'absence de M.'[B] au rendez-vous auquel il avait été invité et sa position dans le présent contentieux (alors même qu'il avait fait une offre à 25'000 euros à Mme [J] au mois de décembre 2019).

Par ailleurs, Mme [J] caractérise le préjudice dont elle demande réparation en démontrant que le défaut de régularisation de la vente à la date prévue, alors que M. [B] avait laissé se poursuivre les diligences requises pour y parvenir, a entraîné la prolongation de son statut de locataire et donc de l'obligation de payer le loyer depuis le 1er'août 2020 mais aussi l'immobilisation en l'étude de la somme de 23 262 euros qu'elle y a versée à cette date tandis qu'elle rembourse l'emprunt souscrit à cette fin par des mensualités de 174,61 euros s'ajoutant au loyer, lequel s'élève à 174,75 euros après déduction de l'aide personnalisée au logement ; qu'en outre, un constat de non décence du logement au regard des conditions d'octroi de cette aide, dressé par l'ARS le 21 janvier 2020, l'a contrainte, en l'absence d'exécution par le propriétaire des travaux nécessaires à son maintien, à engager une procédure distincte devant le juge des contentieux de la protection, l'exposant à des frais et démarches supplémentaires, alors même que le bénéfice de cette prestation témoigne de la modestie de sa situation. Ce préjudice sera justement réparé par l'allocation de l'indemnité de 6 000 euros qu'elle sollicite.

Il appartient à M. [B], partie perdante, de supporter la charge des dépens des procédures de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile ; il est en outre équitable qu'il indemnise Mme [J], en application de l'article 700 du même code, des autres frais qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts devant le tribunal puis devant la cour et qu'il conserve la charge de ses propres frais.

PAR CES MOTIFS

La cour

infirme le jugement entrepris quant aux chefs critiqués et, statuant à nouveau,

constate que la vente par M. [F] [B] à Mme [U] [J] de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour le prix de 20 000 euros est parfaite,

ordonne à M. [F] [B] de se présenter dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision en l'étude de Maître [O], notaire au [Localité 1], aux fins de procéder à la signature de l'acte de vente en la forme authentique, sous astreinte de 100 euros pas jour de retard pendant deux mois,

le condamne à verser à Mme [U] [J] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

le condamne aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à Mme [J], par application de l'article 700 du code de procédure, d'une indemnité de 2 000 euros pour chacune des procédures de première instance et d'appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet