Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 4 AVRIL 2023

N° RG 22/01279 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBGB

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Mme [T] [R] divorcée [E]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-21-1724

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04/04/23

à :

Me Patricia ROTKOPF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A. IMMOBILIERE 3F

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Patricia ROTKOPF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier PR22-074

APPELANTE

****************

Madame [T] [R] divorcée [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Assignée à étude

Monsieur [U] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Assigné à personne

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 août 2010, la société immobilière 3F a consenti à M. [U] [E] et Mme [T] [R], épouse [E], un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (95).

Les époux [E] ont divorcé le 30 avril 2021.

Se prévalant d'une cessation de paiement des loyers, la société immobilière 3F a, par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2021, assigné M. [E] et Mme [R] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et d'obtenir:

- leur expulsion des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à leurs frais,

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 384,86 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 août 2021,

- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges, subsidiairement d'un montant au moins égal au loyer,

- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 360 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement contradictoire du 14 février 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [E] et Mme [R] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (95), à compter du 16 avril 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

- fixé la créance de la société immobilière 3F au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 30 novembre 2021 à la somme de 7 476, 62 euros et, en tant que de besoin, condamné M. [E] au paiement de cette somme, solidairement avec Mme [R] dans la limite de 3 249, 68 euros,

- suspendu les effets de clause résolutoire et autorisé M. [E] et Mme [R] à se libérer de la dette par versements mensuels de 210 euros et un dernier versement soldant la dette, en sus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du jugement,

- dit que faute pour M. [E] et Mme [R] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

- dit que M. [E] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 424 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné in solidum M. [E] et Mme [R] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 16 février 2021.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 avril 2022, elle demande à la cour :

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 14 février 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que M. [E] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation fixe de 424 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau, de :

- condamner M. [E] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'il aurait dû payer si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,

- d'actualiser la créance locative à la somme de 6 576,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2022 inclus,

- de condamner solidairement M. [E] et Mme [R] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner solidairement M. [E] et Mme [R] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine.

Ni M. [E], ni Mme [R], divorcée [E], n'ont constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées respectivement par actes de commissaire de justice délivrés le 29 avril 2022 par remise à personne physique pour le premier et par dépôt à l'étude pour la seconde.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 octobre 2022.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l'appel de la société Immobilière 3 F.

- Sur le montant de l'indemnité d'occupation.

Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupant à un montant fixe forfaitaire de 424 euros, outre les charges, en cas de résiliation du bail, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.

Sur ce,

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée, en cas de résiliation du bail, au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.

M. [E] doit être condamné à cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupant.

- Sur le montant de la créance locative.

La société Immobilière 3 F actualise en cause d'appel sa demande relative à sa créance locative à la somme de 6 576,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2022 inclus.

Du décompte actualisé au 20 avril 2022 produit par la société bailleresse, il ressort que la dette locative s'élève à la somme de 6 576,33 euros, terme de mars 2022 inclus.

Il y a lieu de condamner M. [U] [E] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 6 576,33 euros au titre de l'arriéré locatif, solidairement avec Mme [E] à hauteur de la somme de 3 249, 68 euros.

Sur les mesures accessoires.

M. et Mme [E] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [T] [R], divorcée [E], à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré rendu le 14 février 2022 par la juridiction de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [E] à la somme forfaitaire de 424 euros, et de celle relative au montant de la condamnation à paiement de l'arriéré locatif, compte-tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe, en cas de résiliation, l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,

Condamne M. [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

Condamne M.[U] [E], solidairement avec Mme [T] [R], divorcée [E], à concurrence de la somme de 3 249,68 euros, à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 6 576,33 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de mars 2022 inclus,

Condamne in solidum M. [U] [E] et Mme [T] [R], divorcée [E], à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [U] [E] et Mme [T] [R], divorcée [E], aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Rotkopf conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,