Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 438

N° RG 20/06578

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGBIT

[G] [W] née [S]

C/

SA LOGIS FAMILIAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Patrick LADU

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE (Juge des contentieux de la protection) en date du 15 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00397.

APPELANTE

Madame [G] [W] née [S]

née le 14 novembre 1961 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Patrick LADU, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SA LOGIS FAMILIAL

prise en la personne du Président du Directoire en exercice et domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par contrat en date du 15 décembre 2005, prenant effet au 20 décembre 2005, la SA LOGIS FAMILIAL a donné à bail à Madame [W] née [S], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer de 572,49 €, charges comprises.

Invoquant l'existence de loyers impayés à compter du mois de mai 2016, la SA LOGIS FAMILIAL a, par assignation en date du 11 décembre 2019, saisi le Tribunal judiciaire (Pôle Proximité ) de NICE pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, faire prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [S] et être autorisée à faire procéder à l'expulsion de la locataire. Elle sollicitait, en outre, la condamnation de Madame [S] au paiement de l'arriéré locatif, arrêté au 21 novembre 2019 à la somme de 2 468, 92 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, d'un montant égal au montant du loyer augmenté des provisions sur charge et de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 juin 2020, le Tribunal judiciaire ( Pôle Proximité ) de NICE a prononcé la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2005 entre la SA LOGIS et Madame [S], ordonné, en conséquence, à la locataire de libérer l'appartement et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de sa décision et dit qu'à défaut pour Madame [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA LOGIS pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, y compris le cas échéant, avec le concours de la force publique. En outre, Madame [S] a été condamnée à verser à la SA LOGIS FAMILIAL la somme de 1 771, 54 € au titre des impayés de loyer arrêtés au 13 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant a été fixé à la somme de 572, 49 € et la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE a condamné Madame [S] aux dépens de l'instance et ordonné l'exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration au greffe en date du 17 juin 2020, Madame [S] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en toutes ses dispositions. Elle demande à la Cour de débouter la SA LOGIS FAMILIAL de sa demande de résiliation du bail, de sa demande d'expulsion, de sa demande en paiement de la somme de 1 771, 54 € au titre des impayés de loyer arrêtés au 13 février 2020 avec intérêts au taux légal et de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle sollicite également la condamnation de la SA LOGIS FAMILIAL au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de son adversaire aux dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de son recours, elle fait valoir :

- qu'elle aurait dû bénéficier de la suspension des effets de la clause de résiliation dans la mesure où, à la date de l'audience de plaidoirie ayant donné lieu au jugement entrepris, aucune décision définitive n'avait été prise à son encontre par le juge du surendettement.

- qu'entre décembre 2018 et mars 2020, elle a continué à payer ses loyers et charges au mieux de ses capacités, sans quoi la dette locative, d'un montant de 1 771,54 €, se serait considérablement alourdie.

- qu'elle a repris le paiement des loyers à compter du mois d'avril 2020, a apuré sa dette locative au moins de juin 2020 et est aujourd'hui à jour dans le paiement de ses loyers courants.

- que la décision d'expulsion aurait des conséquences catastrophiques eu égard à sa situation et disproportionnées eu égard à celle du bailleur.

La SA LOGIS FAMILIAL conclut à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal judiciaire (Pôle Proximité) de NICE le 15 juin 2020, en toutes ses dispositions. Elle sollicite également la condamnation de Madame [S] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens d'appel. Elle demande, à titre subsidiaire, si la Cour venait à infirmer le jugement entrepris, que Madame [S] soit déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamnation de la SA LOGIS FAMILIAL aux entiers dépens.

Elle soutient :

- que, nonobstant l'ouverture d'une procédure de surendettement, rien ne l'empêchait de saisir le juge d'une demande de résiliation du bail car cette procédure modifie uniquement le quantum de la dette locative exigible sans faire disparaître les manquements du locataire à son obligation de paiement des loyers.

- qu'en tout état de cause, aucune procédure de surendettement ne lui est opposable, l'appelante ne s'étant jamais présentée aux audiences et sa situation n'ayant jamais été considérée comme irrémédiablement compromise.

- que le désintérêt de la locataire, qui ne s'est pas présentée aux audiences à trois reprises, alors même qu'elle a été à l'initiative de deux procédures de surendettement et qu'au cours de ces procédures, la dette locative a continué d'augmenter, attestent de sa mauvaise foi.

- que ne sont pas versés aux débats d'éléments suffisamment probants de nature à démontrer que Madame [S] dispose de revenus suffisants pour poursuivre le règlement des loyers.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que, par contrat en date du 15 décembre 2005 prenant effet au 20 décembre 2005, la SA LOGIS FAMILIAL a donné à bail à Madame [W], née [S], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer de 572, 49 €, charges comprises ;

Attendu que la locataire a éprouvé des difficultés dans le paiement de ses loyers à compter du mois de mai 2016 ;

Attendu que sur le fondement des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire ;

Qu'en application des dispositions de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat ;

Qu'il résulte des dispositions de l'article 1224 du Code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ;

Que l'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse être demandée en justice ;

Que l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par décision de justice, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans ;

Que lorsqu'une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

Attendu que, par déclaration déposée le 29 août 2018, Madame [S] a sollicité de la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes, l'ouverture d'une procédure de surendettement ;

Que, suivant décision en date du 23 octobre 2018, la commission de surendettement a déclaré la demande recevable et préconisé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, synonyme d'effacement de sa dette locative ;

Que, consécutivement à la notification de cette décision, un recours en contestation a été formé par la SA LOGIS FAMILIAL ;

Que le tribunal d'instance de NICE, statuant sur ce recours par jugement en date du 20 décembre 2019, a dit n'y avoir lieu au prononcé d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et renvoyé le dossier à la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes pour l'élaboration de nouvelles mesures ;

Que l'audience de plaidoirie, ayant donné lieu au jugement du Tribunal judiciaire (Pôle Proximité) de NICE du 15 juin 2020, s'est déroulée le 27 février 2020, c'est-à-dire avant la décision de clôture du dossier de Madame [S] par la commission de surendettement des Alpes-Maritimes, intervenue le 12 mars 2020 ;

Attendu, cependant, que si l'ouverture d'une procédure de surendettement est susceptible d'entraîner l'effacement de la dette locative, la situation d'impayés de loyers subsiste de sorte que rien n'empêche le bailleur de saisir le juge d'une demande de résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations auxquelles est tenu le preneur, en tenant compte tant de la dette locative antérieure à la saisine de la commission de surendettement que de celle née postérieurement ;

Qu'effectivement, l'effacement de la dette n'équivaut pas à son paiement et ne saurait, par conséquent, entraîner l'effacement de la faute commise par le locataire qui ne paie pas le loyer ;

Attendu que la modification de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 n'est pas de nature à faire évoluer ce constat ;

Attendu que Madame [S] fait valoir qu'entre décembre 2018 et mars 2020, elle a continué à payer le loyer et les charges à hauteur de ses capacités, qu'elle a repris le paiement régulier des échéances à compter du mois d'avril 2020, apuré sa dette locative au moins de juin 2020 et est aujourd'hui à jour dans le paiement des loyers courants ;

Attendu, néanmoins, que Madame [S] a accumulé, une dette locative conséquente résultant d'un défaut de paiement des loyers pendant plusieurs mois, constitutif d'un manquement à l'obligation essentielle du preneur de paiement de ses loyers à l'échéance convenue par les parties ;

Que le fait que la décision d'expulsion soit susceptible d'avoir des conséquences préjudiciables pour la débitrice, eu égard à la situation dans laquelle elle se trouve, n'est pas de nature à faire disparaitre son manquement à ses obligations contractuelles ;

Qu'il résulte de tout ce qui précède que la SA LOGIS FAMILIAL était fondée à demander la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 décembre 2005 avec Madame [S] ;

Qu'il n'y a, par conséquent, pas lieu de réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire (Pôle Proximité) de NICE en date 15 juin 2020 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné à Madame [S] de libérer l'appartement, dit qu'à défaut pour la preneuse d'avoir volontairement libéré les lieux, la SA LOGIS FAMILIAL pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, condamné Madame [S] au paiement de la somme de 1 771, 54 € au titre des impayés de loyer, de la somme de 572, 49 € au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux, de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance ;

Attendu qu'il sera alloué à la SA LOGIS FAMILIAL, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Madame [S], qui succombe, supportera les dépens d'appel ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2020 par le Tribunal judiciaire ( Pôle Proximité ) de NICE ;

Y ajoutant,

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Madame [S] à verser à la SA LOGIS FAMILIAL la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens d'appel.

LA GREFFIERELE PRESIDENT