Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRET DU 27 JANVIER 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10084 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF35A

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Mai 2022 -Président du TJ de Bobigny - RG n° 22/00253

APPELANTE

S.C.I. PONT BLANC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS

Assistée par Me Claire PEREZ, avocat au barreau de PARIS, toque K103, substituant Me Olivia ZAHEDI

INTIME

M. [X] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté et assisté par Me Alain Tite MAFOUA BADINGA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.

Par acte du 20 août 2019, la SCI Pont Blanc a donné à bail à M. [Y] des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3]), pour une durée de neuf ans à compter du 20 août 2019, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros, hors taxes et hors charges.

Le 22 novembre 2021, la SCI Pont Blanc a fait signifier à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 26.700 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 17 janvier 2022, la SCI Pont Blanc a fait assigner M. [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef des locaux et condamnation de ce dernier au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 13 mai 2022, le premier juge a :

condamné M. [Y] à payer à la SCI Pont Blanc la somme provisionnelle de 46.055,92 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés à la date du 1er avril 2022 ;

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné M. [Y] à payer à la SCI Pont Blanc la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [Y] aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 novembre 2021.

Par déclaration du 20 mai 2022, la SCI Pont blanc a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes et condamné M. [Y] aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 novembre 2021.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 novembre 2022, la SCI Pont Blanc demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

condamné M. [Y] aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 novembre 2021

et, statuant à nouveau,

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;

constater que M. [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 22 décembre 2021 ;

ordonner l'expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] ;

ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier de justice chargé de l'exécution ;

assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

condamner M. [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 72,38 euros au titre des frais d'huissier relatif à la délivrance du commandement de payer, compris dans les dépens de première instance ;

condamner M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par le contrat de bail à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer alors en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des locaux et restitution des clés, et correspondant à une indemnité mensuelle de 4.744,80 euros ;

condamner M. [Y] au paiement de l'indemnité d'occupation fixée jusqu'à remise des clés ;

condamner M. [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 9.000,00euros au titre du dépôt de garantie ;

actualiser la créance locative due par M. [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 58.746,52euros au titre des loyers, taxes et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2022 inclus ;

condamner M. [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 58.746,52euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2022 inclus ;

condamner M. [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant ceux de première instance ;

débouter M. [Y] de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions.

M. [Y] a constitué avocat mais n'a pas conclu.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 novembre 2022.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l'espèce, il est constant que le 22 novembre 2021, la SCI Pont Blanc a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre les parties le 20 août 2019, pour avoir paiement de la somme en principal de 26.700 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2021 (terme d'octobre inclus) ainsi qu'il résulte des décomptes joints au commandement de payer.

Il résulte des décomptes versés aux débats, établis postérieurement à la délivrance du commandement de payer, que les causes du celui-ci n'ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l'article L.145-41 du code de commerce, et il n'apparaît pas qu'elles ont été contestées dans ce délai.

Il n'apparaît pas davantage que la SCI Pont Blanc a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement alors qu'il est établi que M. [Y] est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement, seule la somme globale de 4.300 euros ayant été réglée entre le 1er décembre 2020 et le 1er octobre 2022, sa dette locative n'ayant cessé d'augmenter pour atteindre, à cette dernière date, la somme de 58.746,52 euros.

Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, étaient réunies à la date du 22 décembre 2021 et d'ordonner l'expulsion de l'intimé dont le maintien dans les lieux loués depuis cette date s'effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser ainsi qu'il sera précisé au dispositif, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur les demandes de provision au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'obligation de M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

S'il est prévu dans le bail, à l'article 10 intitulé 'Clause résolutoire', qu'à défaut de restitution des locaux, le preneur sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la valeur d'un quart d'une annuité de loyer alors en vigueur, portant ainsi le montant de l'indemnité mensuelle à la somme de 4.744,80 euros alors que le montant mensuel du loyer s'élevait, à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, à la somme de 1.581,46 euros, la majoration contractuellement fixée s'analyse en une pénalité, susceptible d'être minorée par le juge du fond, de sorte que l'obligation à ce titre de l'intimé se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle sera tenu M. [Y], sera égale au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.

La SCI Pont Blanc sollicite le paiement de la somme de 58.746,52 euros arrêtée au 1er octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus) au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation ainsi qu'il résulte du décompte arrêté à cette date versé aux débats et qui n'a pas été discuté.

Au regard de celui-ci, l'obligation de M. [Y] n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme réclamée.

Il convient donc d'actualiser la créance de la SCI Pont Blanc et de condamner, par provision, l'intimé au paiement de la somme de 58.746,52 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation dus au 1er octobre 2022 (terme d'octobre inclus).

L'article 10 susvisé du contrat dispose qu'en cas de résiliation le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation.

Toutefois, cette indemnité, constituant une clause pénale, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. Aussi convient-il de rejeter la demande de provision formulée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [Y] supportera les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment, les frais du commandement de payer du 22 novembre 2021.

Il sera alloué à la SCI Pont Blanc la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et vu l'évolution du litige,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 décembre 2021 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Y] et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3]), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [Y] à payer à la SCI Pont Blanc, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamne M. [Y] à payer à la SCI Pont Blanc la somme provisionnelle de 58.746,52 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus) ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Pont Blanc relative au dépôt de garantie ;

Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2021 et à payer à la SCI Pont Blanc la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,