Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 JUIN 2023

N° 2023/ 416

Rôle N° RG 22/08929 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTOX

[Y] [O]

C/

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DELA RESIDENCE LES MARINES DE PIERREPLANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Philippe CAMPOLO

Me Frédéric PEYSSON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 20 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02158.

APPELANT

Monsieur [Y] [O]

né le 30 septembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Philippe CAMPOLO de la SELAS LLC ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS SEIB IMMOBILIERE BOYER dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 02 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023,

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [O] est copropriétaire du lot n° 59, appartement sis au rez de chaussée de l'immeuble, au sein du bâtiment B2 de la copropriété 'LES MARINES DE PIERRE PLANE'sise [Adresse 2] à [Localité 3] (Var).

Se plaignant de ce qu'il a procédé, courant 2019, à l'installation d'une climatisation réversible en perçant la dalle commune, sans obtenir d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE, par acte du 18 octobre 2021, l'a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin qu'il constate le trouble manifestement illicite, le condamne à remettre en état les lieux, sous astreinte, outre à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 mai 2022 , ce magistrat :

- a condamné M. [Y] [O] à procéder au retrait de l'unité extérieure de climatisation installée dans le vide sanitaire du bâtiment B et à remettre en état la dalle qu'il a fait percer pour cette installation, sous un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,

- faute d'exécution dans ce délai, l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, pendant trois mois,

- a condamné M. [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE, pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné aux dépens.

Le premier juge a retenu les mentions du procès verbal de constat d'huissier du 6 novembre 2020 attestant de l'existence d'un compresseur de climatisation au sein du vide sanitaire situé sous l'emprise du bâtiment B, M. [Y] [O] n'ayant pas contesté être à l'origine de cette installation. Les photographies prises illustrent également le percement de la dalle afin de relier le compresseur au logement de M. [O].

Il a relevé que l'assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2019 n'avait pas validé les travaux réalisés par M. [Y] [O] sans autorisation, et que, malgré mise en demeure amiable, M. [Y] [O] n'avait pas procédé à la dépose et à la remise en état des lieux.

Il a ainsi considéré qu'au regard de ces éléments et des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette installation et le percement de la dalle constituent un trouble manifestement illicite, les argumentations de M. [Y] [O] sur la portée des études techniques produites étant vaines en l'absence d'autorisation ou de ratification par l'assemblée générale .

Il a précisé qu'en revanche, l'assemblée générale des copropriétaires du 11 août 2021 avait autorisé ceux du rez-de-chaussée à procéder à des travaux d'installation de climatiseurs dans les conditions définies dans la résolution n° 40, conditions auxquelles ne répond pas l'installation de M. [O].

Selon déclaration reçue au greffe le 22 juin 2022, M. [Y] [O] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Y] [O] sollicite de la cour qu'elle :

- infirme l'ordonnance entreprise,

En conséquence,

- juge qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite ,

- ordonne l'annulation de l'obligation qui lui a été faite par l'ordonnance querellée,

- juge qu'il n'y a plus lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte,

En tout état de cause,

- condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE à lui payer une somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de son avocat.

M. [Y] [O] estime que le trouble manifestement illicite allégué n'est pas établi.

Il indique avoir obtenu de l'assemblée générale du 20 août 2020, postérieurement à son installation pratiquée dans le vide sanitaire, aux termes de la résolution n° 34, une autorisation afin d'installer un groupe de climatisation réversible, sans groupe extérieur, dans son appartement du rez-de-chaussée, avec création de grilles techniques d'aération sous la fenêtre donnant au niveau de l'espace plantation devant le bâtiment B2 en façade. Il précise que cette assemblée ne l'a nullement obligé à retirer son installation ce qui constitue à son sens une contestation sérieuse quant à l'obligation qui lui a été faite par le premier juge, et la cour, à son sens, en l'absence de résolution votée, ne peut connaître la volonté des copropriétaires sur le sort à réserver à son installation.

Il soutient, par ailleurs, que cette autorisation donnée est techniquement impossible à réaliser compte tenu de la hauteur du mur et de contraintes techniques (non précisées).

Il estime en conséquence qu'il n'a aucune autre alternative que celle des travaux qu'il a fait réaliser.

Il conteste, enfin, l'avis technique du bureau Veritas produit aux débats s'agissant d'une étude faite sur une hypothèse d'installation de douze compresseurs, dont les conclusions ne peuvent être reprises s'agissant de l'installation d'un seul compresseur. Il estime par ailleurs que cet avis est criticable en ce qui concerne le point de la sécurité et celui de la ventilation ; que cet avis seul, à défaut d'autres éléments de preuve n'a aucune valeur, qu'il n'aurait pas dû être communiqué aux autres copropriétaires avant le vote en assemblée, et que le juge des référés aurait dû l'écarter des débats.

Par dernières conclusions transmises le 21 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE sollicite de la cour qu'elle :

- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- condamne M. [Y] [O] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir les dispositions de l'article 9 et 25-b de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 47 du règlement de copropriété disposant que l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Il rappelle que M. [Y] [O] reconnaît qu'il a, sans autorisation, installé un appareil de climatisation dans le vide sanitaire de la copropriété, partie commune et a percé la dalle béton, également partie commune, afin de relier cette installation à son appartement ; également que l'assemblée générale du 12 août 2019 a refusé l'alternative qu'il proposait, décision que M. [Y] [O] n'a pas contestée.

Il précise, de surcroît, qu'au regard de l'étude technique réalisée par le bureau Veritas, cette installation est dangereuse, le vide sanitaire n'étant pas suffisamment ventilé.

Il estime, en conséquence, qu'il est incontestable que l'installation en question, pratiquée sans autorisation et qui a porté atteinte aux parties communes, constitue un trouble manifestement illicite .

Il précise que l'assemblée générale a autorisé les copropriétaires du rez-de-chaussée à effectuer un carottage de la façade afin de permettre la pose d'une climatisation sans unité extérieure, et que, contrairement à ce que M. [Y] [O] prétend, ce procédé n'est donc pas impossible techniquement et permet aux dits copropriétaires de pouvoir climatiser leur appartement, ce qui est conforme aux standards de confort d'aujourd'hui ; que nonobstant, M. [Y] [O] a voté contre cette résolution ce qui était la seule solution acceptable.

Il fait valoir enfin que M. [Y] [O] préfère en toute illégalité continuer à occuper le vide sanitaire de la résidence.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire .

Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l'espèce, il est établi par le procès verbal de constat d'huissier du 6 novembre 2020, reconnu par M. [Y] [O], que ce dernier a installé l'unité extérieure d'un appareil de climatisation dans le vide sanitaire de l'immeuble concerné, partie commune, et, afin de relier cet appareil à son appartement, a procédé au percement d'une dalle de béton, également partie commune, sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Contrairement à ce que prétend M. [Y] [O] dans ses conclusions, l'assemblée générale des copropriétaires en date du 12 août 2019, qui constate l'installation irrégulière réalisée par M. [Y] [O] ne propose, aux termes de la résolution n° 34, qu'une alternative à M. [Y] [O] contenant autorisation d'installer une climatisation sans groupe extérieur. Cette résolution a été rejetée par l'assemblée générale et les travaux effectués par M. [Y] [O] n'ont pas été validés.

M. [Y] [O] n'a pas contesté cette décision.

Ultérieurement, l'assemblée générale des copropriétaires en date du 20 août 2020, par résolution n° 19, a décidé de faire dresser constat d'huissier concernant le groupe de climatisation installé par M. [Y] [O] dans le vide sanitaire de l'immeuble, sans autorisation, suivie d'une sommation afin qu'il procède à la dépose de cette installation.

Elle a également rejeté la résolution n° 17 proposant de donner aux propriétaires des rez-de-chaussée qui le souhaitent l'autorisation d'effectuer un carottage de la façade donnant sur leur appartement, afin de permettre la pose d'une climatisation sans unité extérieure.

M. [Y] [O] a voté contre ces résolutions.

Se fondant sur le procès verbal établi le 6 novembre 2020 et sur les résolutions n°34 du procès verbal d'assemblée générale du 12 août 2019 et n°19 du procès verbal d'assemblée générale du 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE a délivré à M. [Y] [O], par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 novembre 2020, mise en demeure de retirer l'installation irrégulière avant le 28 février 2021.

Il n'est pas contesté que cette installation soit toujours en place.

Il est ainsi établi la réalité d'une installation non autorisée d'une unité extérieure de climatisation dans une partie commune, ainsi que le percement d'une dalle, également partie commune, réalisés par M. [Y] [O] sans aucune autorisation, ni ratification de l'assemblée générale des copropriétaires.

Au regard des textes sus visés, le trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE est parfaitement démontré.

C'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE, sans que la critique que l'appelant élève quant aux études techniques réalisées par le bureau VERITAS soit de la moindre pertinence, en l'absence d'autorisation ou de ratification, par l'assemblée générale, des travaux.

L'ordonnance entreprise doit être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dommages et intérêts

Bien que non fondée, l'appel interjeté par M. [Y] [O] ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l'absence de faute dolosive de sa part dans l'exercice de son droit d'agir.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE sera débouté de cette demande.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne la charge des dépens et l'indemnité allouée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [O], succombant, supportera la charge des dépens d'appel.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 € en cause d'appel.

M. [Y] [O] en revanche sera débouté de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne M. [Y] [O] au paiement des dépens,

Condamne M. [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARINES DE PIERREPLANE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Y] [O] de sa demande sur ce même fondement,

La greffière La présidente