Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 FEVRIER 2023

N° RG 22/05057 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLG2

AFFAIRE :

SOCIÉTÉ SAIEM [Localité 3] HABITAT

C/

[C] [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2022 par le Juge de l'exécution de NANTERRE

N° RG : 21/08659

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09.02.2023

à :

Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Vincent JARNOUX-DAVALON de l'ASSOCIATION ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A SAIEM [Localité 3] HABITAT

Ex SAIEM DU FOND DES GROUX

Venant aux droits de l'OPH de [Localité 3]

N° Siret : 572 059 459 (RCS Nanterre)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 - Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

APPELANTE

****************

Monsieur [C] [D]

né le 23 Juillet 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Vincent JARNOUX-DAVALON de l'ASSOCIATION ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 406

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Saiem [Localité 3] habitat a consenti à M [C] [D] un bail le 13 octobre 1999 portant sur un logement [Adresse 2].

Compte tenu des retards de paiement de ce locataire, la société Saiem [Localité 3] habitat a fait délivrer à M [C] [D] un commandement de payer en date du 16 juillet 2018 visant la clause résolutoire.

En l'absence de régularisation de l'arriéré locatif, la bailleresse a fait citer le preneur devant le juge des référés qui s'est déclaré incompétent suite à la contestation de l'arriéré locatif au motif de l'insalubrité du logement.

La bailleresse a par conséquent fait citer M [C] [D] devant le juge du fond par assignation du 13 juillet 2020 et par jugement du tribunal de proximité de Vanves du 15 avril 2021, le jeu de la clause résolutoire a été constaté, M [C] [D] a été condamné au paiement de la somme de 12.563,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2021 et des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire lui ont été accordés.

Par requête déposée au greffe le 2 novembre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a été saisi par M [C] [D] sur le fondement de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution d'une demande de délais les plus larges avant son expulsion suite au commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré le 29 septembre 2021 à la requête de la société Saiem [Localité 3] habitat pour le logement objet du bail susvisé en exécution du jugement du tribunal de proximité de Vanves du 15 avril 2021.

Par jugement contradictoire rendu le 5 juillet 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a :

octroyé à M. [D] un délai d'expulsion des lieux [Adresse 2] jusqu'au 5 juillet 2024 inclus 

rejeté pour le surplus des demandes 

débouté la société Saiem [Localité 3] habitat de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

condamné M. [D] aux dépens 

rappelé que les décisions du juge de l'exécution sont exécutoires de plein droit.

Le 28 juillet 2022, la société Saiem [Localité 3] habitat a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 5 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Saiem [Localité 3] habitat, appelante, demande à la cour de :

déclarer la société Saiem [Localité 3] habitat recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions 

infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par la juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau

rejeter l'ensemble des demandes de M [C] [D] et particulièrement au titre de sa demande de délais

Subsidiairement,

conditionner l'octroi éventuel de délais à M [C] [D] au paiement régulier des indemnités d'occupation fixée par le jugement du 15 avril 2021

dire qu'à défaut de paiement régulier des indemnités d'occupation, les délais d'expulsion seront supprimés 

condamner M [C] [D] à payer à la société Saiem [Localité 3] habitat la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

le condamner en outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 4 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [C] [D], intimé, demande à la cour de :

confirmer la décision du juge de l'exécution de Nanterre en date du 5 juillet 2022 ;

rejeter l'intégralité des demandes de la société Saiem [Localité 3] habitat ;

la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 22 novembre 2022, fixée à l'audience du 11 janvier 2023 et mise en délibéré au 9 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation et l'article L. 412-3 du même code prévoit que la durée des délais prévus par l'article susvisé ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il convient de rappeler que l'expulsion des lieux occupés par M [C] [D] est poursuivie en exécution du jugement du tribunal de proximité de Vanves en date du 15 avril 2021, signifié le 27 avril 2021, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, accordé au locataire des délais de paiement de 36 mois, suspensifs et que ces délais n'ont pas été respectés par le preneur.

En appréciant le juste équilibre entre les revendications contraires des parties à la présente procédure, en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors qu'ils apparaissent légitimes, le premier juge a accordé à M [C] [D] qui sollicitait les plus larges délais, un délai jusqu'au 5 juillet 2024 inclus.

Pour contester cette décision la bailleresse fait valoir que les éléments retenus par le premier juge aboutissant à cette appréciation sont erronés.

Le preneur répond que ses retards de paiement résultent de difficultés économiques et de santé et non pas d'une quelconque mauvaise foi.

Le premier juge pour accorder des délais a, à cette fin retenu que le preneur avait repris les paiements mensuels dès octobre 2021 et réglait depuis janvier 2022 la somme de 379,90 euros par mois, avait obtenu un FSL de maintien dans les lieux, que la commission de surendettement a proposé un effacement de la dette à hauteur de 15.870,31 euros et un paiement de 1.960 euros, a déposé une demande de logement social et un recours Dalo, que les APL allaient reprendre et qu'il appartient à la mission de la bailleresse de loger les personnes en situation précaire.

Il convient de relever, que le décompte locatif mentionne les versements mensuels suivants :

octobre 2021 : 110 euros

novembre 2021 : 180,48 euros

décembre 2021 : 110 euros

janvier 2022 : 110 euros

févier 2022 :110 euros

mars 2022 : 120 euros

avril 2022 :120 euros.

Le locataire soutient le bien-fondé de l'appréciation du premier juge et confirme le montant de ses versements et précise que les versements APL ont repris depuis avril 2022, ce dont il justifie par l'attestation de paiement de la CAF versée aux débats en pièce n° 8. Il s'en déduit que le locataire ne verse pas régulièrement la somme mensuelle de 379,90 euros sur une indemnité d'occupation de 389,16 euros comme retenu par la décision dont appel mais qu'à compter d'avril 2022 la somme de 260,32 euros est versée au bailleur par la CAF.

Force est de constater qu'il n'a jamais versé régulièrement l'indemnité d'occupation mensuelle à sa charge depuis la décision du 15 avril 2021 lui accordant des délais de paiement suspensif du jeu de la clause résolutoire ; mais que depuis avril 2022 compte tenu de la reprise des versements APL et des versements du locataire, la totalité du montant de l'indemnité d'occupation est perçue par la bailleresse.

Alors que la bailleresse conteste l'octroi d'un FSL au profit du preneur comme retenu par le 1er juge, ce dernier n'en justifie par aucun élément.

En revanche, le locataire justifie de la mesure d'effacement de la dette locative de 15.870,31 euros sur un solde de 17.830,31 euros, imposée par la commission de surendettement.

Il établit également par sa pièce n° 2 avoir déposé un recours Dalo le 17 février 2022 et d'une seule demande de logement social le 29 octobre 2021. Il ne justifie par aucune pièce de la formation diplômante qu'il prétend suivre depuis quelques mois. Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats qu'il perçoit le RSA de 526,72 euros par mois. Il s'en déduit qu'il ne justifie pas d'une augmentation prochaine de ses revenus lui permettant de faire face au paiement régulier de son loyer. Il verse aux débats un certificat médical faisant état de l'incompatibilité de son état de santé avec l'expulsion demandée sans par ailleurs justifier des pathologies alléguées.

L'unique démarche en vue de se reloger en octobre 2021 ne peut être considérée comme suffisante, alors qu'il résulte du décompte du commandement de payer du 16 juillet 2018 qu'il existe des retards de paiement depuis janvier 2017, que ce premier délai de deux mois accordé pour régulariser sa dette n'a pas été respecté par le locataire, ainsi que le délai de 36 mois accordé par le jugement du 15 avril 2021.

Il résulte de cette même décision, que l'insalubrité invoquée par le locataire tant devant le juge des référés que le juge du fond pour contester sa dette locative, résultant d'une forte humidité est imputable à l'obstruction des entrées d'air par M [D] à laquelle s'ajoute la mise en place par ce dernier dans les locaux loués de deux gros aquariums et que ce dernier a réalisé de gros travaux alors que la bailleresse lui avait interdit de les entreprendre.

L'ancienneté de la dette, l'augmentation régulière de la dette locative compte tenu des faibles revenus du locataire sans perspective d'amélioration, le non-respect des différents délais accordés au preneur qui en outre devra souffrir de l'effacement d'un montant conséquent de sa créance et le comportement de ce dernier dans les lieux loués, ne permettent pas de faire droit à cette nouvelle demande de délais malgré la mission de la bailleresse.

La demande de délais de M [C] [D] sera rejetée par voie d'infirmation.

Aucune considération d'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de délais de M [C] [D] ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [C] [D] aux entiers dépens.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,