Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/05/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/03140 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TVKW

Jugement (N° 20/00279) rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-Sur-Mer

APPELANTS

Monsieur [R] [I]

né le 26 février 1981 à [Localité 6]

et

Madame [H] [V] épouse [I]

née le 25 décembre 1979 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Me Clément Fournier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Louxor pris en la personne de son syndic en exercice la SASU Square Habitat Nord de France, dont le siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Me Sébastien Boulanger, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 09 février 2023 tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 janvier 2023

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M. [R] [I] et Mme [H] [V], son épouse, sont propriétaires de deux appartements contigus au sein de la résidence Le Louxor, située [Adresse 4] et [Adresse 2], laquelle est placée sous le régime de la copropriété.

Souhaitant créer une ouverture dans le mur situé entre les deux appartements pour les faire communiquer, ils ont fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 novembre 2019 une demande d'autorisation de procéder à ces travaux qui a été rejetée par la résolution portant le numéro 22.

Ils ont alors fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins, principalement, d'obtenir l'annulation de ladite résolution n° 22 et l'autorisation de réaliser les travaux d'ouverture entre les deux appartements.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal les a déboutés de leurs demandes et condamnés aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [I] ont interjeté appel de ce jugement et, par leurs dernières conclusions, remises le 21 mars 2022, demandent à la cour, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'infirmer, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, d'annuler la résolution n° 22 susvisée en ce qu'elle constituerait un abus de majorité et de les autoriser à pratiquer les travaux d'ouverture entre les deux appartements dans les conditions suivantes, selon le devis établi par la société Forbeton en date du 1er juillet 2019 :

- faire intervenir une entreprise habituée à ce genre de travaux,

- réaliser l'ouverture par sciage afin d'éviter les vibrations nuisibles à la structure de l'immeuble,

- mettre en place un étaiement provisoire si nécessaire en fonction de la méthodologie de l'entreprise

- mettre en place un linteau métallique de renfort suivant un plan proposé.

Ils sollicitent en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et demandent, enfin, à être dispensés de participer à la dépense commune de la copropriété induite par la présente procédure ainsi que le bénéfice de l'exécution provisoire.

Par conclusions remises le 14 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter M. et Mme [I] de leurs demandes et de les condamner aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 4 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 22

Les décisions, en copropriété, sont prises en assemblée générale à la majorité des voix, dans les conditions prévues par les articles 24 à 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 selon la nature des décisions à prendre.

Une telle décision peut revêtir un caractère abusif lorsque, tout en étant régulière en la forme, elle est contraire à l'intérêt collectif, est prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de l'intérêt général ou des copropriétaires minoritaires, rompt l'égalité entre copropriétaires ou va, sans motif légitime, à l'encontre des intérêts de copropriétaires minoritaires.

M. et Mme [I] soutiennent que le refus qui a été opposé à leur demande est abusif dès lors qu'il est dépourvu de justification objective, compte tenu de l'ensemble des garanties qu'ils ont fournies quant à l'absence de risque de désordres affectant la structure de l'immeuble et de désagréments résultant pour les autres copropriétaires de la réalisation concrète des travaux comme de leur nature, et résulte de la pression, sur les copropriétaires présents, du président du conseil syndical qui a établi un rapport défavorable à leur projet et leur aurait dit précédemment qu'il ferait tout pour s'y opposer.

Ils justifient de ce qu'ils ont construit leur projet en amont avant de le soumettre à la copropriété, se sont entourés de professionnels de la construction et de l'immobilier, ont fait intervenir un bureau d'études, lequel a indiqué que l'ouverture souhaitée était possible sous certaines conditions (à savoir : faire intervenir une entreprise habituée à ce genre de travaux, réaliser l'ouverture par sciage afin d'éviter les vibrations nuisibles à la structure de l'immeuble, mettre en place un étaiement provisoire si nécessaire en fonction de la méthodologie de l'entreprise, mettre en place un linteau métallique de renfort suivant un plan) et serait alors pratiquée sans nuire à la stabilité et à la pérennité de l'immeuble, ont consulté une entreprise sérieuse, à savoir la société Forbéton assurée auprès de la SMABTP, laquelle a proposé un percement du voile béton par sciage avec mise en place de profilés métalliques UPN et précisé par ailleurs qu'elle procéderait à la montée et à la descente du matériel ainsi que du béton depuis l'extérieur par la terrasse, les travaux proposés par l'entreprise correspondant intégralement aux préconisations du bureau d'études et garantissant l'absence de nuisances à la stabilité et à la pérennité de l'immeuble.

Néanmoins, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale dont il s'agit que la résolution qu'ils contestent, soit le refus de l'autorisation qu'ils sollicitaient, a fait l'objet d'un vote positif non pas d'un ou deux copropriétaires se trouvant majoritaires, comme cela se produit parfois, mais des 27 autres copropriétaires présents représentant 6880 millièmes.Il y est indiqué que c'est après différents échanges que l'assemblée générale a décidé de ne pas donner l'autorisation pour l'ouverture d'un mur porteur et ceci afin de ne pas fragiliser la structure ou modifier l'usage et la configuration des appartements et pour des raisons de précaution et de garantie. La décision contestée résulte donc d'un débat, sans que les appelants démontrent la manipulation alléguée des participants par le président du conseil syndical, même si ledit conseil avait émis un avis défavorable, ni une quelconque animosité ou intention de leur nuire de la part de celui-ci ou de tout ou partie des copropriétaires, et n'est ni contraire à l'intérêt général ni dépourvue de motif'; dans ces conditions, l'appréciation que les copropriétaires ont faite des conséquences de l'opération projetée et les craintes qu'ils ont pu ressentir, nonobstant les garanties qui leur étaient apportées, ne peuvent faire l'objet d'un jugement de valeur, même si les appelants les trouvent irrationnelles, étant observé que toute atteinte à un mur porteur est de nature à générer de l'inquiétude et que les modifications apportées à la configuration des appartements, pouvant entraîner la modification de la destination initiale et de l'usage des pièces, sont susceptibles de faire redouter des troubles de voisinage. Enfin, aucun précédent de travaux similaires dans l'immeuble n'étant allégué, la décision n'entraîne pas de différence de traitement entre copropriétaires.

Par conséquent, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que la résolution litigieuse n'était pas abusive et a débouté M. et Mme [I] de leur demande d'annulation de celle-ci, de sorte que sa décision doit être confirmée.

Sur la demande d'autorisation d'effectuer les travaux souhaités

M. et Mme [I] se prévalent à cette fin de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ce texte, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

L'autorisation prévue à l'article 25 b est l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;

L'alinéa 1er de l'article 30, pour sa part, vise toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Le percement d'un mur porteur, partie commune, relève de l'article 25 b susvisé et le fait de relier deux lots permet une amélioration de l'usage de ceux-ci, l'amélioration visée par l'article 30 n'ayant pas nécessairement à bénéficier à la copropriété ou au moins à d'autres copropriétaires. La demande de M. et Mme [I], portant devant la cour comme devant le tribunal sur un projet identique à celui qui a été soumis à l'assemblée générale, entre donc dans le cadre de l'article invoqué.

L'ensemble des pièces qu'ils produisent, émanant tant du bureau d'études que de l'entreprise choisie pour l'exécution des travaux, démontrent le sérieux de l'étude de faisabilité réalisée et des précautions pratiques prévues, le bureau d'études étant affirmatif sur la possibilité de réaliser l'ouverture litigieuse sans nuire à la stabilité et à la pérennité de l'immeuble, les appelants précisant sans être contredits qu'au-dessus du mur qu'ils souhaitent ouvrir, il n'existe qu'une terrasse. Le responsable du bureau d'études ajoute qu'il a l'obligation de souscrire une assurance décennale, comme les entreprises de gros-'uvre, coûteuse et stipulant des franchises représentant entre 5 et 10 fois les honoraires que représentent pour lui une mission comme celle-ci, qu'il n'a donc aucun intérêt à prendre des risques et n'hésite jamais à refuser une ouverture souhaitée, quitte à mécontenter ses clients, si celle-ci présente le moindre risque. Le modus operandi est décrit très précisément, y compris en ce qui concerne l'évacuation des gravats, et il est justifié des assurances souscrites par les professionnels évoqués. Les appelants offrent donc d'importantes garanties et sont à l'évidence conscients de ce qu'ils engagent leur responsabilité. Les conditions d'une autorisation de réaliser les travaux sont donc réunies. La gêne momentanée que les travaux sont susceptibles d'occasionner comme tous travaux exécutés dans les parties communes ou privatives d'une copropriété, y compris ceux qui ne sont pas soumis à autorisation, ne saurait suffire pour justifier un refus. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [I].

Les développements qui précèdent justifient de laisser à chacune des parties la charge des dépens et autres frais par elle exposés, sans dispense des appelants de participer aux charges résultant pour le syndicat de la procédure dès lors que leurs prétentions ne sont accueillies que partiellement et que l'abus de majorité allégué, en particulier, n'a pas été retenu.

La demande d'exécution provisoire est sans objet devant la cour d'appel dont les décisions sont exécutoires dès leur signification.

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leur demande d'annulation de résolution pour abus de majorité,

l'infirme en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'autorisation d'effectuer les travaux souhaités et condamnés aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

autorise M. [R] [I] et Mme [H] [V], son épouse, à pratiquer les travaux d'ouverture souhaités entre leurs deux appartements de la résidence Le Louxor dans les conditions définies par le bureau d'études Poquet et selon le devis établi par la société Forbeton en date du 1er juillet 2019, à savoir :

- l'intervention d'une entreprise habituée à ce genre de travaux,

- la réalisation de l'ouverture par sciage afin d'éviter les vibrations nuisibles à la structure de l'immeuble,

- la mise en place d'un étaiement provisoire si nécessaire en fonction de la méthodologie de l'entreprise,

- la mise en place d'un linteau métallique de renfort suivant le plan proposé,

déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

dit que chacune des parties conservera la charge des dépens et autres frais par elle exposés en première instance comme en cause d'appel, sans dispense des appelants de participer aux charges résultant pour le syndicat desdites procédures.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet