Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /23 DU 11 JANVIER 2023

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/01816 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EZ5A

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire d'Epinal, R.G. n° 20/1677, en date du 22 janvier 2021,

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social , [Adresse 1] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le numéro 453 174 716

Représentée par Me Etienne GUTTON de la SELARL GRAND EST AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.A.R.L. NORMA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce, domiciliés audit siège,1 [Adresse 5] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de METZ sous le numéro 352 739 411

Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant Me Yann GALLONE avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de Chambre chargé du rapport e

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Janvier 2023, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 8 octobre 2009, la société civile immobilière (S.C.I.) [Adresse 4] a donné en location à la société Norma un ensemble immobilier situé [Adresse 3] au sein de la [Adresse 6].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du jour de sa signature pour un loyer annuel en principal de 100 000 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer mensuel de 8333.33€ hors-taxes.

En dernier lieu, le loyer s'élevait à la somme de 8 615,64 € hors taxes et hors charges par mois soit 103 387,67 € hors taxes et hors charges par an.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 juin 2020, la société Norma a formé une demande de renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er juiIlet 2020 aux clauses et conditions du bail commercial en cours à l'exception du loyer qu'elle entendait voir fixer à un montant annuel de 69 600 euros hors taxes et hors charges.

Le bailleur n'ayant pas répondu à cette demande de renouvellement, la societé Norma a notifié son mémoire préalable le 16 septembre 2020 à la S.C.I. [Adresse 4]. Après écoulement du délai légal d'un mois depuis la réception du mémoire préalable, et selon ordonnance de fixation en date du 17 novembre 2020, la société Norma a fait assigner la S.C.I. [Adresse 4] devant le juge des loyers commerciaux par acte d'huissier en date du 25 novembre 2020.

Par jugement contradictoire en date du 22 juin 2021, le président du tribunal judiciaire d'Epinal, statuant en matière de loyers commerciaux a :

- Constaté que le bail commercial régularisé en date du 8 octobre 2009 entre la société civile immobilière [Adresse 4] et la société Norma et ayant pour objet un ensemble immobilier sis [Adresse 2] au sein de la [Adresse 6], a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020 ;

- Fixé à la somme de 68 000 (soixante-huit mille) euros hors taxes et hors charges le montant du loyer à compter du 1er juiIlet 2020 ;

- Condamné la S.C.I. [Adresse 4] à restituer à la société Norma les loyers payés depuis le 18 juillet 2020 en sus de ce montant, avec intérêts au taux légal capitalisés ;

- Condamné la S.C.I. [Adresse 4] aux dépens.

Par déclaration du 15 juillet 2021, la S.C.I. [Adresse 4] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 juin 2022, la S.C.I. [Adresse 4] demande à la cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 janvier 2021, et de :

Avant dire droit :

Désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission :

- Voir et visiter les lieux litigieux, situés [Adresse 2], au sein de la [Adresse 6], après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

- Entendre les parties dans leurs explications et si nécessaire à titre de simple renseignement tout sachant,

- se faire remettre tous documents contractuels et techniques, et plus généralement toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, même détenue par des tiers,

- Rechercher la valeur locative des locaux en application des critères fixés par les articles L 145-33 et suivants du code de commerce, à la date du 1er juillet 2020, date du renouvellement du contrat de bail commercial,

- Etablir un pré-rapport diffusé aux parties, en laissant à ces dernières un délai d'un mois pour faire part de leurs dires et observations,

- Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée,

- Etablir un rapport définitif diffusé aux parties et déposé au greffe, dans le délai de trois mois de la consignation de la provision sur les honoraires de l'expert,

- Dire qu'en cas de difficultés, il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises,

En tout état de cause, condamner la société Norma au versement d'un somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions transmises le 29 août 2022, la S.A.R.L. Norma demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement rendu par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Epinal en date du 22 juin 2021 dans ses entières dispositions.

A titre infiniment subsidiaire :

Avant dire droit, désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020, date du renouvellement du bail commercial.

Réserver les dépens de l'expertise.

En tout état de cause :

Condamner la société [Adresse 4] à payer à la société Norma la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 8 novembre 2022, la SCI [Adresse 4] a repris le dispositif des précédentes conclusions en sollicitant à titre subsidiaire la fixation à la somme de 88.200€ hors taxe et hors charges le montant du loyer annuel dû par la société Norma à compter du 1er juillet 2020 et a transmis une pièce n° 8.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022.

Par conclusion du 23 novembre 2022, la société Norma reprend ses conclusions précédentes tout en demandant à titre liminaire de :

- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture,

- déclarer recevables ses propres conclusions récapitulatives et complémentaires n° 4 et les nouvelles pièces 14 et 15 communiquées par la société Norma,

- à titre subsidiaire, écarter des débats les conclusions de la société [Adresse 4] n° 4 récapitulatives et complémentaires et sa pièce n° 8.

En application de l' article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions précédemment visées et développées lors de l'audience de plaidoirie du 30 novembre 2022.

MOTIFS ET MOYENS

1- Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture

La SCI [Adresse 4] a conclu le jour précédant l'ordonnance de clôture, en modifiant sa demande et en produisant une nouvelle pièce, dans des délais qui n'ont pas permis à la société Norma d'en prendre connaissance et d'y répondre.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de rabat de l'ordonnance de clôture, de fixer la nouvelle clôture des débats au 30 novembre 2022 et de recevoir les conclusions de la société Norma.

2- Sur la demande d'exspertise

En application de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le plafond prévu par l'article L 145-34 ne s'applique pas.

Le loyer applicable en dernier lieu était de 103 387,67 € hors taxes et hors charges par an.

En première instance, la société Norma a sollicité la fixation de son montant à un montant annel de 68.000€ hors taxes et hors charges.

La Sci [Adresse 4] sollicitait quant à elle la fixation du loyer à la somme de 103.387,68€ et à titre subsidiaire avait sollicité l'instauration du mesure d'expertise.

Le premier juge a fait droit à la demande de la société Norma en s'appuyant sur l'avis non contradictoire de Mme [R] [T], expert immobilier et d'un rapport également non contradictoire de la société d'évaluation immobilière M. [O] [J], tous deux sollicités par la société Norma.

L'appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux ne peut pas se déterminer au vu du seul rapport établi de façon non contradictoire à la demande de l'une des parties, même s'il a été soumis à leurs observations contradictoires durant la procédure.

L'intimée soutient que rien n'interdit aux plaideurs de produire des consultations ou des expertises privées, pour que ces preuves soient discutées contradictoirement et que tout rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties.

A hauteur d'appel, la Sci [Adresse 4] produit elle-même un avis de la société Galtier Evaluation qui retient un loyer de 88.200€, valeur éloignée de celle qui a été retenue par le premier juge.

Les parties reprennent de manière détaillée chacun des critères retenus par l'article L 145-33 pour évaluer la valeur locative, mais l'instauration d'une mesure d'instruction apparaît nécessaire afin que les arguments de chacune d'entre elles puisse être examiné, de manière contradictoire, par un expert en matière immobilière.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture et fixe au 30 novembre 2022 la nouvelle date de clôture des débats ;

RECOIT les conclusions de la société Norma du 23 novembre 2022 et les pièces communiquées ;

Avant dire droit,

ORDONNE une expertise confiée à M. [Z] [P] [Z], expert inscrit sur la lise de la cour d'appel de Nancy avec pour mission de :

- voir et visiter les lieux litigieux, situés [Adresse 3], au sein de la [Adresse 6], après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils,

- entendre les parties dans leurs explications et si nécessaire à titre de simple renseignement tout sachant,

- se faire remettre tous documents contractuels et techniques, et plus généralement toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, même détenue par des tiers,

- rechercher la valeur locative des locaux en application des critères fixés par les articles L 145-33 et suivants du code de commerce, à la date du 1er juillet 2020, date du renouvellement du contrat de bail commercial,

- établir un pré-rapport diffusé aux parties, en laissant à ces dernières un délai d'un mois pour

faire part de leurs dires et observations,

- répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée,

- établir un rapport définitif diffusé aux parties et déposé au greffe, dans le délai de quatre mois de la consignation de la provision sur les honoraires de l'expert,

DIT que la SCI [Adresse 4] à qui incombera l'avance des frais d'expertise, consignera entre les mains du régisseur d'avances et des recettes de la Cour d''Appel de Nancy la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) dans le délai d'un mois à compter de la notification qui lui en sera faite par le greffier du service des expertises';

DIT qu'en cas de non respect du délai pour le versement de la consignation, la caducité de la mesure d'expertise sera constatée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DESIGNE Patrice Bourquin, président de chambre en qualité de magistrat chargé du suivi des opérations d'expertise ;

RESERVE le surplus des demandes des parties ;

RENVOIE le dossier à l'audience de mise en état du 8 juin 2023.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre, à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.