Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 JANVIER 2023

N° 2023/ 015

N° RG 21/10381

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHY4W

[R] [W]

[Z] [B]

C/

S.A.R.L. RENOV IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Olivier CAMPESTRE

Me Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 1er Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119001227.

APPELANTS

Madame [R] [W]

née le 02 Janvier 1940 à [Localité 16] (59), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [B]

né le 11 Décembre 1941 à LA GUORGUE (59), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Olivier CAMPESTRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Simon DUTHOIT, membre de l'ASSOCIATION DUTHOIT ANDRE & SIMON, avocat au barreau de LILLE,

INTIMEE

SARL RENOV IMMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège

sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

M.[Z] [B] et son épouse Mme [R] [W], tous les deux retraitéssont domiciliés [Adresse 2] en vertu d'un prêt à usage (commodat) notarié du 21 septembre 2017 reçu par Maître [L] [I], Notaire à [Localité 12] (NORD).

Ce prêt à usage leur a été consenti le 21 septembre 2017 par [N] [B] et son épouse [G] [T] anciens propriétaires du bien immobilier.

L'appartement et le box du sous-sol, objets du commodat, sont intégrés à un ensemble immobilier référencé au cadastre de [Localité 11] (ALPES MARITIMES) section CT n°[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 6] et [Cadastre 5] correspondants aux [Adresse 13], au [Adresse 15] et au [Adresse 14].

L'appartement T2 et le box pour personne à mobilité réduite correspondant aux lots 16112 et

16143 de la copropriété ont été vendus au prix de 189.200 € hors frais par jugement d'adjudication sur saisie immobilière du 4 Avril 2019 après surenchère au profit de la SARL RENOV IMMO.

Par exploits séparés d'Huissier de Justice du 05 juin 2019, l'adjudicataire, la SARL RENOV

IMMO a fait signifier le jugement d'adjudication à M.[B] d'une part et à son épouse Mme [W] d'autre part.

Par exploits séparés du même jour, la SARL RENOV IMMO a fait délivrer deux commandements de quitter les lieux aux époux [B] - [W] au plus tard le 5 Août 2019.

Suivant assignation du 17 juillet 2019, M.[B] et Mme [W] ont saisi le luge de l'Exécution d'une demande fondée sur les articles 1875 et suivants du Code Civil aux fins de voir dire et juger nuls et de nul effet les commandements de quitter les lieux contestés.

A titre subsidiaire, ils ont conclu sur le fondement de l'article 1343-5 du Code Civil (ancien

article 1244-1) et sollicité les plus larges délais de paiement pour s'exécuter.

Par jugement en premier ressort du 20 Avril 2020, confirmé en appel, le JEX de GRASSE a débouté les époux [B] - [W] de leur demande en nullité des commandements de payer ainsi que de leur demande en délais de paiement.

Les époux [B] - [W] se voyaient également condamnés à une indemnité procédurale de 700 € et aux entiers dépens.

Parallèlement, par assignation du 17 septembre 2019, la SARL RENOV IMMO a fait citer les époux [B]-[W] et les époux [B]-[T] devant le Tribunal d'instance de CANNES pour obtenir l'inopposabilité du prêt à usage et l'expulsion des occupants, outre une indemnité d'occupation.

Par jugement rendu le 1er février 2021, le Tribunal de proximité de CANNES a :

- débouté les époux [B]-[W] de leur demande de sursis à statuer,

- rappelé que les époux [B]-[W] et le cas échéant les époux [B]-[T] sont occupants sans droit, ni titre,

- ordonné l'expulsion des époux [B]-[W],

- débouté la SARL RENOV IMMO de sa demande d'assortir la libération des lieux d'une astreinte,

- fixé la valeur locative du bien et l'indemnité mensuelle d'occupation à 750€ par mois,

- condamné solidairement les époux [B]-[W] à payer à la SARL RENOV IMMO une indemnité mensuelle d'occupation de 750€ par mois avec indexation à compter du 4 avril 2019 jusqu'à libération effective des lieux,

