Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

N° RG 21/02298 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K4L3

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Me Christian GABRIELE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 21 MARS 2023

Appel d'un Jugement (N° R.G. 19/00504) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en date du 29 mars 2021, suivant déclaration d'appel du 20 Mai 2021

APPELANTE :

SARL SSTR pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Christian GABRIELE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [C] [K]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [I] [K]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représentés

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Janvier 2023, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, en présence de Catherine Silvan, greffière stagiaire, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte en date du 30 juillet 2013, M. et Mme [K] ont donné à bail à la SARL SSTR un local professionnel situé [Adresse 3] pour une durée de six années à compter du 01/08/2013 moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

A la demande de SSTR, par ordonnance du 5 octobre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble a ordonné une expertise des locaux loués.

L'expert a déposé son rapport le 6 novembre 2017.

Par acte en date du 31 janvier 2019, la SARL SSTR a fait assigner M. [C] [K] et Mme [I] [K] devant le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins de les voir condamner à payer la somme de 20 000 euros en réparation des préjudices subis du fait du manquement des bailleurs à leurs obligations.

Un état des lieux de sortie a été dressé par huissier le 2 août 2019 contradictoirement.

Par jugement contradictoire en date du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

- condamné après compensation la SARL SSTR à payer à M. [C] [K] et Mme [I] [K] la somme de 2 057,30 euros ;

- condamné la SARL SSTR à payer à M et Mme [K] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL SSTR aux dépens.

Par déclaration en date du 20 mai 2021, la SARL SSTR a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2021, la SARL SSTR demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- juger que M. et Mme [K] ont, en leur qualité de bailleurs, manqué à leurs obligations d'entretien et de réparations des lieux loués à la SARL SSTR ;

- juger que la SARL SSTR a, par la faute de M. et de Mme [K], subi divers préjudice dont celui de ne pouvoir jouir paisiblement des lieux ;

En conséquence,

- condamner M. et Mme [K] à payer à la SARL SSTR les sommes de :

* 20 000 € en réparation du préjudice pour absence de jouissance paisible,

* 1 335,44 € tels que retenus par l'expert pour l'achat du convecteur et sa pose,

* 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* ainsi que les entiers dépens de l'instance dont, remboursement des frais d'expertise exposés ;

- condamner M. et Mme [K] à devoir supporter la totalité des frais d'expertise exposés du fait de l'instance ;

- juger qu'en compensation des sommes dues au titre de l'arriéré des loyers et du remboursement de la caution, seule la somme de 3 892,74 euros sera due à M. et Mme [K] ;

- débouter les consorts [K] de leurs autres demandes.

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

- elle rappelle les faits et la procédure ;

- le rapport d'expertise retient des travaux à effectuer (volets, cheminée, fenestron) ;

- alors même que le rapport a été déposé en novembre 2017, et qu'ils ont été relancés, les bailleurs n'ont pas dénié effectuer les travaux requis ;

- le préjudice de jouissance est certain ;

- les époux [K] ont une lecture parfaitement subjective du constat d'huissier et tentent de « noircir le tableau » à dessein ;

- la somme à devoir est de 3 892,74 euros.

La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été notifiées le 20 juillet 2021 à M. [C] [K] par remise à sa personne et à Mme [I] [K] par remise à sa personne.

M. [C] [K] et Mme [I] [K] n'ont pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction est intervenue le 21 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En l'espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour déterminer les désordres, les reprises et les préjudices et pour procéder à une compensation sont les suivants :

- le rapport d'expertise précise les désordres et le montant des reprises ;

- il sert de fondement aux demandes ;

- l'expert retient comme préjudice pour le locataire :

* achat et pose d'un convecteur électrique (dysfonctionnement du poêle à bois),

* fourniture et pose d'un radiateur électrique, vérification de l'alimentation électrique y compris toute sujétion pour 890 euros TTC,

* durée d''utilisation de ce convecteur électrique : 445,44 euros TTC ;

- la somme de l 335,44 euros retenue par le premier juge sera confirmée (pose du convecteur et utilisation jusqu'au terme de la location), étant observé que même avec le poêle à bois, la SARL SSTR aurait eu des dépenses de combustible à sa charge ;

- concernant le préjudice de jouissance, la SARL SSTR ne justifie pas de manière évidente et non équivoque quelles seraient les conséquences préjudiciables sur sa jouissance paisible des lieux d'une part de volets qui ne ferment pas normalement, d'autre part d'un fenestron qui laisse passer de l'air dans la salle du copieur ;

- ces anomalies sont minimes ;

- le préjudice est minime ;

- au regard de la durée de la location, la somme de 500 euros sera retenue pour le préjudice de jouissance ;

- le paiement d'un arriéré de loyer arrêté à 4 592,74 euros est justifié ;

- le locataire a versé un dépôt de garantie de 700 euros qui doit être déduit ;

- la somme due par la SARL SSTR sera donc arrêtée à 3 892,74 euros ;

- la compensation sera opérée et la SARL SSTR sera en conséquence condamnée à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 057,30 euros.

S'agissant donc de la détermination des désordres, des reprises et des préjudices, ainsi que de la compensation, en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.

La cour, adoptant cette motivation, confirmera la détermination des désordres, des reprises et des préjudices, ainsi que la compensation.

Le jugement sera confirmé par adoption de motifs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SARL TTR, dont l'appel est rejeté, supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés. Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL SSTR aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par la greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE