Demande en paiement des charges ou des contributions

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20179 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA5FS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2019 -Tribunal d'Instance d'Evry - RG n° 11-19-401

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic, le CABINET WURTZ, SAS immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 955 021 173

C/O CABINET WURTZ

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672

INTIME

Monsieur [S] [Z]

né le 03 novembre 1980 à [Localité 6] (91)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Virginie MAROT de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/009044 du 29/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par assignation en date du 18 février 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5], [Adresse 2], a fait assigner M. [S] [Z], copropriétaire au sein de cet immeuble, devant le tribunal d'instance d'Evry aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de :

- 3.040,82 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtes au 1er janvier 2019, 1er trimestre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 882,36 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

- 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

outre le voir condamner aux dépens, voir ordonner la capitalisation des intérêts, et l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 24 juin 2019, le tribunal d'instance d'Evry a :

- condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 757,81 € au titre des arriérés de charges de copropriété, 2ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- débouté le syndicat des copropriétaires pour le surplus,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné M. [Z] aux dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5], appelant, invite la cour à :

- infirmer le jugement en ce qu'il :

a condamné M. [Z] à lui payer la somme de 757, 81 € au titre des arriérés de charges de copropriété, 2ème trimestre 2019 inclus,

l'a débouté pour le surplus,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

statuant à nouveau,

- débouter purement et simplement M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3.576,11 € à titre d'arriéré de charges de copropriété, charges jusqu'au 1er trimestre 2019/2020 inclus,

- condamner M. [Z] aux frais qu'il a exposés pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 882.36 €, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d'administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du contrat type),

- condamner M. [Z] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation de première instance en date du 18 février 2019,

- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- condamner M. [Z] à payer la somme de 1.000 € à titre de dommages- intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

- condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance,

y ajoutant,

- condamner M. [Z] aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel ;

Vu les conclusions en date du 18 mai 2022 par lesquelles M. [S] [Z], intimé, invite la cour à :

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement,

- en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité'de'ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) : 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' ;

A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a déduit de sa créance, une somme de 2.600 €, au titre d'un versement de M. [Z], alors que son syndic, la société Fontenoy Immobilier conteste fermement l'avoir reçu ;

Il soutient que les documents produits par M. [Z] sont falsifiés ; qu'il s'est prévalu d'une attestation de versement établie sur papier à entête de la société Fontenoy Immobilier contestée par celle-ci et pour laquelle elle a déposé plainte avec constitution de partie civile ; qu'il a également produit un relevé de compte Société Générale, sur lequel n'apparaît pas le numéro du compte au profit de qui le virement a été effectué ;

M. [Z] maintient qu'il a opéré au mois de janvier 2017 un règlement de 2.600 € entre les mains du précédent syndic, la société Fontenoy Immobilier ;

Il fait valoir que la seule production du relevé de compte de janvier 2017 du syndicat des copropriétaires est insuffisante à apporter la preuve contraire ;

Il doit être relevé en premier lieu que M. [Z] ne produit pas les pièces permettant d'établir qu'il a réalisé le versement litigieux, la seule pièce qu'il communique en appel étant le jugement déféré ;

Il ne produit donc pas l'attestation sur papier à entête de la société Fontenoy Immobilier évoquée par le syndicat des copropriétaires et au titre de laquelle, il est justifié d'un dépôt de plainte avec constitution de partie civile ;

En second lieu, s'agissant du relevé de compte de la société générale, il sera relevé qu'il ne s'agit que d'une copie et que comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, les mentions relatives aux soldes du compte ainsi qu'au virement litigieux du 23 janvier 2017 apparaissent en gras, contrairement aux autres mentions du relevé ;

La mention 'certifié conforme à l'original' et le tampon de la société générale n'apportent aucune preuve de la certification des écritures litigieuses ;

Il n'a pas davantage été justifié du compte sur lequel le virement a été effectué ;

Le syndicat des copropriétaires produit quant à lui aux débats le relevé de son compte bancaire à la BRED pour la période du 1er au 31 janvier 2017 qui ne fait aucunement état du virement litigieux ;

Dans ces conditions, il sera fait droit à l'appel du syndicat des copropriétaires et la somme de 2.600 € ne sera pas déduite de sa créance ;

Le syndicat des copropriétaires a justifié des appels de fonds, relevés de compte, procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

Sa créance s'élève au 1er avril 2019 inclus, appel de fonds 1er trimestre 2019/2020 et appel de travaux du 1er avril 2019 inclus, à la somme de 3.576,11 €, tel qu'il résulte du décompte qu'il produit en pièce 2 ;

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 757,81 € au titre des arriérés de charges de copropriété, 2ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

M. [Z] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.576,11 € au titre des arriérés de charges de copropriété au 1er avril 2019 inclus, appel de fonds 1er trimestre 2019/2020 et appel de travaux du 1er avril 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019, date de l'assignation ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande en appel à hauteur de la somme de 882,36 € au titre de 'frais de dossier contentieux' sur la période du 24 janvier 2017 au 28 janvier 2019 ;

Ces frais ne sont pas justifiés et relèvent en tout état de cause non des frais de l'article 10-1 précité, mais des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Depuis plusieurs années, M. [Z] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

En dépit d'un premier jugement du tribunal d'instance d'Evry intervenu le 16 juin 2016 l'ayant condamné à payer son arriéré arrêté au 23 décembre 2015, il a continué à ne pas régler régulièrement ses charges ainsi qu'il ressort du décompte des charges postérieures arrêté au 1er avril 2019 ;

Il résulte de ce décompte qu'aucun paiement n'a été effectué entre le 18 janvier 2017 et le 1er avril 2019, soit pendant près de deux ans ;

Il a été vu en outre qu'il ne justifie pas du paiement allégué de 2.600 € ;

La mauvaise foi de M. [Z] qui s'abstient de tout paiement et ne s'explique pas sur les motifs de cette carence, apparaît ainsi démontrée ;

Les manquements systématiques et répétés de M. [Z] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

M. [Z] doit être condamné à lui payer la somme de 600 € à ce titre ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 18 février 2019 ;

Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à l'infirmer s'agissant de l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [Z], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Z] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5] de sa demande formée au titre des frais de recouvrement nécessaires, a ordonné l'exécution provisoire et a condamné M. [Z] aux dépens de l'instance ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5], la somme de 3.576,11 €au titre des arriérés de charges de copropriété au 1er avril 2019 inclus, appel de fonds 1er trimestre 2019/2020 et appel de travaux du 1er avril 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 ;

Condamne M. [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5], la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;

Condamne M. [S] [Z] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5], la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT