Demande relative à une servitude d'usage ou de passage des eaux

Minute n° 23/00126

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/00202 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FVEK

Société SCCV LES HAUTS DE LA SEILLE

C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3]

COUR D'APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 21 AVRIL 2023

APPELANTE

Société SCCV LES HAUTS DE LA SEILLE représentée par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIME

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS SOCIETE MESSINE DE GESTION IMMOBILIERE (SOMEGIM), elle-même représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 19 Janvier 2023 tenue par M. CASTELLI, président de chambre, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré pour l'arrêt être rendu le 16 mars 2023. Ce jour venu le délibéré a été prorogé pour l'arrêt être rendu le 31 mars 2023 puis de nouveau prorogé au 21 avril 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : M. CASTELLI, président de chambre

ASSESSEURS : Mme GRILLON, conseiller

M. KOEHL, conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme DE SOUSA

GREFFIER PRÉSENT À LA MISE À DISPOSITION : Mme CHU KOYE HO

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCCV LES HAUTS DE SEILLE a entrepris la construction d'un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments A et B divisés en 55 lots, lesquels ont été vendus par voie de contrats de vente en l'état futur d'achèvement.

La réception des parties communes est intervenue avec réserves le 15 mai 2019.

Suivant acte d'huissier en date du 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) , a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, la SCCV LES HAUTS DE SEILLE, sur le fondement des articles 145 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins, dans le dernier état de ses écritures, de voir :

condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à régulariser l'acte de servitude au titre du bassin de rétention dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, passé ledit délai sous peine d'une astreinte de 600 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, à l'issue duquel la procédure sera réexaminée,

condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, établie par le cabinet SALARI, de la publication des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 600 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, à l'issue duquel la procédure sera réexaminée,

condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à régulariser la convention avec la SAREM au titre de l'empiètement du drainage implanté sur le domaine public dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 600 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, à l'issue duquel la procédure sera réexaminée,

ordonner une expertise pour rechercher si les travaux exécutés dans l'immeuble situé, [Adresse 4], sont conformes aux règles de l'art, constater les désordres, en rechercher la cause, indiquer les moyens et le coût des mesures propres à y remédier,

condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à payer une somme de 15 000 € à titre de provision ad litem.

Par ordonnance rendue le 4 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a :

condamné la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière (SOMEGIM) de sa demande tendant à la régularisation de l'acte de servitude au titre du bassin de rétention,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) de sa demande tendant à la régularisation de la convention avec la SAREM au titre de l'empiètement du drainage implanté sur le domaine public,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) de sa demande de provision ad litem,

ordonné une expertise,

condamné La SCCV LES HAUTS DE SEILLE aux dépens,

débouté les parties de toute autre demande.

Pour notamment condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a considéré que s'il ressortait d'un courriel rédigé le 12 mai 2021 par M. SALARI, géomètre-expert, que les surfaces indiquées au procès-verbal d'assemblée générale étaient fausses, la réalité de cette erreur n'était pas établie de même qu'un refus opposé à la publication n'était pas prouvé.

Suivant déclaration d'appel en date du 13 janvier 2022, la SCCV LES HAUTS DE SEILLE a interjeté appel à l'encontre de l'ordonnance prononcée le 4 janvier 2022 en sollicitant l'annulation et subsidiairement l'infirmation de cette décision en ce qu'elle a :

condamné la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

débouté la SCCV LES HAUTS DE SEILLE de ses autres demandes,

condamné la SCCV LES HAUTS DE SEILLE aux dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 4 mai 2022, la SCCV LES HAUTS DE SEILLE demande à la cour de :

recevoir l'appel de la SCCV LES HAUTS DE SEILLE,

infirmer l'ordonnance du 4 janvier 2022 en ce qu'elle a condamné la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, débouté la SCCV LES HAUTS DE SEILLE de ses autres demandes et condamné la SCCV LES HAUTS DE SEILLE aux dépens,

Et statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) de sa demande de condamnation de la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

très subsidiairement, dire n'y avoir lieu à astreinte,

En tout état de cause,

juger que chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance,

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) aux entiers frais et dépens d'appel,

condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) à payer à la SCCV LES HAUTS DE SEILLE une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) demande à la cour de :

rejeter l'appel de la SCCV LES HAUTS DE SEILLE et le dire mal fondé,

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

condamner la SCCV LES HAUTS DE SEILLE en tous les frais et dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 15 novembre 2022.

Pour un exposé plus complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'obligation de faire

L'article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable à ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. SALARI, géomètre-expert, a établi le 6 septembre 2019 une nouvelle esquisse d'étage modifiant l'esquisse d'étage n° 3248 du 17 février 2017 et l'esquisse d'étage n° 3248 A du 28 février 2018.

Selon procès-verbal en date du 28 juillet 2020, l' assemblée générale des copropriétaires a décidé d'approuver sans réserve la nouvelle esquisse d'étage datée du 6 septembre 2019 en précisant que la proposition du promoteur de racheter les deux portions (6 m² et 27 m²) au prix de 70 € le mètre carré était acceptée dans son principe.

Toutefois, il ressort de deux courriels en date des 12 mai et 26 mai 2021 adressés par M. SALARI au syndic de copropriété que notamment les surfaces indiquées dans le procès-verbal d'assemblée générale en date du 28 juillet 2020 de 6 et 27 m² étaient erronées de sorte que, selon M. SALARI, l'esquisse d'étage modificative ne pouvait pas être enregistrée au service du cadastre puisqu'il devait être joint à la demande d'enregistrement une copie du procès-verbal de l'assemblée générale.

Contrairement à ce qui a été décidé par le juge de première instance, à tout le moins et au vu de ces éléments, il existait une contestation sérieuse, quant à la possibilité pour la SCCV LES HAUTS DE SEILLE de justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division puisqu'une nouvelle décision rectificative de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire.

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 25 mars 2022 et au cours de cette assemblée générale, il a été décidé de donner pouvoir au syndic à l'effet de :

modifier l'assiette foncière de la copropriété en approuvant le PVA établi en date du 6 septembre 2019 par M. SALARI, lequel PVA divise la parcelle mère cadastrée RP n° [Cadastre 2] en trois nouvelles parcelles d'une contenance de 1517 m² qui reste l'assiette de la copropriété, de 2 m², de 25 m²,

autoriser la vente des deux petites parcelles de 2 m² et de 25 m² par la copropriété au profit de la SCCV LES HAUTS DE SEILLE, moyennant le prix de 170 € le mètre carré, payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente,

autoriser le syndic à signer tous les documents afférents au PVA sus-énoncé,

approuver, suite à la modification de l'assiette foncière de la copropriété, l'esquisse de division par étage modificative, établie par M. SALARI le 6 septembre 2019,

signer le règlement de copropriété modificatif à établir suite à approbation et validation de l'esquisse d'étage modificative et conformément à celle-ci.

À la suite de ces décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 25 mars 2022, l'esquisse d'étage modificative a pu être enregistrée au service du cadastre le 2 mai 2022.

Par un courriel en date du même jour adressé au notaire, la SCCV LES HAUTS DE SEILLE a par ailleurs demandé à ce dernier de préparer le règlement de copropriété modificatif et de publier l'ensemble comprenant le nouveau PVA et l'esquisse modifiée au livre foncier.

Dans ces conditions, il n'y a plus lieu d'ordonner à la SCCV LES HAUTS DE SEILLE de justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, la réalisation de ces publications ne ressortissant plus de sa compétence mais de celle du notaire.

En conséquence, l'ordonnance de référé en date du 4 janvier 2022 déférée à la cour d'appel est infirmée sur ce point.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) étant débouté, après le prononcé du présent arrêt, de l'intégralité de ses prétentions présentées en première instance à l'exception de sa demande d'expertise, il convient donc d'infirmer également l'ordonnance déférée en ses dispositions relatives aux dépens et de condamner ainsi chaque partie à supporter la charge de ses dépens de première instance.

En sa qualité de partie perdante au procès, il échet en outre de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) aux dépens de l'appel et de le débouter de sa demande formée, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

L'équité commande enfin de laisser à la charge de la SCCV LES HAUTS DE SEILLE les frais qu'elle a exposés en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition publique au greffe et par arrêt contradictoire,

INFIRME l'ordonnance de référé rendue le 4 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu'elle a condamné la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, et en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière (SOMEGIM) de sa demande de condamnation de la SCCV LES HAUTS DE SEILLE à justifier de la publication de l'esquisse d'étage du 6 septembre 2019, des modifications du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance intervenir et passé ledit délai, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses dépens,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière ( SOMEGIM) aux dépens de l'appel,

DEBOUTE la SCCV LES HAUTS DE SEILLE et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS société messine de gestion immobilière (SOMEGIM) de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

Ainsi jugé et prononcé le 21 avril 2023.

La greffière Le président de chambre