Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 JUIN 2023

N° 2023/ 295

N° RG 21/16580

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOD3

[F] [B] [P] [I]

C/

[S] [W] épouse [N]

[C] [N]

[R] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Fabienne FIGUIERE-MAURIN

Me Stéphane MÖLLER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MANOSQUE en date du 18 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-107.

APPELANT

Monsieur [F] [B] [P] [I]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Fabienne FIGUIERE-MAURIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [S] [W] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 9] (38), demeurant [Adresse 7]

Monsieur [C] [N]

né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 8] (84), demeurant [Adresse 7]

représentés par Me Stéphane MÖLLER, membre de la SELARL D'AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE

Madame [R] [X]

née le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 13] (59), demeurant [Adresse 4]

Signification de la DA le 17/01/2022 et les conclusions le 22/02/2022 à étude

Signification des conclusions le 16/03/2022 à personne

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Avril 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [C] [N] et Mme [S] [W] épouse [N] ont donné à bail à Mme [R] [X] et à M. [F] [I] un appartement de type 4 sis [Adresse 10]), par acte sous seing privé du 26 juillet 2008.

Souhaitant vendre leur bien, les époux [N] ont proposé à leurs loxataires d'en faire l'acquisition mais ceux-ci ont décliné cette offre. Ils ont alors fait délivrer à Mme [R] [X] et à M. [F] [I] un congé pour vendre par exploit de le SCP AMAT et VARCIN, huissiers de justice le 22 janvier 2020 pour le 31 juillet 2020.

Entretemps Mme [R] [X] et à M. [F] [I] avaient saisi la Mairie de [Localité 11] pour se plaindre de l'indécence du logement.

De leur côté les époux [N] qui avaient fait signifier à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ont fait citer Mme [R] [X] et M. [F] [I], par acte du 8 août 2020, devant le Tribunal de Proximité de MANOSQUE pour obtenir la validation du congé et le paiement des loyers restant dus tandis que les locataires réclamaient des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Par jugement rendu le 18 octobre 2021, le Tribunal de Proximité de MANOSQUE a constaté la régularité du congé et la résiliation du bail au 31 juillet 2020, constaté le départ des locataires le 20 octobre 2020, a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2020, condamné Mme [R] [X] et M. [F] [I] à payer aux époux [N] la somme de 2 846,01 € au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 2 novembre 2020 outre intérêts, les a autorisés à conserver la somme de 695 € prise sur le dépôt de garantie, a rejeté la demande de délais et de dommages-intérêts formulée par les locataires qui ont été condamnés au paiement de la somme de 742,50 € au titre des réparations locatives et à celle de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Par déclaration au greffe en date du 25 novembre 2021, M. [F] [I] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner solidairement les époux [N] à leur payer la somme de 11 797 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice de jouissance et de lesdébouter de leurs demandes. Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les propriétaires de leurs demandes relativement aux travaux de remise en état du bien, l'allocation de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de leur recours, ils font valoir :

- que des désordres affectaient l'appartement loué.

- qu'il a été constaté l'absence de ventilation dans le logement, la présence d'humidité dans la salle de bains, la cuisine et la chambre.

- que les bailleurs ont été invités par les services de la mairie a procéder à des travaux de réfection.

- que pour autant aucun système de ventilation n'a été mis en place.

- que les désordres allégués sont établis et se sont poursuivis sur la période du mois de septembre 2015 au mois d'octobre 2020.

- que leur trouble de jouissance doit être indemnisé.

- qu'ils estiment que les demandes des propriétaires relativement à des travaux de remise en état ne sont pas fondées.

Les époux [N] concluent à la confirmation du jugement déféré rappelant que M. [I] a effectué un appel limité en ce que le tribunal l'a débouté de sa demande en indemnité pour indécence du logement. Ils évoquent la nécessité d'une réformation en ce que le tribunal a limité la condamnation des locataires à la somme de 742,50 € au titre des réparations locatives et réclament la somme de 7 425 € au titre des travaux de remise en état du logement. Ils sollicitent la condamnation de M. [I] à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens d'appel.

Ils soutiennent :

- que les bailleurs ne sont pas responsables des moisissures qui sont dues à un sérieux manque d'aération de l'appartement provenant du mode de vie des locataires.

- que la demande des locataires tendant à obtenir des dommages-intérêts est infondée.

- que les locataires n'ont pas utilisé les indemnités d'assurance cersées lors d'un dégât des eaux précédent pour remettre en état le logement qu'ils occupaient.

- que dans leurs mail en réponse à celui des bailleurs proposant l'achat de leur appartement les locataires n'évoquent aucun trouble de jouissance, aucune indécence du logement.

- que les locataires n'établissent pas avoir jamais adressé aux bailleurs un courrier pour se plaindre de l'état du logement.

- que les locataires n'apportent aucune critique sérieuse au compte-rendu de visite technique dans lequel l'expert constate que les défauts sont la conséquence directe d'un manque d'entretien courant.

Mme [R] [X] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que M. [I] a relevé appel du jugement rendu le 18 octobre 2021 par le Tribunal de Proximité de MANOSQUE en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du préjudice pour indécence du logement;

Attendu que M. [I] prétend que les bailleurs seraient responsables des désordres affectant le logement loué et que leur carence à installer un système de ventilation mécanique a eu pour conséquence le maintien de la présence d'humidité dans certaines pièces;

Attendu qu'il n'est pas contesté par les parties que le logement loué est équipé de fenêtres qui s'ouvrent et permettent d'aérer l'appartement dans de bonnes conditions;

Qu'il est exact que dans cet immeuble en copropriété datant de l'année 1965 aucun système de ventilation forcée n'a été prévue par les concepteurs;

Que pour autant le syndic de la copropriété a confirmé qu'il n'y avait eu dans l'immeuble à ce jour aucun signalement de problème d'humidité dans les autres appartements;

Qu'une visite technique de la société MAGENTA EXPERTISES a été réalisée le 23 juin 2020 en présence des époux [N] et de M. [I] et a fait l'objet d'un compte-rendu communiqué le 3 juillet 2020 duquel il résulte que l'appartement souffre 'd'un cruel déficit d'entretien ' et que la phase de dégradation hivernale est liée ' à un sérieux manque d'aération de l'appartement ', le jour de la visite les appareils n'ayant pas repéré d'humidité quelque soit l'endroit;

Que les locataires qui sont restés dans les lieux durant 12 ans ne se sont jamais plaints directement aux propriétaires et ne démontrent pas avoir utilisé l'indemnité d'assurance pour procéder aux travaux de reprise à la suite d'un dégât des eaux;

Qu'il est établi que les époux [N], suite à la visite des services de la mairie de [Localité 11], ont entrepris les travaux préconisés ainsi que cela résulte d'un courrier du 28 janvier 2016;

Qu'il ne saurait d'ailleurs être reproché aux bailleurs l'absence d'installation d'une ventilation mécanique non obligatoire dans cet immeuble de 1965 ne comportant pas de colonnes VMC et pourvu de fenêtres ouvrantes permettant d'aérer sans difficulté l'appartement;

Que c'est à juste titre que le Tribunal a indiqué que M. [I] et Mme [X] ne démontraient pas l'existence des désordres qu'ils évoquent, ni une cause imputable aux bailleurs et les a déboutés de leurs demandes indemnitaires;

Attendu que pour autant c'est aussi à bon droit que le premier juge a estimé que les bailleurs, qui ont loué leur appartement à M. [I] et Mme [X] pendant une très longue période, ne pouvaient leur réclamer la réfection complète de celui-ci et notamment de toutes les peintures, le logement ayant du seul fait du temps écoulé marqué des signes de vétusté justifiant les travaux entrepris par les propriétaires;

Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 octobre 2021 par le Tribunal de proximité de MANOSQUE;

Attendu qu'il sera alloué aux époux [N], qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que M. [F] [I], qui succombe, supportera les dépens d'appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 octobre 2021 par le Tribunal de Proximité de MANOSQUE;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [F] [I] à payer aux époux [N] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

LE CONDAMNE aux dépens d'appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT