Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 13 DECEMBRE 2022

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06531 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYSD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de CHARENTON LE PONT - RG n° 19/000543

APPELANT

Monsieur [F] [E]

AJ PARTIELLE N°2020/005239 du 02/03/2020 ( désignation du Baâtonnier du 12/05/2020 )

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Sophie MENIGOZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0654

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/005239 du 02/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.C.I. LIBERTE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Pascal GENNETAY de la SCP W2G, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 224

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

François BOUYX, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2009, la société civile immobilière Liberté a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [P] [E] [N] (ci-après, les consorts [E]) un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer de 1 170 euros.

Par jugement du 19 septembre 2017, le tribunal d'instance de Charenton-le-Pont a condamné la société Liberté à faire procéder aux contrôles et travaux préconisés dans le rapport du 23 décembre 2016 établi par l'inspecteur général de salubrité du service hygiène publique du Grand [Localité 4] Sud Est Avenir (contrôle de l'étanchéité et de l'isolation de la toiture, contrôle de la façade, remplacement des radiateurs électriques muraux hors service pour assurer un chauffage uniforme et convenable dans l'ensemble du logement, amélioration du système de ventilation et installation d'une extraction d'air dans la salle de douche et dans le cabinet d'aisance), a réduit le loyer à la somme de 585 euros jusqu'à la réalisation des contrôles et travaux préconisés et a condamné les consorts [E] à verser à la société Liberté la somme de 18 720 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges.

En 2018 et 2019, la société Liberté a fait réaliser divers travaux.

Par exploit d'huissier du 5 septembre 2019, la société Liberté a fait assigner les consorts [E] devant le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont afin d'obtenir la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle.

Par jugement du 27 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail,

Dit que les consorts [E] devront libérer les lieux sis [Adresse 1] dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,

Ordonne, à défaut, l'expulsion immédiate des consorts [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

Condamne solidairement les consorts [E] à payer à la société Liberté la somme de 12 359 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2019 sur la somme de 10 019 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Condamne solidairement les consorts [E] à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges et ce, à compter du 1er décembre 2019, jusqu'à la libération effective des lieux sis [Adresse 1], matérialisé par la remise des clés au bailleur ou leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles,

Déboute la société Liberté du surplus de ses demandes,

Condamne solidairement les consorts [E] à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les consorts [E] aux entiers dépens,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

Le 25 mai 2020, M. [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 1er septembre 2020, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement qui a prononcé la résiliation du bail, dit que les locataires devront libérer les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, ordonné à défaut l'expulsion immédiate à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, condamné les locataires à régler au bailleur la somme de 12 359 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2019 sur la somme de 10 019 euros et à compter du jugement pour le surplus, condamné solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'à libération effective des lieux, condamné solidairement les locataires aux dépens ainsi qu'à régler une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau, constater le caractère indécent du logement sis [Adresse 1] à [Localité 2] et faire droit à l'exception d'inexécution,

- dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail,

- dire que le loyer sera diminué de moitié, soit à la somme de 585 euros, à compter de l'échéance de mai 2019 et jusqu'à réalisation conforme des travaux préconisés par le rapport par l'inspecteur de salubrité du service hygiène publique du Grand [Localité 4] Sud Est Avenir en date du 23 décembre 2016 et après validation par ce service,

- condamner la société Liberté à verser à M. [E] la somme de 9 360 euros en réparation du trouble de jouissance,

- dire que, en application de l'article 1347 du code civil, cette somme viendra en compensation de la dette locative,

- accorder à M. [E] des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

- dire que le locataire pourra s'acquitter de l'arriéré en 35 mensualités de 80 euros chacune et le solde le 36ème mois,

- condamner la société Liberté aux dépens de première instance et d'appel,

- la condamner à verser à M. [E] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner à verser au conseil de M. [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 21 octobre 2020, la société Liberté demande à la cour de :

- débouter M. [E] de son appel formé à l'encontre du jugement du tribunal d'instance de Charenton du 27 décembre 2019,

- confirmer ledit jugement en son intégralité,

- condamner M. [E] aux dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Ainsi que l'a justement relevé le tribunal, par des motifs précis et circonstancié adoptés par la cour, la société Liberté a fait procéder aux contrôles et travaux préconisés dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 23 décembre 2016 en exécution du jugement du 19 septembre 2017 :

- rénovation complète de la toiture avec isolation thermique (octobre 2018),

- ravalement de la zone de l'immeuble où se trouve l'appartement de M. [E] (décembre 2018),

- installation d'une ventilation mécanique contrôlée avec bouches dans la salle de bain, la chambre et le couloir (mars 2019),

- installation de radiateurs électriques dans le séjour et la chambre (mars 2019),

l'entreprise De Souza certifiant la conformité des installations de ventilation et de chauffage.

M. [E] a fait intervenir un huissier le 17 juillet 2020, lequel a constaté la présence d'humidité et de traces de moisissures à certains endroits dans la cuisine, la chambre du rez-de-chaussée et le sas de l'étage, l'humidité et les moisissures étant généralisées dans les chambres à l'étage.

Il en déduit que les travaux effectués n'ont pas été efficaces.

Cependant, la société Liberté a également fait procéder à une visite des lieux par huissier le 15 septembre 2020, lequel a constaté :

- que M. [E] accueillait régulièrement et pour plusieurs mois 3 à 4 personnes vivant à l'étage, un courrier au nom de M. [Z] se trouvant d'ailleurs dans le logement,

- que les pièces du rez-de-chaussée (chambre et cuisine) étaient très encombrées par des meubles, vêtements et autres appuyés contre les murs,

- la présence d'un poêle à pétrole,

- que le système de ventilation mécanique contrôlée n'était pas en marche,

- la présence de matelas et de sommiers entreposés dans une des chambres de l'étage.

Il ressort de ces constatations que le logement est manifestement suroccupé et équipé d'un système de chauffage supplémentaire produisant de la vapeur d'eau, alors que le système de ventilation n'est pas en fonctionnement, ce qui explique l'humidité excessive dont se plaint le locataire.

Il ne sera donc pas fait droit à ses demandes de réduction du montant du loyer fondée sur l'exception d'inexécution et de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

C'est également à bon droit que le tribunal a prononcé la résiliation du bail, M. [E] étant par ailleurs redevable de la somme de 12 359 euros, échéance de novembre 2019 incluse, au titre des loyers et charges impayés.

M. [E] n'étant pas en capacité de régler le loyer courant, même minoré de moitié, et la dette locative s'élevant à 19 964 euros au 30 juin 2020, sa demande de délais de paiement s'est pas viable et doit donc être rejetée.

Succombant en son appel, il sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M. [E] de l'ensemble de ses prétentions,

Condamne M. [E] aux dépens d'appel.

Le Greffier Le Président