Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 MAI 2023

N° RG 22/05039 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6SL

[T] [L]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/015679 du 17/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[V] [L]

c/

Etablissement Public OPH AQUITANIS [Localité 4] METROPOLE

Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :22 MAI 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 22/00909) suivant déclaration d'appel du 03 novembre 2022

APPELANTS :

[T] [L]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 6]

de nationalité Algérienne, demeurant [Adresse 5]

[V] [L]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Représentés par Me Morgane DUPRE-BIRKHAHN de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Etablissement Public OPH AQUITANIS Office Public de l'Habitat de [Localité 4] METROPOLE, au capital de 1.976.929 €, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège, [Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux 

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 6 octobre 2004, l'EPIC office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis a donné à bail à Mme [V] [N] épouse [L] et M. [T] [L] un bien à usage d'habitation situé à [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis a signifié le 14 janvier 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire et enjoint les époux [L] de justifier de l'assurance du logement.

Par acte du 6 mai 2022, l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis a assigné les époux [L] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance de référé du 20 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de Bordeaux a :

- constaté à la date du 15 février 2022, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2004 et liant l'office public de l'habitat de Bordeaux Métropole Aquitanis aux époux [L] concernant le bien à usage d'habitation situé à [Adresse 5],

- ordonné en conséquence aux époux [L] de libérer les lieux avec restitution des clés, dès la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut pour les époux [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné in solidum les époux [L] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération des lieux,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 600,75 euros,

- dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail,

- condamné solidairement les époux [L] à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les plus amples demandes des parties,

- condamné solidairement les époux [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

-rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance après avoir dit que les loyers et charges impayés avaient été régularisés.

Les époux [L] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 3 novembre 2022.

Par conclusions déposées le 28 novembre 2022, les époux [L] demandent à la cour de :

- réformer intégralement le jugement et ainsi,

- constater que les époux [L] justifient d'une assurance pour la période de mai 2022 à mai 2023,

- rejeter les demandes de l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis visant la clause résolutoire,

- débouter l'intégralité des demandes de l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis (sic),

- condamner l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis à verser aux époux [L] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour insalubrité du logement,

- condamner l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis à reloger la famille [L] dans un logement décent et adapté aux personnes à mobilité réduite sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision,

- juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Par conclusions déposées le 22 décembre 2022, l'office public de l'habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé du 20 octobre 2022 dont appel en toutes ses dispositions, en ce compris la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation telle que fixée par le juge de première instance,

- rejeter l'ensemble des demandes des époux [L],

En tout état de cause

- condamner les époux [L] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 mars 2023, avec clôture de la procédure à la date du 27 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut d'assurance

L'article 7 g de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de justification d'une attestation d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. et Mme [L] font valoir qu'ils justifient d'une assurance risques locatifs.

L'EPIC OPHLM Aquitanis réplique que l'attestation produite couvre une période postérieure au mois suivant le commandement d'avoir à en justifier.

Le commandement visant le défaut d'assurance a été délivré le 14 janvier 2022, et M. et Mme [L] devaient donc justifier été assurés pour la période du 14 janvier 2022 au 14 février 2022.

Or, l'attestation produite couvre une période postérieure, du 25 mai 2022 au 24 mai 2023, de sorte qu'à la date du 15 février 2022, le bail a été résilié de plein droit pour défaut d'assurance.

Sur la demande en dommages et intérêts pour insalubrité du logement et la demande de relogement

M. et Mme [L] font valoir que leur logement est insalubre ce qui a eu des conséquences néfastes sur la santé de la famille, mais que leur bailleur n'a pas procédé aux réparations nécessaires ni ne leur a proposé un relogement.

L'EPIC OPHLM Aquitanis réplique que cette demande d'indemnisation échappe à la compétence du juge des référés, qu'en tout état de cause, elle a procédé aux diligences nécessaires et qu'elle n'a commis aucun manquement, d'autant que les locataires ont refusé l'intervention d'entreprises et que s'agissant de la réfection des embellissements, il appartenait à M. et Mme [L] de procéder à une déclaration de sinistre.

Il sera tout d'abord observé qu'il n'est pas justifié d'un arrêté d'insalubrité.

Il ressort du rapport de visite du logement par le service de santé-environnement de la ville de [Localité 4] du 3 novembre 2022 la présence de souris, tant dans le logement que dans les parties communes, une fuite d'eau au niveau de la baignoire et la présence d'humidité dans la salle de bains.

Des photographies sont annexées au rapport illustrant la présence d'importantes moisissures dans la salle de bains.

Ce service exclut la responsabilité des locataires dans la survenance de ces désordres et a mis en demeure le bailleur de les faire cesser dans le délai de 3 mois.

L'EPIC OPHLM Aquitanis produit des courriers de sa part, l'un adressé aux locataires le 23 février 2022, l'autre en réponse à la ville de [Localité 4] daté du 23 février 2022 mais en réponse à celui du 3 novembre 2022, faisant état de ses diligences, (remplacement de la baignoire fuyarde du locataire du dessus, avertissement qu'une entreprise prendra rendez-vous pour le nettoyage des dégâts causés par les infiltrations, contrôle de la VMC à venir et intervention d'une entreprise de lutte contre les rongeurs).

L'évaluation de la responsabilité du bailleur et du préjudice éventuellement subi par les locataires relève de la compétence du juge du fond, le juge des référés étant le juge de l'évidence.

M. et Mme [L] seront renvoyés à mieux se pourvoir.

La demande de relogement est subséquente à la réponse sur l'existence d'éventuels manquements du bailleur et l'existence d'un préjudice et relève également de la compétence du juge du fond.

Le juge des référés est incompétent pour statuer sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. et Mme [L] qui succombent en leur appel en supporteront donc la charge.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande en dommages et intérêts et en relogement de M. [T] [L] et Mme [V] [N] épouse [L],

Renvoie M. [T] [L] et Mme [V] [N] épouse [L] à mieux se pourvoir sur ces chefs de demande,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [T] [L] et Mme [V] [N] épouse [L] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,