Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l'expulsion

Arrêt n°

du 11/01/2023

N° RG 22/01057

CRW/ML

Formule exécutoire le :

à :

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 11 janvier 2023

APPELANTS :

d'un jugement rendu le 02 mai 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHALONS EN CHAMPAGNE (n° 20/01912)

1) Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 20]

[Localité 23]

2) Madame [L] [G] DIT [P] veuve [Z]

[Adresse 25]

[Localité 18]

représentés par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMÉ :

Monsieur [D] [X]

[Adresse 7]

[Localité 18]

représenté par la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2023, Madame Christine ROBERT-WARNET, président de chambre, et Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller, chargés d'instruire l'affaire, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s'y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Christine ROBERT-WARNET, président

Madame Marie-Lisette SAUTRON, conseiller

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Madame Maureen LANGLET, greffier placé

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Madame Christine ROBERT-WARNET, président, et Madame Maureen LANGLET, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte authentique du 4 juin 2009, [L] [Z], née [G] dit [P], en qualité d'usufruitière, et son fils, [Y] [Z] en qualité de nu-propriétaire ont consenti à [D] [X] un bail à long terme, d'une durée de 18 ans, à effet du 1er janvier 2009, portant sur des bâtiments d'exploitation situés à [Localité 18] et sur un ensemble parcellaire de terre et patures, situé sur les communes de [Localité 18], pour 92 ha 31 a 32 ca et [Localité 24], pour une contenance de 17 ha 8 a 24 ca.

Après échange de parcelles avec la SAFER, le bail s'est trouvé porter sur les parcelles suivantes :

*commune de [Localité 18] :

- lieu dit « [Adresse 26] », cadastrée section AH n° [Cadastre 4], d'une contenance de 2 a 39 ca,

- lieu dit « [Adresse 26] », cadastrée section AH n° [Cadastre 12], d'une contenance de 1 ca,

- lieu dit « [Adresse 26] », cadastrée section AH n° [Cadastre 13], d'une contenance de 1 a 91 ca,

- lieu dit « [Adresse 26] », cadastrée section AH n° [Cadastre 14], d'une contenance de 83 ca,

- lieu dit « [Adresse 26] », cadastrée section AH n° [Cadastre 15], d'une contenance de 80 ca,

lieu dit « [Adresse 26] », cadastrée section AH n° [Cadastre 16], d'une contenance de 82 a 98 ca

- lieu dit « [Adresse 30]», cadastrée section ZE n° [Cadastre 2], d'une contenance de 16 ha 57 a 26 ca,

- lieu dit « [Localité 27] », cadastrée section ZH n° [Cadastre 17], d'une contenance de 27 ha 19 a 99 ca,

- lieu dit « [Localité 27] », cadastrée section ZH n° [Cadastre 22], d'une contenance de 2 ha 65 a 80 ca,

- lieu dit « [Localité 27] », cadastrée section ZH n° [Cadastre 3], d'une contenance de 5 ha 10 a 49 ca,

- lieu dit « [Localité 27] », cadastrée section ZH n° [Cadastre 19], d'une contenance de 21 ha 63 a 81 ca,

- lieu dit « [Adresse 33] », cadastrée section ZI n° [Cadastre 10], d'une contenance de 3 ha 73 a 84 ca,

- lieu dit « [Adresse 33] », cadastrée section ZI n° [Cadastre 5], d'une contenance de 7 ha 38 a 41 ca,

- lieu dit « [Adresse 29] », cadastrée section ZM n° [Cadastre 9], d'une contenance de 5 ha 77 a 76 ca,

*commune de [Localité 24] :

lieu dit « [Adresse 31] », cadastrée section ZN n° [Cadastre 1], d'une contenance de 6 ha 38 a 54 ca,

- lieu dit « [Adresse 32]», cadastrée section ZO n° [Cadastre 11], d'une contenance de 10 ha 69 a 70 ca,

*commune de [Localité 34] :

- lieu dit « [Adresse 28]», cadastrée section ZE n° [Cadastre 21], d'une contenance de 1 ha 2 a 70 ca,

- lieu dit « [Adresse 28]», cadastrée section ZE n° [Cadastre 8], d'une contenance de 1 ha 53 a 90 ca,

représentant une contenance totale de 110 ha 61 a 12 ca.

Par requête enregistrée au greffe le 30 avril 2020, [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne aux fins de résiliation du bail consenti à [D] [X], prétendant à son expulsion.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs prétendaient, sous exécution provisoire, à voir :

-prononcer la résiliation du bail,

- ordonner le départ volontaire des lieux loués de [D] [X] et de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter du jugement,

- à défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, au-delà duquel il sera de nouveau statué,

- condamner [D] [X] au paiement d'une indemnité de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 2 mai 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne a débouté [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] en l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés, in solidum, à payer à [D] [X] une indemnité de 750 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

[L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] ont interjeté appel de cette décision le 17 mai 2022.

Vu les conclusions transmises au greffe par RPVA le 7 novembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample informé des moyens des parties appelantes, développées oralement à l'audience du 16 novembre 2022 à laquelle l'affaire a été retenue par lesquelles [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] prétendent à l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés en l'ensemble de leurs demandes, pour les condamner au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Au contraire, continuant à prétendre au bien-fondé de leurs demandes initiales, ils les renouvellent à hauteur de cour, prétendant ainsi au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, au délaissement par [D] [X] et tous occupants de son chef, des parcelles objet du bail, à défaut, à leur expulsion, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois, délai au-delà duquel il sera de nouveau statué et à la condamnation de leur preneur au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Z] font grief à leur preneur d'un défaut d'entretien des parcelles louées et des clôtures, de ne plus disposer du matériel et du cheptel permettant l'exploitation du fonds, notamment après la vente du matériel ensuite de son placement en liquidation judiciaire, alors qu'il a perdu le bénéfice des DPB (droits à paiement de base), d'avoir procédé à une cession prohibée d'une parcelle pour, après retournement de celle-ci, compromettant le fond, et sans autorisation du bailleur, y implanter une piste de motocross.

Enfin, ils soutiennent que les fermages ont été réglés avec retard.

Vu les conclusions transmises au greffe par RPVA 21 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample informé des moyens de la partie intimée, reprises à la barre, par lesquelles [D] [X] prétend à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation in solidum de [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] au paiement d'une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a pu exposer, considérant dilatoire l'appel.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie, notamment, « des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds' ».

Les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice. Lorsque les manquements du preneur à ses obligations contractuelles sont établis, il appartient au juge, dans le cadre de son appréciation souveraine, de déterminer s'ils présentent une gravité telle qu'ils compromettent la bonne exploitation du fonds.

Dans l'affirmative, ils peuvent entraîner la résiliation du bail.

En l'espèce, et en dépit des critiques formées à l'encontre de leur décision par [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z], les premiers juges ont exactement analysé l'ensemble des pièces qui leur avaient été produites, constaté effectivement que des manquements avaient pu être relevés (ainsi l'absence de matériel, des négligences dans l'entretien des clôtures et des abords de parcelles, pour celles objet du constat d'huissier produit aux débats au soutien de la demande, le retournement d'une parcelle, initialement en nature de pré, retournée sans autorisation ou information préalable du bailleur (s'agissant de la parcelle cadastrée ZE n° [Cadastre 2] lieu dit « [Adresse 30] », située sur la commune de [Localité 18]), pour conclure que les demandeurs, devenus appelants, n'établissaient pas que ces manquements étaient de nature à compromettre l'exploitation du fonds.

À la motivation pertinente adoptée des premiers juges quant à l'examen des divers griefs formulés à l'encontre de [D] [X], à laquelle la cour n'a pas lieu de substituer la sienne, sauf à la paraphraser, il y a lieu d'ajouter que les motifs de résiliation étant appréciés au jour de la demande en justice, les constats d'huissier établis le 22 mai 2022, à l'initiative de [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z], et le 15 septembre 2022, à l'initiative de [D] [X], produits aux débats par leurs initiateurs respectifs, sont sans emport sur la décision de la cour, comme postérieurs à la date à laquelle doit être apprécié le bien-fondé de la demande de résiliation du bail liant les parties.

Il ressort clairement des éléments graphiques et photographiques produits aux débats, après production en première instance de la visualisation cartographique Géoportail, qu'un circuit de motocross est implanté de façon pérenne sur la parcelle cadastrée ZE n° [Cadastre 6] lieu dit '[Adresse 30]', dont le propriétaire est [D] [X].

Il est fait état de l'utilisation éphémère de la parcelle louée aux consorts [Z] à l'automne 2019, pour organisation d'une manifestation de motocross sur cette parcelle, sans autorisation des bailleurs, ce qui n'est pas contesté.

Toutefois, la lecture attentive du constat d'huissier établi le 2 décembre 2019, produit aux débats par les consorts [Z] au soutien de leur saisine de la juridiction paritaire révèle que cette parcelle est cultivée.

Aussi, pour établi qu'il soit, le manquement du preneur à son obligation de demande d'autorisation, ou à tout le moins d'information de son bailleur, n'est pas de nature à avoir compromis l'exploitation du fonds.

Mais aussi, oralement, les appelants développent particulièrement le fait que [D] [X] n'a pas perçu de droits à paiement de base (DPB) au titre de la campagne 2021, ce qui n'est pas contesté.

Il y a toutefois lieu de constater que la situation quant à l'ouverture de ces droits, spécifiquement attachés à la personne de l'agriculteur a été appréciée au 17 mai 2021 par l'administration compétente, soit postérieurement à la demande de résiliation formée en justice et ce document ne peut donc être pris en considération au titre de la présente instance.

Au surplus et contrairement à leurs allégations, les appelants ne rapportent pas la preuve que la perte, par leur preneur, des DPB signerait une perte de valeur de leurs fonds et plus encore caractériserait une compromission du fonds.

Ayant répondu à l'ensemble des moyens qui leur étaient soumis, en l'absence d'autres moyens à hauteur d'appel que ceux ci-dessus évoqués, la décision déférée mérite d'être confirmée en ce qu'elle a débouté [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] en leur demande en résiliation du bail les liant à [D] [X] et en leur demande en délaissement, voire d'expulsion subséquentes.

Succombant en leur appel, [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] seront déboutés en leur demande en paiement d'une indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, sur le même fondement, ils seront condamnés in solidum à payer à [D] [X] la somme de 2 000 euros, s'ajoutant au montant de celle à laquelle ils ont été condamnés en première instance.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne le 2 mai 2022 ;

Y ajoutant,

Déboute [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] en leur demande en paiement d'une indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z] in solidum à payer à [D] [X] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [L] [Z], née [G] dit [P] et [Y] [Z], in solidum, aux dépens d'appel ;

LE GREFFIER LE PR''SIDENT