Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRET DU 24 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16482 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGN5K

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Juillet 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 22/54478

APPELANTE

S.A.R.L. RYM, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Gwenaël SAINTILAN de la SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0664

Assistée par Me Ghislain ADETONAH, avocat au barreau de PARIS, toque : E664

INTIMÉE

Mme [G] [O] épouse [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0289

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

en présence de Marine DAVID, greffier stagiaire

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.

Le 16 mars 2012, Mme [O] a consenti un bail commercial à la société Rym portant sur un local situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 14.400 euros hors taxes ainsi que d'une provision sur charges annuelle de 480 euros.

Par acte du 23 février 2022, Mme [O] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme de 40.605,58 euros au titre des loyers échus au 15 février 2022.

Par acte du 19 mai 2022, Mme [O] a assigné la société Rym devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 juillet 2022, le juge des référés a :

constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 24 mars 2022 ;

dit que la société Rym devra libérer les locaux situés [Adresse 2] et, au besoin, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Rym à payer à Mme [O] :

' à compter du 24 mars 2022, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer majoré des charges et taxes et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

' en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 43.293,96 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au mois d'avril 2022 inclus ;

' la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné la société Rym aux dépens.

Par déclaration du 22 septembre 2022, la société Rym a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Aux termes de ses conclusions remises et notifiées le 3 novembre 2022, elle demande à la cour de :

réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

en conséquence, statuant à nouveau,

lui accorder un échelonnement de la dette de 43.293,96 euros sur 24 mois ;

suspendre les effets de la clause résolutoire sur cette période de mois et dire que la clause résolutoire ne jouera pas si l'entière dette est payée conformément à l'échelonnement prévu ;

condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [O] aux entiers dépens de première instance et partager par moitié entre les parties les dépens d'appel.

Aux termes de ses conclusions remises et notifiées le 30 novembre 2022, Mme [O] demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

débouter la société Rym de toutes ses demandes ;

condamner la société Rym à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2022.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur la nullité alléguée de l'assignation de première instance

Dans le corps de ses conclusions, la société Rym soutient, au visa de l'article 114 du code de procédure civile, que l'assignation délivrée en première instance est nulle, le procès-verbal de l'huissier ne présentant pas toutes les garanties prévues par les articles 654 et suivants du code de procédure civile. Elle ajoute qu'elle a subi un grief, n'ayant pu faire valoir aucun moyen de défense devant le premier juge.

Mais elle ne formule aucune prétention de ce chef dans le dispositif de ses conclusions et, en particulier, ne demande ni l'annulation de l'acte introductif d'instance ni celle de l'ordonnance entreprise, se bornant à solliciter la réformation de la décision.

La cour ne statuant, en application de l'article 954 du code de procédure civile, que sur les prétentions énoncées au dispositif, elle n'est saisie d'aucune demande au titre de « l'irrégularité de la procédure » alléguée par l'appelante.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Rym le 23 février 2022 pour avoir paiement de la somme de 40.605,58 euros en principal au titre des loyers impayés arrêtés au 15 février 2022.

Il résulte du décompte du 30 novembre 2022 produit par Mme [O] que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, aucun règlement n'étant intervenu depuis le commandement de payer.

L'appelante, qui ne conteste pas l'absence de règlement des loyers et les effets du commandement de payer, sollicite uniquement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose qu'en raison de travaux réalisés devant sa boutique, elle a subi une perte de chiffre d'affaires.

Elle explique avoir mis en demeure la mairie de [Localité 3] de l'indemniser du préjudice subi et produit une lettre adressée à celle-ci le 23 mai 2022 par son conseil, aux termes de laquelle ce dernier expose que sa cliente « subit depuis le premier trimestre 2021 un préjudice lié à la réalisation de travaux de rénovation commandés [...] sur l'immeuble voisin » et que ces travaux ont « conduit à l'installation de nombreux matériaux sur le trottoir, lesquels sont venus au-devant de la boutique du [Adresse 2], empêchant totalement son accès ».

Des photographies sont également versées aux débats, qui confirment l'existence de travaux à proximité de la boutique de l'appelante, à une date qui reste toutefois indéterminée.

Cependant, ainsi que le relève l'intimée, il résulte des décomptes produits et non contestés que la société Rym n'a effectué aucun règlement au titre des loyers et charges depuis novembre 2019. La dette, qui était de 4.153,38 euros au 20 novembre 2019, s'élève ainsi désormais, au 30 novembre 2022, à 55.568,55 euros.

Rien n'explique l'absence de tout règlement sur la période de novembre 2019 à début janvier 2021, les travaux sur l'immeuble voisin, qui n'ont commencé qu'au premier trimestre 2021 selon les termes de la lettre précitée, n'étant pas en cause. En outre, la locataire, qui n'a effectué aucun règlement depuis trois ans, n'est manifestement pas en mesure de solder sa dette dans le délai de deux ans imparti par l'article 1343-5 du code civil.

En conséquence, la demande de délais ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais et dépens

La société Rym, partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel. Ayant contraint Mme [O] à engager de nouveaux frais, elle sera condamnée à l'indemniser, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement formée par la société Rym ;

Condamne la société Rym aux dépens d'appel ;

La condamne à payer à Mme [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,