Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02364 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FSYO

Minute n° 23/00150

[P]

C/

[L]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 25 Août 2021, enregistrée sous le n° 11-20-0722

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 11 MAI 2023

APPELANT :

Monsieur [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [V] [L]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/008725 du 08/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)

DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 09 Mars 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 11 Mai 2023

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame AHLOUCHE

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller

Monsieur KOEHL, Conseiller

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2015, M. [W] [P] a consenti à M. [V] [L] un bail sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une provision sur charges de 25 euros.

M. [L] a restitué les locaux le 11 décembre 2020 et un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Par acte d'huissier du 4 août 2020, M. [L] a fait citer M. [P] devant le tribunal judiciaire de Metz et au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de condamner M. [P] au respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, à lui restituer le dépôt de garantie avec majoration de 10% à compter du 11 janvier 2021, lui restituer ou rembourser les planches de chêne massif, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [P] a demandé au tribunal de déclarer les demandes irrecevables, en tous cas les rejeter et condamner le demandeur au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de la prise en charge des travaux d'adaptation à son occupation et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 août 2021, le tribunal judiciaire de Metz a :

- déclaré recevables les demandes de M. [L]

- condamné M. [P] à verser à M. [L] :

' la somme de 400 euros au titre du montant du dépôt de garantie

' une indemnité égale à 10% du loyer mensuel soit 40 euros pour chaque période mensuelle à compter du 12 février 2021 jusqu'au 31 mars 2021

' la somme de 1.055,31 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indûment versées

- rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral et la demande de remboursement ou de restitution des planches en chêne massif présentées par M. [L]

- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts présentée par M. [P]

- condamné M. [P] aux dépens de l'instance et à verser à M. [L] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- rejeté la demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de M. [P].

Sur la recevabilité des demandes, le premier juge a dit que ni le terme du bail, ni le congé donné par le preneur ne sont susceptibles de le priver de son droit d'agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle du bailleur, qu'il a intérêt à agir et que son action n'encourt pas la prescription.

Sur le dépôt de garantie, il a relevé que l'examen comparatif des états des lieux fait apparaître des différences, que le bailleur avait 2 mois à compter de la remise des clés pour restituer la somme versée et a condamné le bailleur au paiement du montant du dépôt de garantie outre 40 euros pour la période du 12 février 2021 au 31 mars 2021. Sur le remboursement des provisions sur charges, il a observé qu'il était justifié d'une seule régulation le 1er novembre 2017 pour la période du 1er août 2015 au 31 octobre 2017, faisant apparaître un trop perçu à restituer au locataire d'un montant de 25,96 euros et a condamné le bailleur à restituer les sommes perçues postérieurement soit 933,87 euros. Sur la régularisation du 1er novembre 2017, il a ordonné la restitution des sommes concernant des interventions de la société Malézieux pour un autre logement soit 121,44 euros.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral aux motifs que M. [L] ne rapportait pas la preuve d'une faute délictuelle du défendeur, ni du dommage dont l'indemnisation était sollicitée. Il a rejeté la demande de remboursement ou restitution de deux planches en chêne entreposées par M. [L] dans la cour commune de l'immeuble, en relevant que celui-ci ne rapportait pas la preuve de leur présence dans la cour ni de leur enlèvement par le bailleur à qui aucune faute ne pouvait être imputée. Enfin, il a rejeté la demande reconventionnelle de remboursement des travaux d'adaptation pour permettre au locataire de se livrer à son occupation de culture maraîchère, au motif qu'elle n'était fondée ni en droit, ni en fait.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 21 septembre 2021, M. [P] a formé appel de chacune des dispositions de ce jugement à l'exception de celles ayant débouté M. [L] des ses demandes de dommages et intérêts et de remboursement ou de restitution des planches en chêne massif.

