Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 02 FEVRIER 2023

N° 2023/90

Rôle N° RG 21/16428 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BINU5

S.C.I. DENTCOS

C/

Syndic. de copro. POINT CENTRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Alexandre ZAGO

Me Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 22 septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° .

APPELANTE

S.C.I. DENTCOS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Me Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC - SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'POINT CENTRE' sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL LACROIX IMMOBILIER elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Marc PROVENZANI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 03 janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 février 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Dentcos, représentée par Monsieur [U], expose qu'elle est propriétaire d'un cabinet dentaire situé au dernier étage d'une copropriété située à [Adresse 4].

Soutenant que depuis de nombreuses années, elle subit des infiltrations d'eau en provenance de la toiture de l'immeuble, qu'une première procédure judiciaire longue de plus de 10 ans a abouti à la reprise de l'étanchéité en toiture mais que ces réparations sont inefficaces, que les désordres persistent, la SCI Dentcos a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, le Syndicat des Copropriétaires Point Centre, représenté par son syndic en exercice la société Lacroix immobilier, par acte d'huissier du 11 mai 2021, à l'effet de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et du rapport d'expertise du 24 février 2020 :

' condamner Point Centre à faire réaliser les travaux d'étanchéité nécessaires pour faire stopper le trouble manifestement excessif subi par la SCI Dentcos sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard àcompter de la décision à intervenir,

' le condamner à payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 29 Octobre 2021, ce magistrat a

- constaté que la demande de jonction est sans objet et l'a rejetée,

- dit n'y avoir lieu à référé et rejeté la demande formée par la SCI Dentcos tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux d'étanchéité nécessaires,

- condamné la SCI Dentcos à payer au syndicat des copropriétaires Point Centre, représenté par son syndic en exercice, la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Dentcos aux dépens,

- rejeté toutes autres demandes.

Le premier juge a considéré que depuis la réalisation de travaux sur la toiture en 2011, la SCI Dentcos a saisi le syndic d'un problème d'infiltration en novembre 2019 et début 2021 ; que le syndicat des copropriétaires Point Centre justifie avoir apporté avec diligence la réponse nécessaire ; et que la SCI Dentcos ne démontre pas que les désordres persistent ; qu'ainsi, il n'est pas justifié d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieusement contestable de la part de la co- propriété et qu'il n'y a pas lieu à référé.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2011, la SCI Dentcos a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qui concerne celle relative au rejet de la demande de jonction.

Par dernières conclusions transmises le 23 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Dentcos sollicite de la cour qu'elle :

- infirme cette ordonnance, et, statuant ànouveau,

-condamne le syndicat des copropriétaires Point Centre à faire réaliser les travaux d'étanchéité nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement excessif subi par elle sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- condamne le syndicat des copropriétaires Point Centre à lui payer une somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne le syndicat des copropriétaires Point Centre aux dépens.

M.[U] se plaint d'infiltration d'eau récurrentes depuis plus de vingt années, au dessus de sa zone stérile mettant en péril certaines interventions. Il expose avoir transmis un nouveau constat d'huissier (sans en préciser la date ni viser cette pièce) justifiant de la persistance des désordres que les réparations successives n'ont pas endigués.

Par dernières conclusions transmises le 20 Janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Point Centre sollicite de la cour qu'elle :

- confirme l'ordonnance de référé rendue le 29 Octobre 2021,

- déboute la SCI Dentcos de l'intégralité de ses demandes en l'absence de preuve rapportée de la persistance des désordres décriés,

- condamne la SCI Dentcos à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction de ceux d'appel au profit de la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocat.

Le syndicat des copropriétaires Point Centre précise que, suite à des premiers dégâts des eaux en 1999 et 2000, les travaux de reprise effectués se sont avérés insuffisants et qu'une nouvelle expertise a été ordonnée judicairement par ordonnance du 9 juin 2010. L'expert désigné rendait son second rapport le 29 juillet 2011.

Des travaux de réfection de la toiture ont été entrepris par la société CCA, travaux validés par l'expert dans son rapport du 29 juillet 2011, lequel concluait que ces travaux correspondaient à une remise à neuf de la toiture. Depuis ces travaux, un contrat d'entretien a été confié à la société CCA, qui est intervenue à chaque déclaration de la SCI Dentcos .

Le nouveau constat d'huissier évoqué par la SCI Dentcos est en date du 25 novembre 2019 et la CCA a procédé au remplacement des tuiles cassées à l'origine des désordres.

En mars 2021, il a à nouveau été procédé au remplacement de tuiles cassées, désordre dénoncé par la SCI Dentcos dans un rapport dressé par la société Polyexpert mandatée par son assureur.

Depuis cette date la SCI Dentcos n'a jamais déclaré de nouveaux désordres et ne produit aucun élément de nature à justifier que les désordres se sont poursuivis au delà.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 14 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ;

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

La SCI Dentcos soutient que depuis les travaux de réfection de la toiture entrepris par la société CCA, travaux validés par l'expert dans son rapport du 29 juillet 2011, les désordres persistent et qu'elle subit de nouvelles infiltrations.

Elle produit aux débats un procès verbal de constat d'huissier en date du 25 novembre 2019, une demande d'intervention du syndic auprès de la société CCA suite à un courrier de M. [U] se plaignant d'infiltrations en date du 8 février 2021, un rapport d'expertise amiable de la société Polyexpert France en date du 11 Mai 2020, une convocation à expertise émise par l'assureur protection juridique de CCA du 20 juillet 2020.

Chronologiquement, le rapport d'expertise amiable de la société Polyexpert France en date du 11 Mai 2020 est relatif à un sinistre du 26 Juin 2018 ayant provoqué des dommages aux agencements et matériels de M. [U], dommages aux dalles de faux plafond, peinture et matériel ensuite d'infiltrations lors d'un jour de pluie, provenant d'un cheneau.

Il résulte du procès verbal du 25 novembre 2019 qu'un dégât des eaux du même jour a été constaté par l'huissier tant au niveau de la salle de stérilisation, que du cabinet de soins dentaires lui-même et du bureau du secrétariat , les dalles étant humides au toucher et laissant apparaître, une fois enlevées, un plafond qui comporte des traces d'écoulement d'eau.

La demande d'intervention du syndic auprès de la société CCA est relative à des infiltrations d'eau en provenance de la toiture dans le local de M. [U] en date du 8 février 2021.

La convocation à expertise de la société Polyexpert, en date du 20 juillet 2020, pour une réunion le 23 juillet 2020 concerne des infiltrations en toiture causant des dommages dans le local de M. [U], sans que soit précisée la date du sinistre.

Le Syndicat des Copropriétaires Point Centre produit quant à lui:

-le contrat d'entretien mensuel confié à la société CCA,

-le courriel de CCA du 10 décembre 2019 faisant suite au sinistre déclaré par M. [U] le 25 novembre 2019 constatant la présence de tuiles chatières cassées,

-les devis du 11 décembre 2019 et facture du 30 septembre 2020 relatifs au remplacement de ces tuiles,

-le courriel du 10 novembre 2020 du cabinet d'expertise relatif au sinistre du 26 juin 2018 indiquant qu'il a été procédé au dépôt du rapport d'expertise, que le recours pour les dommages subis par M. [U] se fera à l'encontre de Groupama assureur de la copropriété, et qu'il a été procédé au remplacement des tuiles cassées.

Relativement au sinistre subi le 8 février 2021, le Syndicat des Copropriétaires Point Centre produit un courriel de CCA du 11 Mars 2021 faisant mention de leur intervention pour contrôle de la couverture et constatant que 'de nombreuses personnes ont accédé à la toiture, vu que l'on dénombre de nombreuses tuiles cassées' et joignant un devis concernant le changement de ces tuiles. Enfin, le syndicat produit la facture en date du 21 Mai 2021 de remplacement des dites tuiles.

Il résulte ainsi de ces pièces que l'ensemble des dommages dont se plaint la SCI Dentcos ont été régulièrement pris en compte par le Syndicat des Copropriétaires Point Centre qui a fait procéder aux réparations.

Le premier juge a pertinemment analysé l'ensemble de ces documents et c'est à juste titre qu'il a énoncé que le Syndicat des Copropriétaires Point Centre a apporté avec diligence la réponse nécessaire aux dommages allégués et que la SCI Dentcos n'apporte pas la preuve d'un trouble manifestement illicite ou d'une oblogation non sérieusement contestable de la part de la copropriété ; qu'il n'y a donc pas lieu à référé.

La Cour devant se placer pour évaluer l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue, les éléments postérieurs à cette décision de première instance sont donc sans objet.

L'ordonnance doit donc être confirmée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

La SCI Dentcos qui succombe supportera les dépens de la procédure d'appel récouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires Point Centre a exposé des frais pour sa défense en cause d'appel qu'il serait inéquitable qu'il conserve à sa charge. Il lui sera donc alloué une somme de 1500 euros en cause d'appel.

En revanche, la SCI Dentcos sera débouté de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne la SCI Dentcos au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Dentcos à payer au Syndicat des Copropriétaires Point Centre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Dentcos de sa demande sur ce même fondement,

La greffière Le président