Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRET DU 24 MARS 2023

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16666 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOR2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 12-22-161

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3 F, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉ

M. [M] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Défaillant - Déclaration d'appel signifiée à étude le 28 octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

en présence de Marine DAVID, greffier stagiaire

ARRÊT :

- PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.

Par acte du 12 juin 2019, la société Immobilière 3F a consenti à M. [O] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1].

Par acte du 16 juin 2021, elle a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 3.682,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 juin 2021.

Par acte du 7 février 2022, elle a assigné M. [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion.

Par ordonnance du 11 août 2022, le juge des référés a :

condamné M. [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 1.512,39 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 31 mai 2022, terme de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2021;

autorisé M. [O] à apurer sa dette en 36 mensualités de 42 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ;

dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

à défaut de respect de l'échéancier :

constaté la résiliation du bail ;

ordonné l'expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

condamné M. [O] à payer à la société Immobilière 3F une provision mensuelle fixe de 574,79 euros à compter du premier impayé et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges à échoir ;

rappelé que, le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes') ;

rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ;

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [O] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Par déclaration du 26 septembre 2022, la société Immobilière 3F a interjeté appel de cette décision en limitant expressément son appel aux chefs de dispositif suivants :

la condamnation de M. [O] à lui payer la somme provisionnelle de 1.512,39 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 31 mai 2022, terme de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2021, date de délivrance du commandement de payer ;

la condamnation de M. [O] à lui payer une provision mensuelle fixe de 574,79euros à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

le rappel de ce que, le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes').

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 27 octobre 2022, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [O] à lui payer la somme de 1.512,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 31 mai 2022 (échéance de mai incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2021 ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [O] à lui payer une provision mensuelle fixe de 574,79 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, en rappelant que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes') ;

confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ;

statuant à nouveau :

condamner M. [O] au paiement de la somme de 1.625,90 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 26 octobre 2022, terme de septembre 2022 inclus ;

condamner M. [O] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux ;

débouter M. [O] de ses demandes ;

le condamner au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Chapulut pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [O], à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées le 28 octobre 2022, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l'appelante pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions.

SUR CE, LA COUR,

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, la société Immobilière 3F critique la décision de première instance en ce que le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, en cas de non respect de l'échéancier accordé, à la somme fixe de 574,79 euros se substituant aux loyers et charges à échoir, jusqu'à la libération effective des lieux, précisant que l'indemnité d'occupation était exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...).

Or, ainsi qu'elle l'expose, il résulte des pièces produites que le montant des sommes facturées chaque mois à M. [O] fluctue en fonction de la régularisation des provisions pour charges et des consommations d'eau notamment.

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Dès lors, la provision doit être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux.

L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée de ce chef et l'indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Selon le décompte versé aux débats, la dette locative s'élève à la somme de 1.625,90 euros au 26 octobre 2022, terme de septembre 2022 inclus. Mme [O] sera donc condamné au paiement d'une provision de ce montant, lequel n'est pas sérieusement contestable.

Il sera tenu aux dépens d'appel mais, en équité, dispensé de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance entreprise des chefs dont il a été fait appel ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [O] à payer à la société Immobilière 3F une provision de 1.625,90 euros au titre de l'arriéré locatif au 26 octobre 2022, terme de septembre 2022 inclus ;

Condamne M. [O], en cas de non respect de l'échéancier fixé par le premier juge et de résiliation du bail, à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux ;

Condamne M. [O] aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Chapulut pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société Immobilière 3F en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,