- précisé que seules les personnes dont l'occupation effective aura été constatée seront redevables de cette indemnité d'occupation,

- débouté la SARL RENOV IMMO de sa demande d'assortir d'une astreinte la condamnation à une indemnité d'occupation,

- condamné in solidum les époux [B]-[W]à une indemnité procédurale de 800€,

- condamné l'ensemble des défendeurs aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 9 juillet 2021, les époux [B]-[W] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent :

INFIRMER LE JUGEMENT ATTAQUE EN CE QU'IL A:

- jugé les époux [B] - [W] occupants sans droit, ni titre

- Ordonné sauf exécution volontaire l'expulsion des époux [B] -[W] de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier et mise en gardiennage du mobilier aux frais des défendeurs

- Fixé la valeur locative du bien et l'indemnité mensuelle d'occupation à 750 € par mois à compter du 04 Avril 2019 jusqu'à libération des lieux

- Précisé que seules les personnes dont l'occupation effective aura été constatée seront redevables de cette indemnité d'occupation

- Condamné in solidum les époux [B] - [W] à une indemnité procédurale de 800 €

- Condamné l'ensemble des défendeurs aux dépens

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples

STATUANT PAR DISPOSITIONS NOUVELLES :

- Dire et juger le prêt à usage opposable à la SARL RENOV IMMO

EN CONSEQUENCE :

- Dire et juger les époux [B] - [W] fondés à se maintenir dans les lieux

- Dire et juger n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de quiconque

- Dire et juger n'y avoir lieu à versement d'une indemnité d'occupation

- Dire et juger n'y avoir lieu à une indemnité procédurale

SUBSIDIAIREMENT :

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 555 € par mois

- Accorder aux époux [B] - [W] les plus larges délais pour quitter les lieux

DANS TOUS LES CAS :

- Condamner la SARL RENOV IMMO à payer aux époux [B]-[W] ne indemnité procédurale de première instance de 2.000 € - Condamner la SARL RENOV IMMO à payer aux époux [B]-[W] une indemnité procédurale d'appel de 2.000 €

- Condamner la SARL RENOV IMMO aux entiers dépens de première instance et d'appel

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

- qu'il est prévu à l'acte notarié que le prêt à usage survit en cas d'aliénation, sans que ne soit prévu d'exception dans l'hypothèse d'une licitation,

- que ce prêt n'est pas arrivé à son terme et ne prévoit pas la possibilité pour le propriétaire d'y mettre fin unilatéralement,

- que sur l'affiche annonçant la vente aux enchères comme sur celle correspondant à la surenchère se trouve la mention de ce que l'immeuble mis en vente est occupé,

- que le prêt à usage est opposable aux adjudicataires,

- qu'il importe peu que le cahier des charges indique que le prêt à usage ne sera pas opposable à l'adjudicataire, puisqu'ils ne sont pas parties au cahier des charges, qui ne leur est pas opposable quand bien même ils aient été en droit d'en contester les termes en justice avant la vente aux enchères,

- que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat,

- que si cette inopposabilité était si évidente la SARL RENOV IMMO n'aurait pas agi en justice,

- qu'ils ne sont donc pas occupants sans droit ni titre,

- que subsidiairement l'indemnité d'occupation ne peut être fixée à plus de 555€ par mois et qu'ils ont besoin de délais pour se reloger en raison de leur grand âge et de leur handicap, qui rendent leur relogement difficile malgré leurs démarches.

La SARL RENOV IMMO conclut:

DEBOUTER les époux [B]-[W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER en son intégralité le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de CANNES en date du 1 er février 2021,

CONDAMNER solidairement les époux [B]-[W] à payer à la société RENOV IMMO une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel,

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Maxime ROUILLOT sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

- que le cahier des conditions de vente fixe les modalités de la vente et s'impose à l'ensemble des parties, il prévoit l'inopposabilité du prêt à usage à l'adjudicataire,

- que le prêt à usage emporte une obligation de nature personnelle et non réelle,

- que la demande de délai a été rejeté dans le cadre de la procédure devant le juge de l'exécution , qu'il y a autorité de la chose jugée,

- que les appelants n'ont rien réglé au titre de leur occupation ce qui démontre leur mauvaise foi, l'obligeant à une procédure de saisie des rémunérations,

- que leur expulsion est intervenue le 13 octobre 2021.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expulsion

Le prêt à usage est, selon les dispositions de l'article 1875 du code civil, un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi.

Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.

Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête et aux héritiers de celui qui emprunte.

Pour autant, le contrat de prêt à usage emporte pour le prêteur l'obligation, de nature personnelle et non réelle, de laisser l'usage du bien à l'emprunteur jusqu'au terme convenu, de sorte qu'une telle obligation, qui passe aux seuls héritiers du prêteur, non à ses ayants cause à titre particulier, n'est pas passivement transmissible à ces derniers.

Par ailleurs, aux termes de l'article R322-64 du code des procédures civiles d'exécution sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

En l'espèce, les consorts [B]-[W] occupent le bien litigieux en vertu d'un prêt à usage, qui emporte obligation pour les prêteurs, dans le cas où ils viendraient à l'aliéner à imposer à l'acquéreur ou au donataire de ceux-ci, l'obligation formelle de respecter le prêt jusqu'à son expiration et en cas de décès, à leurs héritiers et ayants droits, de respecter le prêt jusqu'à son expiration.

Or mention était portée dans le cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente, de l'inopposabilité du prêt à usage à l'adjudicataire.

Il importe peu que les bénéficiaires du prêt à usage soient étrangers à cette clause, qu'ils auraient pu contesté en justice ou que l'adjudicataire ait eu connaissance de son existence par son caractère notarié et donc publié, ce dernier n'étant pas tenu d'y consentir.

Ainsi, retenant que les obligations du prêt à usage ne sont pas opposables ni transmises à la SARL RENOV IMMO suite à l'adjudication, c'est valablement que le premier juge a déclaré les consorts [B]-[W] occupants sans droit ni titre du bien objet des présentes à compter du 4 avril 2019, le jugement d'adjudication sur saisie immobilière constituant au surplus un titre d'expulsion et a ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de ces derniers en tant que de besoin.

Sur l'indemnité d'occupation

Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Tout occupant sans droit ni titre par son maintien dans les lieux cause au propriétaire d'un bien immobilier un préjudice en ce qu'il ne peut jouir pleinement de sa propriété, qu'il convient d'évaluer à la valeur locative du bien occupé.

Retenant que la SARL RENOV IMMO verse aux débats une annonce locative d'un appartement similaire dans le même immeuble pour un montant mensuel de 646€ outre une annonce de location de parking dans le même immeuble de 120€ par mois, alors que les consorts [B]-[W] font, eux, état d'une annonce de location pour un appartement plus petit avec parking pour 695€ par mois, c'est valablement que le premier juge a fixé à la somme de 750€ la valeur locative du bien en question et a condamné solidairement les consorts [B]-[W] au paiement d'une indemnité d'occupation de 750€ charges comprises par mois à compter du 4 avril 2019 et jusqu'à la remise des clés.

Sur la demande de délais

En application des articles 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, les occupants dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement peuvent solliciter des délais pour leur permettre de quitter les lieux occupés, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, au regard notamment de leur bonne ou de leur mauvaise volonté, des situations respectives du propriétaire et des occupants, de leurs diligences en vue de leur relogement.

Par ailleurs, il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, cette demande de délais a été présentée devant le juge de l'exécution qui par jugement du 20 avril 2020, confirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la présente cour en date du 28 octobre 2021, l'a rejetée de sorte, qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée et doit être déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Les consorts [B]-[W] sont condamnés in solidum à 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me [D], avocat.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2021 par le Tribunal de proximité de CANNES

Y ajoutant

JUGE irrecevable la demande de délais de M. [Z] [B] et Mme [R] [W] pour autorité de la chose jugée,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et Mme [R] [W] à régler à la SARL RENOV IMMO la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et Mme [R] [W] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me [D], avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT