Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06742 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSQY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2022 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 21/00395

APPELANTE

S.A.S.U. MONDIAL GARAGE, RCS d'EVRY sous le numéro 828 994 556, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Amir BEN MAJED, avocat au barreau d'ESSONNE

INTIMES

M. [U] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [T] [P] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 février 2017, M et Mme [F] ont loué à la société Mondial Garage un local commercial sis [Adresse 1].

Par exploit du 28 août 2019, les époux [F] ont fait délivrer à la société Mondial Garage un commandement de payer la somme de 1.265 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit du 24 juin 2020, les époux [F] ont fait délivrer à la société Mondial Garage un commandement de payer la somme de 2.000 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit du 2 novembre 2020, les époux [F] ont fait délivrer à la société Mondial Garage un commandement de payer la somme de 2.947 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit du 22 avril 2021, les époux [F] ont fait assigner la société Mondial Garage devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, prononcée la résiliation du bail commercial et ordonnée l'expulsion de la société Mondial Garage.

Par ordonnance contradictoire de référé du 11 mars 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise judiciaire ;

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 3 décembre 2021 ;

- ordonné si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Mondial Garage et/ou de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1]) ;

- rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution et disons n'y avoir donc lieu à référé de ce chef ;

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle due par la société Mondial Garage à compter du 1er mars 2022, jusqu'à libération effective des lieux, au montant mensuel du loyer hors charge et taxe alors en vigueur soit la somme de 1.200 euros hors charge et taxe ;

- condamné la société Mondial Garage à payer à M. et Mme [F] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mars 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné la société Mondial Garage à payer à M. et Mme [F] la somme provisionnelle de 6.499,19 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés arrêtés à février 2022 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020 pour la somme de 2.947 euros et à compter du 22 avril 2021 pour le surplus ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire de toutes les parties ;

- condamné la société Mondial Garage à payer à M. et Mme [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Mondial Garage aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 2 novembre 2020.

Par déclaration du 31 mars 2022, la société Mondial Garage a relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 mai2022, la société Mondial Garage demande à la cour de :

Avant dire droit,

- faire désigner un expert judiciaire avec pour mission de se rendre sur les lieux, d'entendre tout sachant, de se faire remettre tous documents utiles à sa mission, de constater les conditions d'occupation des lieux, de constater l'état d'insalubrité du local commercial, du défaut de conformité eu égard à l'activité commerciale, de dire si le local commercial est conforme aux réglementations en vigueur ; évaluer éventuellement les coûts des travaux de mise en conformité, etc... ;

A titre principal,

- infirmer l'ordonnance du 11 mars 2022 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry au regard des chefs expressément critiqués ;

- dire qu'il n'y a pas lieu a référé du fait de l'existence d'une contestation réelle et sérieuse soulevée par elle qui ne permet pas de faire application de l'article 834 du code de procédure civile ;

En conséquence,

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er mars 2017 ;

- débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tendant à son expulsion et de tous occupants de son chef ;

- condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 10 février 2017 ;

- faire droit à sa demande de délais de paiement en application de l'article l1343-5 du code civil.

La société Mondial Garage soutient en substance que :

- sa demande d'expertise est motivée par l'existence d'une contestation sérieuse portant sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à l'exception d'inexécution ;

- le bailleur qui a manqué et continue de manquer à son obligation de délivrance en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil doit supporter notamment les réparations d'entretien ou de gros entretien, les grosses réparations et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure ;

- quand bien même les époux [F] fourniraient les factures de dératisation et de travaux précaires de pose de plafond, ils ont manqué à leur obligation de délivrance ;

- ces manquements du bailleur expliquent la perte d'exploitation subie par le fonds de commerce et les difficultés financières auxquelles elle fait face lesquelles ne lui permettent pas d'honorer son obligation dans le paiement des loyers dans cette relation contractuelle déjà déséquilibrée ;

- à défaut de respecter son obligation d'entretien et en l'absence de clause transférant cette obligation sur la tête du preneur, le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire ;

- il n'y a donc pas lieu à référé eu égard à cette contestation réelle et sérieuse ;

- elle a consigné et continue de consigner le montant des loyers pour démontrer qu'elle n'est pas de mauvaise foi et qu'elle demande que son bailleur exécute ses propres obligations car si le fonds de commerce est loué, l'exploitant de celui-ci met ses salariés en danger du fait de l'état dudit local ce qui justifie la désignation d'un expert judiciaire ;

- elle s'est déjà libérée du montant de sa dette de 4.947 euros, et ainsi, sa demande de délais de paiement est présentée de bonne foi alors que du fait de l'épidémie de Covid-19 elle a aussi connu des difficultés financières.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 août 2022, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

- dire irrecevable et mal fondée la société Mondial Garage en son appel, demandes fins et conclusions ;

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, moyens fins et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

- condamner la société mondial garage au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

M. et Mme [F] soutiennent en substance que :

- la société Mondial Garage forme, sans aucun visa de texte, une demande d'expertise judiciaire, et en l'absence de tout fondement, la demande ne pourra qu'être rejetée, étant précisé qu'elle est faite d'extrême mauvaise foi ;

- les désordres invoqués portent sur des travaux d'aménagement qu'elle a elle-même réalisés, qui sont non conformes aux règles de l'art,

- les désordres qui en sont résultés ne sont en réalité que la conséquence de la mauvaise exécution des travaux contractuellement à la charge de la locataire ;

- si quelques menus désordres ont ponctuellement affecté le local, les bailleurs ont parfaitement assumé leur obligation d'entretien en procédant à la réparation nécessaire et les locaux sont conformes à la destination et à l'usage tels que prévus au bail ;

- un accord a été conclu entre les parties prévoyant que la locataire aurait la charge de la réalisation de travaux destinés à rendre les lieux conformes à leur usage de garage, moyennant abandon de loyer d'un montant de 3.300 euros, outre les frais de matériaux engagés par les bailleurs ;

- conformément à cet accord la société a pris possession des lieux le 17 février 2016 et n'a effectué ses premiers règlements que le 1er juin 2016 par la remise de deux chèques pour un total de 4.400 euros correspondant au loyer de juillet 2016 et à la moitié du dépôt de garantie pour 3.300 euros ;

- la transformation des lieux nécessitait un certain nombre de travaux dans la partie atelier, la partie bureau/réception demeurant en l'état, et le montant des loyers tel que négocié par la locataire devait entièrement couvrir les travaux qu'elle devait effectuer alors que contrairement à ses engagements, elle n'a procédé qu'à des bricolages de fortune, très parcellaires, dans le but de réaliser des économies, ce qui a provoqué des infiltrations d'eau ;

- les désordres qu'elle invoque sont donc la conséquence de l'inexécution de ses propres engagements tandis qu'elle n' a jamais réclamé aux bailleurs que des travaux soient réalisés, sauf pour la première fois, dans le cadre de cette procédure et alors même qu'elle avait reçu plusieurs commandements de payer ;

- la résiliation du bail est en outre acquise en l'espèce en raison des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles ;

- en matière de loyers commerciaux, sont exigibles les loyers échus pendant la période de confinement de l'épidémie de covid 19 sans que le locataire ne puisse se prévaloir pour ce motif d'une exception d'inexécution ;

- la dette locative ne cesse de croître et s'établit, au 1er septembre 2022, à la somme de 22.900,81 euros et représente 19 mensualités arriérées (dépôt de garantie compris), son dernier règlement, d'un montant de 4.947,00 euros, a été effectué le 2 juillet 2021 à la barre du tribunal judiciaire d'Evry ;

- dans ce contexte tout délai de paiement sera refusé à la locataire ;

- les pièces versées par l'appelante lors de la procédure de référé révèlent que depuis le 1er juin 2020 le fonds de commerce est exploité par une société dénommée Auto-expert dans le cadre d'un contrat de location gérance qui s'apparente plus, de fait, à une sous-location prohibée par le bail.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l'existence d'un procès "en germe", possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, étant rappelé que les dispositions de l'article 146 alinéa 2, relatives aux mesures d'instruction ordonnées au cours d'un procès, ne sont pas applicables aux demandes fondées sur l'article 145 et que la mesure d'instruction sollicitée en référé n'est pas conditionnée à l'absence de contestations sérieuses.

En l'espèce, la société Mondial Garage expose que sa demande d'expertise est "motivée par l'existence d'une contestation sérieuse" tenant aux manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance, et à son "droit d'utiliser l'exception d'inexécution".

Outre qu'elle se fonde à tort sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, alors qu'elle sollicite une mesure d'instruction avant dire droit, nécessairement fondée sur les dispositions de l'article 145 de ce code, tel que précité, la société Mondial Garage est mal fondée en sa demande dans la mesure où celle-ci est de toute évidence destinée à faire échec à la demande des bailleurs tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, le procès n'étant ainsi pas "en germe" mais bel et bien en cours.

C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande, l'ordonnance rendue étant confirmée sur ce point.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations.

En l'espèce, il est constant que les loyers et charges n'ayant pas été régulièrement acquittés par la société Mondial Garage, M et Mme [F] lui ont fait délivrer le 2 novembre 2020 un commandement de payer la somme en principal de 2.947 euros. Cet acte visait la clause résolutoire stipulée au bail du 17 février 2017, dont l'application en son principe n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part de la société intimée.

La société Mondial Garage soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance à plusieurs titres, ce qui constituerait une contestation sérieuse.

Pour justifier de ces manquements, justifiant selon elle le non règlement des loyers, la société Mondial Garage produit :

- un procès verbal de constat dressé le 27 avril 2021 par la selarl Agard-Vigner, huissiers de justice, dont il résulte la présence d'un carrelage non antidérapant, de plaques de placoplâtre non peintes, certaines se décrochant, de fils électriques, d'un espace de ciment brut sans revêtement, d'une dalle fissurée, d'autres fissures au fond du garage, de flaques d'eau, d'un léger arrondi du mur, d'une absence de porte et de fenêtres dans la partie atelier, de plexiglas sans finitions, de deux espaces recouverts avec des tôles ("amiantées aux dires de la requérante"), d'un sol affaissé au niveau des plinthes par endroit, d'une poutre en bois avec auréoles, de fils dénudés,

- une lettre adressée par ses soins aux époux [F] et datée du 17 mai 2021 les mettant en demeure de faire cesser les troubles de jouissance affectant les lieux,

- une attestation de M. [I] datée du 27 juin 2021 précisant qu'il réside au dessus du garage et qu'il est "une fois passé au travers du plancher de sa salle de bains", que l'installation n'est pas aux normes, que le pavillon est plein de tôles d'amiante.

S'il apparaît des éléments précités, que le local présente certains désordres, il sera relevé d'une part, que tous ces éléments ont été établis postérieurement à l'assignation délivrée par les époux [F], et d'autre part, qu'il n'est pas démontré au regard des clauses du bail, que la réparation des désordres listés dans les procès-verbaux, incombe au bailleur, le bail ne mettant en effet à la charge de ce dernier que les grosses réparations telles que prévues par l'article 606 du code civil.

Sur ce point, il n'est pas contesté in fine par la société Mondial Garage que celle-ci a pris les locaux en l'état et a pu, ainsi que l'exposent les époux [F], sans être contredits, adjoindre à son activité d'achat-vente de véhicules une activité de réparation, qui a été autorisée par les bailleurs lesquels en contrepartie des travaux requis ont consenti un abandon de loyer à hauteur de trois mois.

En outre, il n'est pas contesté que la société Mondial Garage continue en dépit des désordres dénoncés, d'utiliser le local donné à bail, de sorte qu'elle ne justifie pas d'un empêchement à leur exploitation, étant précisé qu'il résulte de surcroît de la lecture de l'extrait Kbis de la société Auto-Expert que celle ci s'est vu confier en 2020 l'exploitation du fonds par la société Mondial Garage dans le cadre d'un contrat de location gérance, qui certes n'est pas produit mais dont l'existence n'est pas contestée.

En tout état de cause, il sera rappelé que s'il était possible à l'intimée d'engager une action à l'encontre de la bailleresse pour faire sanctionner le défaut d'exécution de ses obligations, à supposer celui-ci établi, elle ne pouvait d'elle-même invoquer cette prétendue inexécution pour se soustraire à son obligation de paiement, contrepartie de l'exploitation des locaux donnés à bail,

Ainsi, il n'est nullement justifié que les époux [F] ont été de mauvaise foi dans le cadre de la délivrance du commandement alors qu'il est établi que la société Mondial Garage est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.

Tenant compte de l'absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai qui avait été imparti par cet acte à l'intimée, il convient, confirmant la décision entreprise de ce chef, de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 3 décembre 2020.

Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société Mondial Garage soutient à l'appui de sa demande qu'elle s'était libérée d'un montant de 4.947 euros au titre de sa dette et qu'étant de bonne foi, elle a subi les effets de la crise sanitaire.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que :

- la somme de 4.947 euros a bien été remise à la barre du tribunal judiciaire d'Evry par chèque et encaissée par les époux [F],

- toutefois, les règlements qui ont suivi se sont avérés inopérants dans la mesure où ils ont été faits par des chèques émis par des tiers, en l'occurrence la société Auto Expert, et refusés à ce titre par les services de la CARPA, ainsi qu'il est justifié, ou encore par virement sur compte CARPA sans ordre de décaissement,

- le commandement du 2 novembre 2020 a été en réalité précédé de deux autres commandements de payer visant la clause résolutoire, les époux [F] justifiant avoir, après délivrance du commandement du 24 juin 2020 accordé à leur locataire des délais de paiement, délais qui n'ont donc pas été respectés,

- la société Mondial Garage ne produit aucun élément financier ou comptable permettant d'établir une perte d'exploitation.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par la société Mondial Garage, l'ordonnance rendue étant confirmée sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société Mondial Garage supportera les dépens d'appel.

Il convient d'allouer à M. et Mme [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Mondial Garage à payer à M. et Mme [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Mondial Garage aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE