Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 21 FEVRIER 2023

(n° 86 , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16198 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCT6R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection de montreuil - RG n° 1120 00073

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIME

Monsieur [L] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Défaillant

Déclaration d'appel signifiée le 15 janvier 2021 par acte délivré selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

Mme Marie MONGIN, conseiller

Mme Anne-Laure MEANO, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2017, la société d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [L] [J] un logement situé [Adresse 2].

Le 9 août 2019, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 959,62 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d'huissier du 13 mars 2020, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.

Par jugement du 4 août 2020, le juge a :

- constaté la résiliation du bail au 10 octobre 2019,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles laissés sur place,

- condamné le défendeur au paiement de la somme de 8 489,77 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 18 mai 2020 comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2020 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 sur la somme de 2 959,62 euros, à compter du 13 mars 2020 sur la somme de 7 380,52 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

- condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 652,28 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné le défendeur à payer la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le défendeur aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

- débouté la bailleresse du surplus de ses demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 novembre 2020, la société Immobilière 3F a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées adressées au greffe le 2 février 2021 et signifiées à M. [J] par acte du 9 février 2021, l'appelante demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [J] au paiement de la somme de 8 489,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 mai 2020, terme d'avril 2020 inclus,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 652,28 euros,

- le réformer en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'enlèvement et à la séquestration des meubles,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- statuant à nouveau, condamner M. [J] au paiement de la somme de 13 797,38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 29 janvier 2021, terme de décembre 2020 inclus,

- condamner M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux,

- l'autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de M. [J],

- débouter M. [J] de toutes ses demandes,

- condamner M. [J] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées pour un plus ample exposé des moyens proposés par l'appelante au soutien de ses prétentions.

L'intimé, à qui la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 15 janvier 2021 établi selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat ; le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022.

MOTIFS

L'appelante reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme invariable et forfaitaire, alors qu'il y a lieu de prendre en compte les régularisations de charges et de consommation d'eau.

L'indemnité d'occupation, par sa nature mixte indemnitaire et compensatoire, doit permettre à la bailleresse d'obtenir le paiement d'une somme correspondant au montant des loyers et charges auxquels elle aurait pu prétendre si le bail s'était poursuivi, somme qui réparera justement le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du logement et son immobilisation ; cette indemnité ne doit donc pas être forfaitaire, mais variera en fonction de la réglementation applicable au loyer, de son indexation conforme aux dispositions du contrat et de la régularisation des charges récupérables ; le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

Par ailleurs, au vu du décompte produit par la bailleresse, la dette locative doit être actualisée à la somme de 13 797,38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 29 janvier 2021, terme de décembre 2020 inclus.

Enfin, le sort des meubles restés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de l'indemnité d'occupation et celui de la dette locative et à rappeler que les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sont applicables.

L'intimé, qui reste débiteur d'une dette locative, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel.

L'équité commande de débouter l'appelante de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et celui de la dette locative et le sort des meubles restés dans les lieux,

Statuant à nouveau sur ces points :

Condamne M. [L] [J] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective du logement,

Condamne M. [J] au paiement de la somme de 13 797,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 29 janvier 2021, terme de décembre 2020 inclus,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Y ajoutant :

Déboute la société Immobilière 3F de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président