Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

N° RG 21/01826 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K2WD

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Me Margot BLANCHARD

la SCP ALIBEU & RAMBAUD-GROLEAS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 21 MARS 2023

Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00619) rendu par le Tribunal judiciaire de VIENNE en date du 29 janvier 2021, suivant déclaration d'appel du 19 Avril 2021

APPELANTS :

M. [C] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Mme [I] [M]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Me Margot BLANCHARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉE :

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Christelle RAMBAUD-GROLEAS de la SCP ALIBEU & RAMBAUD-GROLEAS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Laurent Grava, conseiller,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Janvier 2023, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, en présence de Catherine Silvan, greffière stagiaire, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Paulimmo a donné à bail à M. [C] [M] et Mme [I] [M] un appartement situé [Adresse 1] (38), le 30 septembre 2015, avec effet au même jour, moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 29 septembre 2017.

Le 30 octobre 2019, il a été donné quittance subrogative à la SAS Groupe Solly Azar pour la somme de 8 187,41 euros, somme réglée au bailleur au titre de l'assurance loyers impayés et dégradations locatives, pour les dégradations locatives et le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie.

Une mise en demeure a été adressée en vain aux époux [M] [M] afin d'obtenir le remboursement de cette somme.

Par acte du 18 septembre 2020 la SAS Groupe Solly Azar a fait citer M. et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne, aux fins notamment de les voir condamnés au paiement des réparations locatives.

Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne a :

- condamné M. et Mme [M] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 7 700 euros au titre des réparations locatives ;

- rejeté les demandes de la société Groupe Solly Azar au titre du coût du procès-verbal de constat et de la résistance abusive ;

- condamné M. et Mme [M] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [M] ont interjeté appel du jugement par déclaration du 19 avril 2021, en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 7 700 euros et 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 avril 2021, M. [C] [M] et Mme [I] [M] ont interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2021, M. [C] [M] et Mme [I] [M] demandent à la cour de :

Avant toute défense au fond,

- annuler l'assignation introductive d'instance signifiée le 18 septembre 2020 aux époux [M] ;

- annuler en conséquence le jugement rendu le 29 janvier 2021 à l'encontre de ceux-ci ;

A titre principal,

- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par les époux [M] ;

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

- juger irrecevable l'action de la société Groupe Solly Azar en ce qu'elle est prescrite ;

A titre subsidiaire,

- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par les époux [M] ;

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

- juger que la société Groupe Solly Azar ne rapporte pas la preuve de ce que les désordres et dégradations litigieux ont été commis par les époux [M] ;

- écarter des débats la facture de la SC Laëtitia n°C062017 en date du 21 décembre 2017 ;

- juger que la société Groupe Solly Azar ne rapporte pas la preuve de la réalité du montant des réparations locatives ;

- débouter la société Groupe Solly Azar de l'intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

- condamner la société Groupe Solly Azar à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Groupe Solly Azar au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Me Margot Blanchard, sur son affirmation de droit.

Ils exposent les éléments principaux suivants au soutien de leurs écritures :

- ils rappellent les faits et la procédure ;

- ils demande la nullité de l'assignation initiale sur le fondement de diligences insuffisantes de l'huissier instrumentaire ;

- ils soulève également la prescription de l'action de l'intimée ;

- ils n'ont jamais été convoqués pour un état des lieux contradictoire ;

- ils contestent avec force être responsable des dégradations constatées par l'huissier instrumentaire dans son procès-verbal de constat en date du 29 septembre 2017, soit plus de 28 jours après la restitution des clés à la bailleresse ;

- ils critiquent la facture de la SC Laëtitia.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2021, la SAS Groupe Solly Azar demande à la cour de :

In limine litis,

- juger la signification de l'assignation du 18 septembre 2020 par PV659 valable et régulière ;

En conséquence,

- rejeter les demandes de M. [C] [M] et de Mme [I] [M] ;

A titre principal,

- confirmer le jugement du 29 janvier 2021 en ce qu'il a condamné M. [C] [M] et de Mme [I] [M] en paiement ;

- rejeter l'ensemble des demandes de M. [C] [M] et de Mme [I] [M] ;

A titre principal,

- confirmer le jugement du 29 janvier 2021 en ce qu'il a condamné M. [C] [M] et de Mme [I] [M] en paiement ;

- rejeter l'ensemble des demandes de M. [C] [M] et de Mme [I] [M] ;

A titre d'appel incident,

- juger que l'impossibilité d'établir un état des lieux de sortie amiable est établie ;

En conséquence,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [C] [M] et de Mme [I] [M] au paiement de la somme de 7 700 euros ;

Et statuant a nouveau,

- condamner M. [C] [M] et de Mme [I] [M] au paiement de la somme de 8 187,41 euros ;

En tout état de cause,

- condamner M. [C] [M] et de Mme [I] [M] à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [C] [M] et de Mme [I] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

- elle rappelle les faits et la procédure ;

- les diligences de l'huissier sont suffisantes ;

- avec un titre exécutoire, il a eu accès au fichier FICOBA ;

- l'action n'est pas prescrite ;

- elle forme un appel incident.

Par ordonnance juridictionnelle du 9 novembre 2021, le magistrat en charge de la mise en état a rejeté les demandes des époux [M] tendant à voir annuler l'assignation du 18 septembre 2020 et en conséquence le jugement rendu, et juger irrecevable comme prescrite l'action de la société Groupe Solly Azar.

Cette ordonnance n'a pas été déférée à la cour.

La clôture de l'instruction est intervenue le 16 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de nullité de l'acte introductif d'instance (et subséquemment du jugement entrepris) et la prescription de l'action de l'intimé :

En l'espèce, ces deux moyens ont été soulevés devant le magistrat en charge de la mise en état qui les a rejetés par ordonnance juridictionnelle du 9 novembre 2021.

En l'absence de recours contre cette ordonnance par la voie du déféré devant la cour, les deux moyens rejetés ne peuvent plus être une nouvelle fois soumis à la cour, laquelle n'a pas à y répondre à nouveau.

Sur la demande en paiement :

Le code des assurances précise que l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

De plus, la société Groupe Solly Azar ne peut avoir plus de droits à l'égard des époux [M] que n'en avait elle-même la SCI Paulimmo, bailleresse.

Le code civil et la loi du 6 juillet 1989 indiquent que le locataire est tenu d'user paisiblement de la chose louée et qu'il répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins de prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Concernant l'état des lieux de sortie, le principe est qu'il doit être établi de façon contradictoire.

En cas d'impossibilité de pratiquer de cette façon, la partie la plus diligente le fait établir par huissier.

Dans le présent dossier, la comparaison des états des lieux d'entrée du 30 septembre 2015 et de sortie du 29 septembre 2017 ainsi que la durée de l'occupation par les époux [M] permettent de considérer que les dégradations ou les défauts d'entretien relèvent de la responsabilité des locataires (entrée, séjour/cuisine, chambre sud, toilettes).

Une quittance subrogative a été signée le 29 octobre 2019 par la SCI Paulimmo de laquelle il résulte que la somme de 8 187,41 euros a été réglée à la bailleresse par la SAS Croupe Solly Azar, correspondant au montant des travaux et au coût du procès-verbal de constat d'huissier.

Les factures produites et la prise en compte de la nécessaire vétusté permettent d'évaluer le montant des réparations locatives dues à la somme de 7 700 euros.

Il n'est pas suffisamment justifié que l'établissement de l'état des lieux de sortie n'a pas pu être fait de façon contradictoire, justifiant le recours individuel à un huissier de justice.

La demande de prise en charge du coût de cet acte (ou de la moitié du coût) n'est pas justifiée et doit être rejetée.

En conséquence, en application de l'article L. 121-12 du code des assurances, les époux [M] doivent être condamnés à payer à la SAS Groupe Solly Azar la somme de 7 700 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du jugement entrepris.

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [C] [M] et Mme [I] [M], dont l'appel est rejeté, supporteront in solidum les dépens d'appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Groupe Solly Azar les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. M. [C] [M] et Mme [I] [M] seront condamnés in solidum à lui payer la somme complémentaire de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes rejetées par ordonnance juridictionnelle du 9 novembre 2021 non déférée à la cour ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [C] [M] et Mme [I] [M] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme complémentaire de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne in solidum M. [C] [M] et Mme [I] [M] aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE