Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 FEVRIER 2023

N° RG 22/04309 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M4PC

[D] [V] [P]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/014174 du 20/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

SEML IN CITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES

Nature de la décision :

APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 13 février 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/00137) suivant déclaration d'appel du 19 septembre 2022

APPELANTE :

[D] [V] [P]

née le 31 Mai 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Fouzia BABALI de la SELARL D'AVOCAT BABALI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

SEML IN CITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES

prise en la personne de son représentant légal audit siège social [Adresse 1]

Représentée par Me Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée par Me Damien SIMON de la SAS SEBAN NOUVELLE AQUITAINE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Roland POTEE, président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SEML In Cite [Localité 3] Métropole Territoires a donné à bail à Mme [D] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte d'huissier du 2 septembre 2021, la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 576,65 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d'huissier du 7 janvier 2022, la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires a assigné Mme [P] aux fins notamment de voir ordonner la résiliation du bail d'habitation, et l'expulsion de cette dernière ainsi que de la voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3 719,72 euros.

Par ordonnance de référé du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

Et, vu l'urgence,

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 3 novembre 2021,

- condamné Mme [P] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 3],

- autorisé à défaut pour Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (349,42 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

- condamné Mme [P] à payer à la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires la somme de 6 205,74 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 juin 2022 (échéance du mois de juin 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,

- condamné Mme [P] à payer à la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires, à compter du 1er juillet 2022, l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné Mme [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État,

- condamné Mme [P] à payer à la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Mme [P] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 19 septembre 2022.

Par conclusions déposées le 23 décembre 2022, Mme [P] demande à la cour de :

- juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

- lui accorder des délais de paiement durant 36 mois, en plus de paiement du loyer courant,

- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,

Dans tous les cas,

- infirmer l'ordonnance rendue le 12 août 2022 en toutes ses dispositions,

- juger que chaque partie conservera ses propres frais et dépens, y compris ceux de première instance.

Par conclusions déposées le 24 novembre 2022, la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires demande à la cour de :

- débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant non fondées,

En conséquence,

- confirmer l'ordonnance de référé en date du 12 août 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire avec toutes les conséquences qui s'y attachent,

- condamner Mme [P] à verser à la société In Cite [Localité 3] Métropole Territoires la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [P] aux entiers dépens.

L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 9 janvier 2023, avec clôture de la procédure à la date du 26 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 24 III (V) de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 III (VII) de la même loi précise que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, Mme [P] fait valoir que sa situation financière connaît une évolution favorable et qu'elle est à présent en mesure de régler non seulement les loyers en cours mais également sa dette locative par paiements échelonnés sur 36 mois. L'intimé réplique que la situation financière de Mme [P] ne lui permet pas, en réalité, d'honorer de telles échéances.

Dans ses conclusions du 23 décembre 2022, Mme [P] présente un calcul dont il ressort qu'elle n'aurait à rembourser mensuellement durant cette période que 27,87 euros par mois au titre de la dette, outre les loyers courants.

En réalité, son calcul repose sur une lecture erronée du relevé de comptes locataire produit par l'intimé (pièce n° 7) et dont il ressort que l'encours de la dette n'est pas la somme portée dans la colonne crédit (3857,59 euros), mais dans la colonne solde, soit 4.744,79.

Toutefois, les pièces produites par Mme [P], datées d'octobre et de décembre 2022 (pièce n° 20 et 22) permettent d'établir une importante diminution de la dette, au regard des rappels d'allocation auxquels a droit Mme [P] et qui sont directement versés au bailleur social (762 + 2854 = 3616). Au vu de ces nouvelles données, la dette locative s'élève à 1128,79.

Même en envisageant l'existence d'incidents au titre des loyers de décembre, janvier et février, et donc le non paiement des loyers ((349,42 euros de loyer - 260 euros d'allocation logement) x 3 = 268,26) la dette de Mme [P] ne devrait pas dépasser 1397,05 euros (1128,79 + 268,26) au jour où la cour est appelée à statuer. L'échelonnement de cette dette sur 36 mois représenterait ainsi un montant mensuel de 38,80 euros. S'ajouterait le reliquat de loyers courant, allocation logement déduite, pour un montant total de 128,22 euros (89,42 + 38,80) à régler mensuellement au bailleur.

Au titre de ses revenus, Mme [P] bénéficie du RSA d'un montant de 526,72 euros à compter de décembre 2022 (pièce n° 22), en hausse par rapport à ses droits antérieurs (pièce n° 20). Elle est sans emploi mais a perçu une prime d'activité en septembre 2022 qui démontre qu'elle est en capacité de travailler.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et compte tenu des pièces produites en cause d'appel, il y a lieu de considérer que Mme [P] est en état de régler sa dette locative. Il convient donc de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté Mme [P] de sa demande de délais

Il sera jugé que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Au vu de la situation économique de Mme [P], l'équité commande de débouter l'intimé de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 12 août 2022 sauf en ce qu'elle a débouté Mme [D] [P] de sa demande de délais,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Accorde à Mme [D] [P] un délai de paiement de 36 mois pour régler la dette locative qu'elle a contractée auprès de son bailleur, la SEML In Cite [Localité 3] Métropole Territoires,

Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail sont suspendus pendant le cours du délai,

Dit que les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges,

Dit qu'à défaut de respecter les délais et les modalités de paiement fixés, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens de première instance et d'appel seront partagés entre les parties,

Dit qu'il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,