Décision civ3

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 15 février 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 140 F-D

Pourvoi n° N 21-23.049

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023

1°/ la société [D] et compagnie, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 7],

2°/ le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° N 21-23.049 contre l'arrêt rendu le 28 juillet 2021 par la cour d'appel d'Agen (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société du Grand café Tivoli, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de [D] et compagnie et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière du Grand café Tivoli, après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 28 juillet 2021), la société [D] et compagnie (la société) a acquis la parcelle CE n° [Cadastre 1] par acte du 29 août 1990. Par actes des 14 novembre 2006 et 13 décembre 2007, la société civile immobilière du Grand café Tivoli (la SCI) a acquis les parcelles cadastrées CE n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] qu'elle a ensuite données en location. Ces différentes parcelles sont séparées par une cour.

2. En 2013, la société a divisé la parcelle lui appartenant en plusieurs lots placés sous le régime de la copropriété, dont un appartement au premier étage attribué à Mme [D].

3. Mme [D] a entrepris des travaux d'installation d'une porte-fenêtre permettant d'accéder à la cour par un nouvel escalier, en remplacement d'une ancienne fenêtre à « verre opaque ».

4. La SCI s'étant opposée aux travaux, la société et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) l'ont assignée en autorisation de la transformation de la fenêtre.

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a constaté que l'acte du 17 décembre 1931, dont les parties tiennent leurs droits, comportait une stipulation, reprise dans les actes du 29 août 1990 et du 14 novembre 2006, prévoyant, d'une part, que les acquéreurs avaient, avec l'usage commun de la cour, le droit commun d'y accéder et d'en sortir même par véhicule, tant par la grande porte et le tunnel donnant sur la [Adresse 8] que par la petite porte donnant sur la venelle aboutissant à l'est de ladite cour, d'autre part que les acquéreurs étaient tenus, pour régler ces questions, de s'entendre directement avec les locataires.

7. Sans avoir commis la dénaturation dénoncée par la sixième branche du moyen, elle en a souverainement déduit, tant par motifs propres qu'adoptés, que le remplacement de la fenêtre par une porte-fenêtre avait créé, non seulement une vue, mais également une nouvelle voie de passage distincte de celles prévues dans les titres, occasionnant, notamment, en raison de sa proximité immédiate, d'importants désagréments à l'un des locataires de la SCI, de sorte que cette transformation, modifiant les conditions d'exercice du droit d'usage commun, était contractuellement soumise à l'accord de l'ensemble des usagers de la cour, lequel faisait défaut.

8. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [D] et compagnie et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois.