Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/00066 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IJTY

BM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

14 décembre 2021 RG :21/00175

[W]

C/

S.A.R.L. DAGUI

Grosse délivrée

le

à ME Lextrait

Selar Para Ferri Monciero...

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 JANVIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 14 Décembre 2021, N°21/00175

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Bruno MARCELIN, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Laure MALLET, Conseillère

M. Bruno MARCELIN, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANT :

Monsieur [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A.R.L. DAGUI inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 352 466 056, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI MONCIERO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Octobre 2022

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 19 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2000, la Société à Responsabilité Limitée DAGUI a donné à bail à Monsieur [B] [W] un logement situé [Adresse 1] (30) moyennant un loyer de 610,85euros par mois, charges comprises.

Ce logement a été vendu le 30 avril 2019.

En raison de loyers restant impayés à la date de la vente, par acte en date du 26 février 2021, la Société A Responsabilité Limitée DAGUI a fait assigner Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes qui, par jugement rendu le 14 décembre 2021, a :

- dit recevable l'action de la SARL DAGUI,

- dit que la prescription applicable est triennale eu égard à la date de souscription du bail dont bénéficie Monsieur [W],

- rejeté l'exception de prescription opposée par Monsieur [W] tant sur la prescription quinquennale invoquée que sur l'imputation des sommes payées,

- condamné Monsieur [W] à payer à la SARL DAGUI la somme de 10.655,70€ au titre des loyers impayés arrêtés à la date de la vente de l'immeuble intervenue le 30 avril 2019, outre intérêts légaux à compter du 2 décembre 2019,

- condamné Monsieur [W] à payer à la SARL DAGUI la somme de 600,00€ au titre de l'article 700 du CPC,

- condamné Monsieur [W] à payer les entiers dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration électronique du 04 janvier 2022, Monsieur [B] [W] a interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées.

Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 16 juin 2022, Monsieur [B] [W] a demandé à la cour de :

- DÉCLARER l'appel de Monsieur [W] recevable et bien fondé,

- FAIRE DROIT à l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la SARL DAGUI

Y faisant droit :

- RÉFORMER le jugement rendu le 14 décembre 2021,

- JUGER que les loyers échus antérieurement au 26 février 2018 sont prescrits,

- JUGER que les loyers échus postérieurement au 26 février 2018 sont payés,

- JUGER que Monsieur [W] n'est redevable d'aucune somme d'argent, et de fait, sera intégralement

remboursé des sommes versées en première instance soit 10.820,77 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts légaux et 600,00€ correspondant aux frais irrépétibles

- CONDAMNER la SARL DAGUI à payer à Monsieur [W] la somme de 2.400,00€ au titre de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens.

En défense, la Société à Responsabilité Limitée DAGUI a pris des conclusions déposées le 05 mai 2022 dans lesquelles elle demande à la cour de :

A titre principal,

CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Nîmes en ce qu'il a :

- CONSTATE que l'acte de vente de la SARL DAGUI à Monsieur [I] ne comporte aucune cession de créance ni aucune subrogation expresse,

- DECLARE la SARL DAGUI recevable à solliciter l'arriéré des loyers dus à la date de la cession de l'immeuble,

- CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à la SCI DAGUI la somme de 10.655,70 € au titre des loyers impayés, outre intérêts légaux à compter du 19 décembre 2019,

Et statuant à nouveau,

- RECEVANT l'appel incident de la SARL DAGUI, le disant bien fondé,

- DIRE que la prescription applicable est quinquennale (et non triennale) eu égard à la date de souscription du bail dont bénéficie Monsieur [B] [W].

Subsidiairement, si la prescription triennale était retenue,

- CONDAMNER Monsieur [W] à payer à la SCI DAGUI la somme de 4 275,95 € au titre des loyers impayés outre intérêts légaux à compter du 19 décembre 2019,

En tout état de cause,

- CONDAMNER Monsieur [B] [W] à payer à la SCI DAGUI une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La clôture de la présente instance a été prononcée le 1er août 2022 avec effet différé au 06 octobre 2022.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatation' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande en paiements des loyers

L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettantd'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.'

Ce texte n'a pas été inclus par l'article 14 de la loi ALUR parmi les articles applicables aux baux en cours. Toutefois, l'article 82 de la loi n 2015-990 du 06 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, applicable après l'arrêt rendu le 1er juillet 2014 par la cour d'appel de Paris invoquée par l'intimée, a modifié les dispositions transitoires de la loi ALUR et a déclaré l'article 7-1 précité 'applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil.'

Ce dernier article dispose dans son alinéa 2 que 'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.'

Il en résulte que le nouveau délai triennal de prescription s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi ALUR, soit le 27 mars 2014.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée le 26 février 2021.

En conséquence, il convient de dire conformément aux prétentions de l'appelant, que les demandes en paiement des loyers jusqu'au 26 février 2018 sont irrecevables comme prescrites.

La Société à Responsabilité Limitée DAGUI demande subsidiairement le paiement des loyers échus postérieurement au 26 février 2018, soit la somme de 4.275,95 euros. L'appelant lui oppose qu'il les a payés.

L'article 1256 ancien du code civil applicable à l'espèce dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Monsieur [B] [W] indique qu'il a versé le 20 septembre 2018 la somme de 5.000 euros destinée à apurer cette dette. Il invoque la jurisprudence de la Cour de Cassation qui a jugé qu'ayant relevé que le bailleur s'était abstenu d'appeler les dettes de loyer les plus anciennes, le débiteur, qui y avait intérêt, avait eu l'intention de payer prioritairement les dettes de loyer qui étaient expressément appelées par le bailleur (Civ 3ème 17 décembre 2015, n°14-24.862).

Dès lors, la somme de 5.000 euros versée par Monsieur [B] [W] le 20 septembre 2018 doit être imputée sur les loyers impayés de mars à septembre 2018, soit sur la somme totale de 4.275,95 euros.

En conséquence, le jugement de première instance sera infirmé et la Société à Responsabilité Limitée DAGUI sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Il n'est pas inéquitable que la Société à Responsabilité Limitée DAGUI verse à Monsieur [B] [W] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La Société à Responsabilité Limitée DAGUI sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 14 décembre 2021,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes en paiement des loyers jusqu'au 26 février 2018,

Déboute la Société à Responsabilité Limitée DAGUI de sa demande en paiement postérieure au 26 février 2018,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la Société à Responsabilité Limitée DAGUI à verser à Monsieur [B] [W] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Société à Responsabilité Limitée DAGUI aux entiers dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,