Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 10 JANVIER 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07738 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB45X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de TI AULNAY SOUS BOIS - RG n° 19-001132

APPELANTS

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Jean claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : Bob

S.C.I. JPR

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : Bob

Rep légal : M. [Z] [O] (gérant)

INTIMES

Monsieur [J] [O] Demeurant chez Monsieur et Madame [L], [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant

Déclaration d'appel signifiée le 17 août 2020 par acte délivré selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile

Madame [D] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillante

Déclaration d'appel signifiée le 17 août 2020 par acte délivré selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

François BOUYX, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel CHALACHIN, Président et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors du prononcé.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Z] [O] était propriétaire d'un appartement situé [Adresse 1] qu'il a vendu à la société civile immobilière JPR le 25 septembre 2015.

M. [Z] [O] occupait cet appartement et hébergeait son fils, M. [J] [O], et la compagne de ce dernier, Mme [D] [L].

Le 30 juin 2016, la société JPR a donné à bail à M. [Z] [O] l'appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 600 euros charges comprises.

Par acte d'huissier du 27 février 2019, la société JPR et M. [Z] [O] ont fait assigner M. [J] [O] et Mme [L] devant le tribunal d'Aulnay-sous-Bois afin d'obtenir, à l'égard de la société JPR, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle outre des dommages et intérêts pour la somme de 1 000 euros et, à l'égard de M. [Z] [O], la restitution de l'appartement et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes de 2 400 euros au titre du remboursement des loyers versés pendant la période où il était privé de la jouissance des lieux et de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 31 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Déclare la société JPR irrecevable à agir,

Déclare M. [Z] [O] irrecevable à agir,

Condamne M. [Z] [O] à verser à M. [J] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [O] aux dépens.

Le 22 juin 2020, la société JPR et M. [Z] [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée aux intimés non comparants par actes d'huissier du 17 août 2020 dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 septembre 2020 et signifiées aux intimés non comparants par actes d'huissier du 16 octobre 2020 dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, ils demandent à la cour :

- constater la validité de la société JPR, M. [J] [O] ayant en toute hypothèse couvert une éventuelle nullité de la société,

- constater qu'elle pouvait ainsi valablement acquérir le bien litigieux et le donner à bail à M. [Z] [O],

- constater que M. [J] [O], et sa compagne Mme [L], ont occupé indûment, du 28 octobre 2018 jusque décembre 2019 le lieu du siège social et le bien appartenant la société JPR et le domicile de M. [Z] [O], du fait du bail que celle-ci lui a consenti,

- dire que M. [J] [O] et Mme [L] étaient occupants sans droits ni titre, pour la période du 28 octobre 2018 au 31 décembre 2019,

- dire les appelants recevables en leur action,

- en conséquence, infirmer le jugement en toutes ses dispositions, en particulier en ce qu'il a déclaré les demandes irrecevables, et a condamné M. [Z] [O] à une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et, statuant à nouveau, à l'égard de la société JPR, propriétaire, la dire recevable en son action contre les intimés,

- condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [L] au paiement à la société JPR d'indemnités d'occupation, depuis la date de l'assignation jusqu'au 31 décembre 2018, soit pendant 10 mois, pour un montant de 6 000 euros,

- condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [L] à payer à la société JPR, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

- dire qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la demande d'expulsion de première instance,

- à l'égard de M. [Z] [O], le dire recevable en son action contre les intimés,

- condamner solidairement M. [J] [O] et Mme [L], à payer à M. [Z] [O], à titre de remboursement des loyers acquittés par lui sans avoir eu la jouissance du bien loué pour la période du 28 octobre 2018 au 31 décembre 2019, une somme de 8 400 euros,

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de privation de domicile,

- dire qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de restitution de première instance,

- au profit des deux appelants, condamner solidairement les intimés, à titre d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement des sommes de 1 000 euros à la société JPR et 1 000 euros à M. [Z] [O], pour les frais exposés en première instance et, y ajoutant, 2 000 euros à la société JPR et 2 000 euros à M. [Z] [O] pour les frais exposés en cause d'appel,

- condamner M. [N] [O] et Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

M. [J] [O] et Mme [L] n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité à agir de M. [Z] [O] et de la société JPR

Pour déclarer irrecevables à agir M. [Z] [O] et la société JPR, le tribunal a d'abord considéré que la demande de M. [J] [O] et de Mme [L] tendant à voir prononcer la nullité de la constitution de la société JPR n'était pas atteinte par la prescription triennale de l'article 1844-14 du code civil, les défendeurs agissant par voie d'exception et non par voie d'action.

Ce point ne fait pas l'objet de critique de la part des appelants.

Il a ensuite procédé à une vérification d'écriture, M. [J] [O] contestant la signature portée en face de son nom sur les statuts de la société JPR.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le tribunal a fait une juste application des dispositions de l'article 1373 du code civil et de celles des articles 287 et suivants du code de procédure civile en examinant les pièces de comparaison produites par M. [J] [O] pour en déduire que la signature figurant sur les statuts litigieux ne pouvait avoir été apposée par ce dernier, le juge n'étant pas tenu d'ordonner la comparution personnelle de la partie déniant sa signature ni de lui fait réaliser des échantillons d'écriture.

Il a en justement déduit que la nullité de l'acte constituant la société était encourue mais que, s'agissant d'une nullité relative, elle pouvait être couverte par une confirmation ultérieure conformément à l'article 1181 du code civil, tel n'étant cependant pas le cas puisqu'il n'était pas démontré que M. [J] [O] avait eu connaissance que sa signature avait été apposée sur les statuts ni, a fortiori, qu'il avait voulu confirmer cet acte, le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 janvier 2016 ne suffisant pas à en rapporter la preuve puisque le défendeur contestait y avoir assisté et que la signature y figurant n'était manifestement pas la sienne.

Devant la cour, les appelants produisent de nouvelles pièces :

- une convocation à l'assemblée générale ordinaire du 25 mai 2020 adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par M. [J] [O] et sa soeur [P] [O] avec pour ordre du jour : questions relatives à la direction de la SCI JPR,

- un courriel du 14 mai 2020 de M. [J] [O] informant les destinataires de la convocation de son annulation et de l'envoi d'une nouvelle convocation par voie postale,

- une réponse du 29 juin 2020 de M. [J] [O] à une consultation écrite adressée par le gérant de la société JPR par laquelle il refuse de donner quitus de sa gestion au gérant pour l'exercice écoulé, d'affecter au report à nouveau les pertes des exercices 2016 à 2019 et de procéder à la dissolution de la société avec cession des éléments d'actif.

Ces documents, établis postérieurement à la dénégation de signature opposée par M. [J] [O], traduisent clairement sa volonté de se comporter comme associé et, partant, de confirmer les statuts de la société JPR.

Les statuts de cette société n'étant pas atteints par la nullité, elle est donc recevable à agir contre les occupants du bien dont elle est propriétaire et, ayant valablement pu donner à bail ledit bien à M. [Z] [O], ce dernier est également recevable à agir en sa qualité de locataire, le jugement étant réformé en ce sens.

Sur les demandes de M. [Z] [O] et de la société JPR

M. [Z] [O] indique que son fils [J] et Mme [L] ont libéré l'appartement le 31 décembre 2019, de sorte qu'il n'y a plus à statuer sur la restitution des lieux et l'expulsion des occupants.

Il résulte des pièces produites et notamment du procès-verbal de police du 29 octobre 2018, des attestations de MM. [K] [G] [V] et [T] qu'une violente altercation a opposé [J] [O] et son père le 28 octobre 2018 à l'issue de laquelle le premier, profitant de l'hospitalisation du second, lui a dérobé ses clés d'appartement, le privant ainsi de son logement désormais exclusivement occupé par M. [J] [O] et Mme [L].

N'ayant pu réintégrer son logement avant le 1er janvier 2020, date de restitution des clés, M. [Z] [O] est bien fondé à réclamer paiement des loyers versés en vain à la société JPR selon quittances et avis de virement produits aux débats, soit la somme de 8 400 euros (600 x 14).

La solidarité ne se présumant pas, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation solidaire de M. [J] [O] et de Mme [L] à payer cette somme.

M. [Z] [O] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance distinct de celui qui vient d'être réparé, et notamment avoir exposé une somme quelconque pour se reloger temporairement ; il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La société JPR n'est pas fondée à solliciter paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges à l'encontre des intimés puisque le bail n'est pas résilié et qu'elle a perçu les loyers et charges de son locataire pendant le temps de l'occupation illicite des lieux.

Elle ne justifie d'aucun préjudice au soutien de sa demande de dommages et intérêts née de l'indisponibilité de son siège social.

Elle en sera donc déboutée ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est équitable d'allouer à M. [Z] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [J] [O] ainsi que Mme [L], qui succombent en appel, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Déclare recevables M. [Z] [O] et la société JPR à agir à l'encontre de M. [J] [O] et de Mme [L],

Condamne M. [J] [O] et Mme [L] à verser à M. [Z] [O] la somme de 8 400 euros au titre des loyers versés en vain par ce dernier,

Condamne M. [J] [O] et Mme [L] à verser à M. [Z] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. [J] [O] et Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel.

Le Greffier Le Président