Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

MINUTE N° 22/596

Copie exécutoire à :

- Me Thierry CAHN

- Me Grégoire FAURE

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 14 Novembre 2022

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00190 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HX2G

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Selestat

APPELANTS :

Monsieur [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/267 du 08/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

[D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/266 du 08/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 3], en la personne de Mme [C] [W], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, curateur de M. [Y] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [Y] [U] représenté par son curateur Madame [C] [W], mandataire judiciaire à la protection

des mineurs - préposé d'établissement auprès du Centre hospitalier de [Localité 3], [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme HOUSER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon contrat en date du 22 octobre 2008, Monsieur [Y] [U] a donné à bail à Monsieur et Madame [T] [M] et [D] un appartement sis [Adresse 6], moyennant le payer d'un loyer initial de 620 € outre une provision sur charges de 80 €.

Par exploit d'huissier en date du 18 mars 2021, Monsieur [Y] [U] a fait citer Monsieur et Madame [T] [M] et [D] devant le tribunal de proximité de Sélestat pour voir prononcer la résiliation du bail, en raison du manquement par les locataires à leur obligation d'user paisiblement des lieux loués.

Par jugement en date du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a :

- prononcé la résiliation du contrat de bail,

- ordonné à Monsieur et Madame [T] [M] et [D] de libérer l'appartement,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique à l'expiration du délai de deux mois prévus à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 800 € à compter de la résiliation du bail et au besoin condamné Monsieur et Madame [T] [M] et [D] in solidum à s'acquitter de cette indemnité envers Monsieur [Y] [U] assisté par son tuteur Monsieur [A] [U], jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- condamné Monsieur et Madame [T] [M] et [D] in solidum à payer à Monsieur [Y] [U] assisté par son tuteur Monsieur [A] [U] une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur et Madame [T] [M] et [D] in solidum aux dépens,

'constaté que le jugement est exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré qu'il résultait des nombreuses pièces produites par le demandeur que le manquement par les locataires à leur obligation d'user paisiblement des lieux loués était bien constitué.

Par déclaration en date du 12 janvier 2022, Monsieur et Madame [T] [M] et [D] ont interjeté appel de ce jugement et demandé, aux termes de leurs écritures notifiées le 23 mars 2022 de :

-recevoir l'appel,

-infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau,

-déclarer la demande tant irrecevable qu'infondée,

-rejeter toutes prétentions de Monsieur [Y] [U] représenté par son curateur,

-statuer ce que de droit quant aux dépens,

-rejeter la demande reconventionnelle.

A l'appui de leur appel, ils ont fait valoir que leur situation économique est précaire, qu'en effet ils ont déclaré un revenu fiscal de référence de 15 461 €. Ils ajoutent s'occuper d'un enfant handicapé.

Ils contestent les témoignages produits par le bailleur, précisent que leur chien a été équipé d'un collier antiaboiement, qu'il n'est pas établi qu'ils possèdent trois chiens et que le propriétaire a contacté le plus de personnes possibles pour obtenir des témoignages.

Ils se prévalent d'un accord collectif départemental pour affirmer que leur évacuation n'est pas possible puisqu'aucune solution de relogement n'est proposée.

Aux termes de ses écritures, notifiées le 11 mai 2022, Monsieur [Y] [U] assisté de son curateur Madame [C] [W] demande à la cour de :

- déclarer l'appel interjeté infondé,

- constater le désistement de Monsieur [Y] [U] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail, de sa demande d'expulsion des consorts [T] et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation,

- infirmer partiellement le jugement de première instance en tant qu'il a condamné Monsieur et Madame [T] [M] et [D] à évacuer les lieux, en tant qu'il a résilié le bail et fixé l'indemnité d'occupation,

- confirmer le jugement de première instance en tant qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [T] [M] et [D] à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tant qu'il les a condamnés aux dépens,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [T] [M] et [D] à lui payer la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile exposée à hauteur d'appel,

- les condamner solidairement en tous les frais et dépens de la procédure d'appel,

- débouter les consorts [T] du surplus de leurs demandes.

A l'appui, Monsieur [U], précisant qu'il est désormais assisté du préposé de l'établissement où il réside (Centre hospitalier de

[Localité 3]) en qualité de curateur,expose que le logement loué est géré par la société Nexity.

Il rappelle que depuis plusieurs années il est saisi de plaintes d'autres résidents de la copropriété ; que Madame [X] a résilié son bail en raison du comportement de ses locataires ; que Monsieur [E] a renoncé à occuper son appartement ; qu'il est attesté du non-respect du nettoyage des communs, des saletés causées par les chiens, d'odeurs nauséabondes, de stationnement anarchique, des aboiements réitérés et continus de chiens.

Il fait aussi état de différents notes manuscrites et autres mots outrageants, punaisés dans les lieux, ou encore de publications injurieuses sur les réseaux sociaux, de la part de Monsieur et Madame [T].

Il précise avoir mis ses locataires en demeure de cesser leurs agissements, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 novembre 2020.

Monsieur [U] signale que finalement ses locataires ont résilié le bail et libéré les lieux le 31 mars 2022 ; que par conséquent la procédure en résiliation de bail n'a plus d'objet, de même que l'expulsion des appelants et la fixation d'une indemnité d'occupation.

A l'appui de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, il fait valoir les nuisances causées par les locataires, dont il affirme qu'elles justifiaient l'assignation qu'il a délivrée et le prononcé de la résiliation du bail, par le premier juge.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Monsieur [U] qui est intimé, et n'a pas formé appel incident, ne peut à hauteur d'appel se désister et son désistement doit être considéré comme inopérant.

Au surplus, la lettre de résiliation dont il fait état n'a pas d'utilité, dès lors que le bail était déjà résilié par le jugement du 13 décembre 2021, assorti de l'exécution provisoire.

Par conséquent, la cour est tenue de statuer sur l'appel de Monsieur et Madame [T] [M] et [D], dont ils ne se sont pas désistés.

Aux termes de l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, le bailleur doit garantir les tiers contre les manquements de son locataire à l'obligation d'user paisiblement des lieux.

En l'espèce, les manquements de Monsieur et Madame [T] [M] et [D] sont établis par l'ensemble des attestations, courriers divers, captures d'écran, email, qui démontrent que Monsieur et Madame [T] [M] et [D] laissaient leur chien aboyer plusieurs heures, salissaient les parties communes, étaient responsables de bruits excédant les inconvénients normaux du voisinage et que Monsieur [T], notamment, était extrêmement grossier et injurieux envers les autres résidents de l'immeuble ou l'agence immobilière, gérant celui-ci.

En effet, les attestations de Monsieur et Madame [K] [J] font état de bruits intempestifs, portes qui claquent, cris, aboiements de chiens ; un autre habitant, Monsieur [N] [G] écrit par email être gêné par les aboiements continus de chiens.

Madame [Z] [V] atteste du non respect du nettoyage des communs, d'odeurs nauséabondes provenant de l'appartement, d'un véhicule stationné sur les plate-bandes.

Il est établi par la lettre de congé de celle-ci, que Madame [L] [X] a résilié son bail du fait des nuisances subies.

L'Agence de l'Ill a signalé à Monsieur et Madame [T] [M] et [D] des odeurs d'excrément provenant de leur balcon en plein été.

Enfin de très nombreuses pièces (notes manuscrites, captures d'écran Facebook ou de téléphone, attestation de Monsieur [B], mail de Monsieur [S]) attestent du comportement répété de Monsieur [T], consistant à insulter les voisins, à les harceler dans des termes très grossiers.

L'ensemble des faits dénoncé concerne la période 2017-2021.

C'est donc par une analyse circonstanciée résultant d'une lecture fidèle et sans dénaturation des pièces du dossier et des motifs particulièrement pertinents qu'il convient d'adopter, que le premier juge a prononcé la résiliation du bail.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et fixé une indemnité d'occupation.

Les locataires ayant quitté les lieux le 29 mars 2022, il n'y a plus lieu à ordonner leur expulsion.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées dès lors qu'il est jugé que les manquements par les locataires à leur obligation de jouissance paisible justifiaient la résiliation du bail.

Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur et Madame [T] [M] et [D] seront condamnés aux dépens conformément aux

dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de leur demande au titre de l'article 700 du même code.

En revanche, il sera fait droit à la demande de Monsieur [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion des consorts [T],

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONSTATE que la demande d'expulsion est devenue sans objet,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [T] [M] et [D] à payer à Monsieur [Y] [U], assisté par son curateur Madame [C] [W], la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [T] [M] et [D] aux dépens.

La Greffière La Présidente de chambre