Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 14 AVRIL 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08048 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWHR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Avril 2022 rendue par le juge de la mise en état Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/08354

APPELANTE

Etablissement Public Territoiral Plaine Commune agissant poursuites et diligences de son Président, Monsieur [E] [R], domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représenté et assisté de Me My-kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substituée par Me Myriam DAHMANE, avocat au barreau de PARIS

Etablissement Public Pôle Emploi identifié sous le numéro de SIREN 130 005 481, établissement public administratif visé à l'article R.5312-1 du Code du travail

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté et assisté de Me David WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R254

substitué par Me Clhoé JOUVIN de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R254

Etablissement Public OPH Communautaire de Plaine Commune, dit « PLAINE COMMUNE HABITAT » immatriculé au RCS de Bobigny sous le numéro 482 741 071, pris en la personne de son directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée et assistée de Me Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0637

INTIMÉES

SAS GEORGES HOLDING agissant poursuites et diligences de son représentant légal, SOFAL FRANCE, , immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 432 378 271 elle-même représentée par Monsieur [E] [Z], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

SNC CONSTELLATION immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 811 073 493, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [E] [Z], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Toutes deux représentées par Me Isabelle ROBERT-VEDIE de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411 substituée par Me Laetitia GHILES, de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 février 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte du 16 mars 2015, l'établissement public Pôle emploi a conclu avec la société Georges holding, à laquelle s'est ensuite substituée la société Constellation , une promesse synallagmatique de vente portant sur 123 biens immobiliers dont elle est propriétaire. Il était stipulé que les parties devaient demander la réalisation de la promesse au plus tard le 7 mai 2015.

Le 8 juin 2015, l'établissement public territorial Plaine commune (l'EPT Plaine commune) a exercé son droit de préemption de la communauté d'agglomération sur l'acte de vente entre Pôle emploi et l'établissement Plaine commune a été conclu le 8 septembre 2015. Celle-ci les a revendus le 2 octobre 2015 à l'OPH communautaire Plaine commune.

Sur requête de la société Georges holding et de la société Constellation, en l'absence de preuve de la réalisation d'un projet au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, la décision de préemption a été annulée par jugement du tribunal administratif du 3 mars 2016, confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel du 25 janvier 2018.

La société Georges holding et la société Constellation ont assigné Pôle emploi, l'EPT Plaine commune et l'OPH communautaire de Plaine commune en annulation de la vente du 25 septembre 2015 et, subséquemment, de la vente du 2 octobre 2015 et à la condamnation de Pôle emploi à réitérer la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2015.

L'EPT Plaine commune et l'OPH communautaire de Plaine commune ont saisi le juge de la mise en état de conclusions d'irrecevabilité ces demandes faute de qualité et d'intérêt à agir, de défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière et en raison de la prescription de l'action.

Par ordonnance du 6 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté ces fins de non-recevoir.

Pour constater l'intérêt à agir de la société Georges holding et de la société Constellation, le juge de la mise en état, après avoir constaté que la décision de préemption de la communauté d'agglomération avait été annulée et rappelé que la promesse conclue avec la société Georges holding prévoit que 'la réalisation de la promesse pourra être demandée au plus tard le SEPT MAI 2015", a retenu que si ce délai avait été dépassé sans que n'intervienne la réalisation de la promesse, ses dispositions prévoient que dans ce cas il devait s'ensuivre une mise en demeure de la partie la plus diligente d'avoir à comparaître en l'étude du notaire et que faute de signature de l'acte de vente, un procès-verbal serait dressé par le notaire au terme duquel le vendeur pourra faire constater que la vente n'est pas réalisée et reprendre sa liberté de disposer de ses biens.

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, il a retenu que la société Georges holding et la société Constellation n'ont été en mesure d'exercer leur action qu'à compter du 3 mars 2016, jour de la décision du tribunal administratif qui a annulé la décision de préemption et qu'en conséquence l'action introduite sur assignation du 28 septembre 2020 n'est pas prescrite.

L'EPT Plaine commune, l'OPH communautaire de Plaine commune et Pôle emploi ont interjeté appel de cette décision

Pour conclure au défaut d'intérêt à agir la société Georges holding et la société Constellation, ils font valoir que la promesse de vente des biens immobiliers de Pôle emploi était soumise à la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption au 7 mai 2015, qu'ayant demandé le 27 avril 2015 à visiter les biens situés à [Localité 10], ce qui a entraîné la défaillance de la condition suspensive, la promesse était devenue caduque, sans formalité, ce qui privait la société Georges holding et la société Constellation de leur qualité de bénéficiaire.

Pour conclure à la prescription de l'action en annulation de la vente, après avoir rappelé que l'acte de vente a été conclu le 8 septembre 2015, les actes des 28 et 29 septembre 2015 ayant seulement constaté la non-réalisation de la condition résolutoire suite au paiement du prix et le transfert de propriété, ils soutiennent que le point de départ du délai de prescription quinquennal de cette action se situe au jour de l'acte du 8 septembre 2015, de sorte que l'action engagée le 28 septembre 2020 est prescrite.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, il est sollicité la condamnation de la société Georges holding et de la société Constellation à payer à l'EPT Plaine commune et à l'OPH Plaine commune la somme de 5 000 euros et à Pôle emploi la somme de 6 000 euros.

La société Georges holding et la société Constellation concluent à la confirmation de l'ordonnance et à la condamnation de l'EPT Plaine commune, de l'OPH Plaine commune et de Pôle emploi à leur payer chacun la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles font d'abord valoir que la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption a été réalisée puisque la décision d'exercice de ce droit de préemption a été annulée par la juridiction administrative, de sorte que la promesse de vente n'est pas devenue caduque. Elles ajoutent qu'à la date prévue pour la réalisation de cette condition, la décision de préemption n'avait pas été prise, l'EPT Plaine commune ayant seulement demandé de visiter les biens. Elles soutiennent que l'expiration du délai pour demander la réalisation de la vente n'est pas sanctionné en l'espèce par la caducité de la promesse mais permet seulement à la partie la plus diligente de mettre l'autre en demeure de régulariser l'acte de vente et, à défaut pour celle-ci de s'exécuter, soit d'agir judiciairement en exécution forcée ou en constatation de la vente, soit de demander la résolution de la promesse.

Elles font ensuite valoir qu'en leur qualité d'acquéreur évincé, ils ont qualité et intérêt à agir.

Elles soutiennent enfin que leur action n'est pas prescrite, le point de départ du délai de prescription se situant au jour de la décision du tribunal administratif qui a annulé la décision de préemption et a ouvert leur droit à demander l'annulation de la vente.

SUR CE :

Attendu qu'il convient d'ordonner la jonction des instances 22/8048, 22/8622 et 22/13872 ;

Attendu que la promesse stipule qu'elle 'est consentie sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption/droit de préférence pour les biens immobiliers concernés' et que 'cette condition suspensive sera réputée réalisée soit par la renonciation du titulaire ou de son substitué à son droit de préemption, soit par sa non-réponse à la déclaration d'intention d'aliéner formulées dans les délais fixés par la réglementation en vigueur, augmenté d'un délai de deux (2) jours ouvrés (...). Dans tous les autres cas, la condition suspensive sera réputée non réalisée' ;

Attendu que Pôle emploi ayant adressé à la commune une déclaration d'intention d'aliéner les lots n° 78 et 79 de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 11], ainsi que de huit places de stationnement situées [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 3], l'EPT Plaine commune lui a adressé le 27 avril 2015 une demande de visite des biens qui a été acceptée le 8 mai 2015, cette demande de visite ayant interrompu jusqu'au jour de la visite des biens le délai de deux mois accordé au titulaire du droit de préemption pour faire connaître sa décision ; qu'il en résulte, à défaut de renonciation au droit de préemption par son titulaire ou de défaut de réponse à la déclaration d'intention d'aliéner dans le délai prescrit, la défaillance de la condition suspensive et, partant, la caducité de la promesse ; que l'annulation de la décision de préemption par la juridiction administrative n'a pas eu pour effet de priver la caducité de ses effets ; qu'en outre, s'il est stipulé qu'à défaut de réitération de la promesse au plus tard le 7 mai 2015, une mise en demeure devait être adressée par la partie la plus diligente d'avoir à comparaître en l'étude du notaire et que faute de signature de l'acte de vente, un procès-verbal sera dressé par le notaire au terme duquel le vendeur pourra faire constater que la vente n'est pas réalisée et reprendre sa liberté de disposer de ses biens, cette clause n'est applicable que lorsque les conditions suspensives ayant été levées, la signature de l'acte de vente n'est pas intervenue à l'échéance du 7 mai 2015 ;

Attendu que la caducité de la promesse ayant privé la société Georges holding et la société Constellation de leur qualité de bénéficiaire de cette promesse, celles-ci sont dépourvue d'intérêt à agir, ce qui rend leurs demandes irrecevables ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Ordonne la jonction des instances 22/8048, 22/8622 et 22/13872 ;

Infirme l'ordonnance du 6 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Déclare irrecevable faute d'intérêt à agir les demandes de la société Geoges holding et de la société Constellation ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Geoges holding et la société Constellation et les condamne à payer à l'établissement public territorial Plaine commune, à l'établissement public Office public de l'habitat communautaire Plaine commune habitat et à Pôle emploi chacun la somme de 3 000 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Seban & associés (Maître Yang-Paya) et par Maître Marcovici conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,