Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 16 FEVRIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16546 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVAN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-005743

APPELANT

Monsieur [H] [M]

né le 25 février 1956 à [Localité 6] (Yougouslavie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Sophie HUMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D950

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/004054 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur [V] [F] venant aux droits de la SARL PIERRE ONZE

né le 25 novembre 1993 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0837

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, président assesseur pour le président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance de référé du 29 janvier 2014, le président du tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris a constaté que "les parties sont d'accord pour reconnaître que M. [M] est titulaire d'un bail verbal sur l'appartement litigieux à compter du 14 août 1992, dans le loyer est fixé à 194,21 euros, outre 66,50 euros de provisions pour charges locatives".

Par assignation du 8 juin 2020, M. [V] [F] a fait convoquer M. [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour voir notamment :

- dire et juger valable le congé pour reprise des lieux, délivré le 12 février 2018, à effet du 30 novembre 2019,

- dire M. [H] [M], depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux situés : [Adresse 1], qui avaient été donnés à bail le 14 août 1992, pour se terminer le 14 août 1995, le bail étant reconduit tacitement, prononcer son expulsion et celle de tous occupants de ces lieux,

- condamner M. [H] [M] à payer 2.005,66 euros de loyers et charges impayés, deuxième trimestre 2020 inclus, une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel majoré des charges, 2.500 euros de dommages-intérêts et 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement entrepris du 30 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare valable le congé délivré le 12 février 2018 à effet du 30 novembre 2019, par M. [V] [F] à M. [H] [M] ;

Constate que ce congé a mis fin au bail conclu le 14 août 1992, entre les parties, pour le logement situé : [Adresse 1] ;

Condamne M. [M] à payer à M. [V] [F], à compter du premier décembre 2019, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus sil le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et de la remise des clés ;

Condamne M. [M] à payer la somme de 3.008,49 euros de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, au 7 septembre 2020 (septembre inclus) ;

Déboute M. [H] [M] de ses demandes ;

Déboute M. [F] de sa demande de dommages-intérêts ;

Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M. [M], comme celle de tous occupants de son chef, des lieux situés : [Adresse 1], deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des

articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne M. [M] à payer à M. [F], 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 16 novembre 2020 par M. [H] [M] ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 août 2021 par lesquelles M. [H] [M] demande à la cour de :

Annuler le jugement qui a méconnu le principe du contradictoire et du procès équitable,

A défaut,

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

Constater l'absence de motif légitime et sérieux du congé pour reprise,

En conséquence :

Débouter M. [V] [F] de sa demande de validation du congé et d'expulsion ;

Dire que les charges doivent être déduites de la dette faute de régularisation,

Condamner M. [F] à payer à M. [M] la somme de 5.600 euros au titre des charges non régularisées,

Ordonner à M. [F] la remise des avis d'échéances à M. [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,

Accorder à M. [M] un échéancier sur 36 mois

En tout état de cause,

Débouter M. [F] de toute demande plus ample ou contraire

Condamner M. [F] à payer à M. [M] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi que tous les dépens, incluant tous les frais de procédures d'exécution.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 mai 2021 au terme desquelles M. [V] [F] demande à la cour de :

Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989

Vu l'article 700 du Code Procédure Civile,

CONFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris en date du 30 septembre 2020 (RG 11-20-005743) en toutes ses dispositions et ce compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTER M. [H] [M] de l'intégralité de ses demandes.

CONDAMNER M. [H] [M] à payer à M. [V] [F] une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges et ce à compter du premier décembre 2019 à la libération effective des lieux, soit à la somme mensuelle de 334,27 euros.

CONDAMNER M. [H] [M] à payer à M. [V] [F] la somme de 3.059,33 euros au titre de sa dette arrêtée au 14 mai 2021, somme à parfaire jusqu'au jour de la libération effective des lieux et/ou au jour où la Cour statuera.

CONDAMNER M. [H] [M] à verser à M. [V] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et ce au seul titre de la procédure d'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

M. [H] [M] a été expulsé des lieux loués par procès-verbal d'huissier de justice du 27 juillet 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'annulation du jugement entrepris

M. [H] [M] soutient la nullité du jugement entrepris au visa de :

- l'article 16 du code de procédure civile, qui dispose que "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

- l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales qui dispose quant à lui que "Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice."

Il considère en effet que devant le juge des contentieux de la protection, le conseil M. [V] [F] ayant communiqué des conclusions et pièces le 7 septembre 2020, son propre conseil et lui-même n'ont pu en prendre connaissance avant l'audience du 11 septembre 2020 et organiser sa défense et que le renvoi de l'audience leur a été refusé sans respect du principe de la contradiction.

Cependant, il sera relevé, de première part, que la décision de renvoi de l'audience est une mesure d'administration judiciaire, insusceptible de recours par application de l'article 537 du code de procédure civile, étant par ailleurs observé que le premier juge a été saisi le 8 juin 2020 soit plus de trois mois auparavant ; de deuxième part que la procédure en première instance est orale et sans représentation obligatoire, étant observé que M. [H] [M] ne soutient pas son impossibilité de prendre connaissance des pièces depuis l'assignation, ni que celles communiquées le 7 septembre 2020 ne variaient que relativement à l'actualisation de la créance de M. [V] [F] ; de troisième part, qu'à défaut de renvoi, M. [H] [M], présent à l'audience de plaidoiries, n'a sollicité du juge aucune autorisation de communication d'une note en délibéré pour formuler d'éventuelles observations quant à l'actualisation de la dette locative.

Il s'ensuit que le principe de la contradiction a été en l'espèce respecté et que le jugement entrepris n'encourt aucune annulation. La demande de M. [H] [M] formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la nullité du congé pour reprise

Dans sa version applicable à l'espèce, issue de l'article 82 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que : "I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...)"

M. [H] [M] conteste le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

À cet égard, le congé pour reprise délivré à M. [H] [M] le 12 février 2018 à effet du 13 août 2019 indique que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est la "poursuite de ses études sur [Localité 4] (75)", étant observé que M. [V] [F] était alors domicilié [Adresse 3].

Dans ses écritures, M. [V] [F] indique que, de par ses fonctions de militaire de carrière, il est amené à être appelé pour de nombreuses missions humanitaires sur l'ensemble du territoire national mais aussi à l'étranger et que, par ailleurs, il entretient des relations affectives avec une jeune femme domiciliée chez ses parents en région parisienne à [Localité 5] (94).

Force est toutefois de constater que, ne produisant aucune pièce sur ce sujet, il ne justifie pas, lors de la délivrance du congé litigieux, de la poursuite d'études à [Localité 4], ni de la nécessité de s'installer professionnellement à [Localité 4], ni d'aucun élément, dans le respect de sa vie privée, relatif à des relations affectives entretenues avec une personne domiciliée dans le Val de Marne et donc du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, la cour prononcera la nullité du congé pour reprise délivré le 12 février 2018 par M. [V] [F] et par voie de conséquence, disant que le bail se poursuit, sa condamnation à payer une indemnité mensuelle d'occupation, l'ordonnance de son expulsion des lieux loués et la mesure subséquente relative au sort des meubles.

Sur la dette locative

Sur la base d'un premier décompte soumis à son appréciation, le juge des contentieux de la protection a condamné M. [H] [M] à payer à M. [V] [F] la somme de 3.008,49 euros de dette de loyer, charges ou indemnités mensuelles d'occupation impayés au 7 septembre 2020 (septembre 2020 inclus).

Devant la cour, M. [V] [F] revendique le paiement par M. [H] [M] d'une somme de 3.059,33 euros, arrêtée au 14 mai 2021.

Etant observé que M. [V] [F] a eu recours à plusieurs mesures d'exécution forcée depuis le jugement entrepris, celui-ci produit un seul décompte d'huissier de justice, en pièce 16, arrêté au 7 avril 2021, laissant apparaître un "reste à devoir" de 2.056,50 euros.

Mais il doit être relevé, d'une part que ce décompte, outre la condamnation par le premier juge à payer à M. [V] [F] la somme de 3.008,49 euros, n'est augmenté que de frais de justice et diminué d'un paiement de M. [H] [M], outre des produits des mesures d'exécution forcée, sans qu'aucun autre décompte de loyers, provisions sur charges et paiement soit mis aux débats, ce qui ne permet pas à M. [V] [F] d'établir valablement une quelconque créance à l'encontre de M. [H] [M] ;

Que d'autre part, ce qui n'est pas contesté par M. [V] [F], celui-ci ne produit aucun justificatif de régularisation annuelle de charges, en infraction aux dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La cour déboutera donc M. [V] [F] de sa demande en paiement, infirmant le jugement de ce chef.

Sur le remboursement du paiement des charges locatives

Au visa des dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M. [H] [M] demande à la cour de condamner M. [V] [F] à lui rembourser 5 années de provisions sur charges, soit la somme de 5.600 euros, sans néanmoins justifier les avoir payées.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

À titre subsidiaire, M. [H] [M] demande de lui accorder un échéancier de paiement de 36 mois.

La cour ne prononçant aucune condamnation pécuniaire à son encontre, cette demande est sans objet.

Sur la remise des avis d'échéances

Déclarant n'avoir reçu ni d'avis d'échéances, ni de quittances de loyer pour l'année 2020, M. [H] [M] demande dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, d'ordonner à M. [F] la remise des avis d'échéances à M. [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, demande qualifiée d'insensée par l'intimé, celui-ci étant devenu, selon lui, occupant sans droit ni titre depuis le premier décembre 2019.

La cour fera droit à cette demande, sans toutefois prononcer une astreinte, M. [H] [M] ne justifiant d'aucune demande de ce chef préalablement à l'instance d'appel.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande d'annulation du jugement entrepris formée par M. [H] [M],

Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Prononce la nullité du congé pour reprise délivré à M. [H] [M] le 12 février 2018 à la demande de M. [V] [F],

Dit que le bail se poursuit entre les parties,

Déboute M. [V] [F] de ses demandes subséquentes relatives de condamnation de M. [H] [M] à payer une indemnité mensuelle d'occupation, à être expulsé et voir statuer sur le sort des meubles,

Rejette la demande formée par M. [V] [F] en condamnation de M. [H] [M] à lui payer la somme de 3.059,33 euros de dette locative,

Rejette la demande en remboursement de la somme de 5.600 euros de charges non régularisées, formée par M. [H] [M] à l'encontre de M. [V] [F],

Déclare sans objet la demande de délais de paiement formée par M. [H] [M],

Ordonne à M. [V] [F] de remettre à M. [H] [M] les avis d'échéances de l'année 2020,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [V] [F] aux dépens d'appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président

P/ Le président empêché