Par ordonnance du 8 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré l'appel principal irrecevable et fixé l'audience de plaidoirie pour qu'il soit statué sur l'appel incident.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 décembre 2022, M. [L] demande à la cour de:

- déclarer la demande de dommages et intérêts de M. [P] irrecevable et le débouter de l'ensemble de ses demandes

- infirmer le jugement en ce qu'il a majoré le montant du dépôt de garantie de 10% pour la période du 12 février 2021 au 31 mars 2021, rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, condamné M. [P] au paiement de la somme de 1.055,31 euros au titre de la restitution des charges indûment versées et rejeté sa demande de remboursement ou de restitution des planches de chêne massif

- condamner M. [P] à lui verser :

' la somme de 40 euros par mois à compter du 12 février 2021 et jusqu'à parfaite restitution du dépôt de garantie, soit sur 20 mois à la date du 13 octobre 2022

' la somme de 1.600 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indûment versées, avec les intérêts au taux légal à compter de la demande

' la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi

- condamner M. [P] à restituer les deux planches en chêne massif sous astreinte de 50 euros par jour de retard 15 jours après la signification de l'arrêt à intervenir et à défaut le condamner au paiement de la valeur des deux planches de chêne massif, soit 238 euros HT ou 285,60 euros TTC - confirmer le jugement en ses dispositions non contestées

- condamner M. [P] au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Sur la restitution de l'état des lieux, l'intimé expose qu'il a quitté les locaux sans les avoir dégradés et qu'il n'a pu dépoussiérer les tuyaux et nettoyer les murs parce que l'huissier chargé d'effectuer l'état des lieux est arrivé une heure avant le rendez-vous prévu. Il soutient que le premier juge a limité par erreur et contrairement à ses conclusions, sa demande de majoration au mois de mars 2021 et que cette majoration s'applique jusqu'à parfaite restitution.

Sur les charges, il conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité à 933,87 euros la somme allouée au titre de la restitution des provisions sur charges et soutient que l'appelant ne produit aucune régularisation annuelle ni aucune pièce justificative et doit lui restituer l'ensemble des provisions réglées au cours du bail, soit 1.600 euros (25 x 64 mois).

Sur sa demande de dommages et intérêts, il expose avoir vécu pendant 5 ans dans un appartement froid et humide, que le propriétaire ne répondait pas à ses sollicitations et lui facturait des charges indues, qu'un médiateur de justice a été saisi à deux reprises en vain et que le comportement de M. [P] lui a causé un préjudice tenant à l'impossibilité d'occuper paisiblement les lieux loués.

Sur la restitution des deux planches, il explique que le bailleur lui a dit les avoir déplacées dans la cour pour les mettre à l'abri mais ne les a pas restituées malgré plusieurs demandes, qu'il n'a jamais contesté avoir ces planches et que toute restitution en nature est désormais impossible du fait de l'éloignement géographique.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le dépôt de garantie

Il résulte de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014 -366 du 24 mars 2014 dite ALUR, que lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, eu égard à l'irrecevabilité de l'appel principal et au caractère limité de l'appel incident, la cour n'est saisie que de l'appel incident portant sur la majoration du dépôt de garantie.

En application des dispositions précitées, la majoration est due jusqu'à restitution du dépôt de garantie et en l'espèce, la demande de l'intimé ne se limite pas à un mois mais porte sur toute la période pendant laquelle la somme versée à l'entrée dans les lieux a été conservée par le bailleur sans motif légitime, soit en l'espèce à compter du 12 février 2021, date d'expiration du délai de 2 mois suivant la remise des clés. Il n'est pas justifié de la restitution du dépôt de garantie à l'intimé à l'expiration du délai, étant rappelé que la charge de cette preuve incombe au bailleur et en conséquence, le jugement est infirmé et M. [P] est condamné à payer à M. [L] une majoration de 40 euros par mois, soit 10% du loyer mensuel, à compter du 12 février 2021 jusqu'à complet remboursement du dépôt de garantie.

Sur les charges locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l'article 23 de la même loi que les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Il se déduit de ces dispositions que si les charges peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle et être justifiées par le bailleur.

Dans le contrat de bail, les parties sont convenues d'une provision sur charges de 25 euros par mois et les pièces produites, notamment les quittances, attestent que le locataire s'en est acquitté. Si l'intimé produit le courrier de régularisation des charges récupérables arrêté au 1er novembre 2017 adressé par le bailleur, il est constaté qu'il a contesté ce décompte sur la période considérée et les montants en sollicitant les justificatifs des charges, le bailleur n'ayant pas répondu à ces demandes. Il est relevé qu'il n'est produit en appel aucun justificatifs de ces charges, ni le mode de répartition entre les différents occupants de l'immeuble collectif et qu'il justifié d'aucune régularisation des charges pour la période postérieure au 1er novembre 2017.

Dès lors, en l'absence de régularisation des charges suffisamment explicite et de justificatif, la demande de remboursement des provisions sur charges acquittées au cours des 64 mois de location, est fondée en son principe. Pour son montant, il est relevé que le décompte du 1er novembre 2017 mentionne un trop perçu à reverser au locataire de 25,96 euros et que dans son courrier du 8 décembre 2017 qui en accuse réception, M. [L] précise qu'il encaisse le chèque du bailleur 'à titre d'acompte' dans l'attente d'un décompte rectifié selon ses contestations. Déduction faite de ce remboursement, au titre de la restitution des provisions sur charges, il est dû par M. [P] la somme de 1.574,04 euros (25 euros x 64 mois - 25,96 euros).

Il est précisé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de la demande de remboursement de la somme de 121,44 euros pour le coût des interventions de la société Malezieux, puisque cette demande ne figure pas au dispositif des conclusions de l'intimé.

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement est infirmé et de condamner M. [P] à payer à M. [L] la somme de 1.574,04 euros au titre la restitution des provisions sur charge avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.

Sur le préjudice moral

Cette demande est formée au visa de l'article 1240 du code civil relatif à la responsabilité extra contractuelle, selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le premier juge a exactement dit que M. [L] ne rapporte pas la preuve d'une faute délictuelle du bailleur et ne justifie pas du préjudice moral dont il sollicite la réparation. A hauteur de cour cette preuve n'est pas davantage rapportée, étant observé que les manquements allégués tenant au fait de ne pas avoir répondu aux sollicitations du locataire sur l'état du logement, avoir facturé des charges indues et à l'impossibilité d'occuper paisiblement les locaux loués, ne relèvent pas de la responsabilité extra contractuelle du bailleur. Le jugement est confirmé.

Sur la restitution des planches

Contrairement à ce qu'il soutient, M. [L] ne justifie pas que le bailleur a reconnu avoir déplacé les deux planches en chêne litigieuses avant qu'elles disparaissent. Ces assertions figurent uniquement dans les courriers de l'intimé qui, faute d'être corroborées par des éléments objectifs, n'ont pas à eux seuls valeur probante. Il est seulement établi que lors de la rencontre des parties devant la commission départementale de conciliation locataires/bailleurs de la Moselle, M. [P] a admis avoir enlevé des 'palettes' de la cour intérieure à la suite de la plainte d'un des locataires et qu'il a proposé 'en compensation de donner d'autres planches' sans autre précision. Le fait que M. [P] n'ait jamais contesté avoir les planches litigieuses n'est pas plus convaincant, le silence opposé à une affirmation ne valant pas reconnaissance de sa véracité. En l'absence de preuve d'une faute du bailleur en lien avec la disparition des deux planches de chêne, l'intimé a été justement débouté de sa demande et le jugement est confirmé.

Sur les autres dispositions

Eu égard à l'irrecevabilité de l'appel principal, la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement n'ayant pas fait l'objet d'un appel incident. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur la recevabilité d'une demande formée par l'appelant, ni de confirmer les autres dispositions du jugement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [P] est condamné aux dépens de l'appel. Pour des raisons d'équité, M. [L] est débouté de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [V] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de remboursement ou restitution des planches en chêne massif ;

L'INFIRME en ce qu'il a condamné M. [W] [P] à verser à M. [V] [L] une indemnité égale à 10% du loyer mensuel soit 40 euros pour période mensuelle à compter du 12 février 2021 jusqu'au 31 mars 2021 et la somme totale de 1.055,31 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indûment versées, et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à M. [V] [L] une indemnité de 40 euros par mois à compter du 12 février 2021 jusqu'à complet remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à M. [V] [L] la somme de 1.574,04 euros au titre la restitution des provisions sur charges avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [V] [L] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT