Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

ARRET N°

du 11 octobre 2022

R.G : N° RG 21/01655 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FBSS

[E]

c/

[S]

SA [Adresse 10]

AL

Formule exécutoire le :

à :

Me Cédric ESTEVEZ

la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 11 OCTOBRE 2022

APPELANT :

d'un jugement rendu le 19 juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

Monsieur [D] [E]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté par Me Cédric ESTEVEZ, avocat au barreau de l'AUBE

INTIMEES :

Madame [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N'ayant pas constitué avocat,

SA [Adresse 10] immatriculée au RCS DE [Localité 11] sous le N°B562.881.292, au capital de 9.303.250 euros, prise en la personne de son Président du Conseil d'administration domicilié de droit audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et Me Chloé RICARD, avocat au barreau de l'AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Benoît PETY, président de chambre

Mme Anne LEFEVRE, conseiller

Mme Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l'audience publique du 13 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2022,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2022 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé du 29 mars 2016, la société Mon Logis, SA d'HLM, a donné à bail à Mme [F] [S] et M. [D] [E] un logement sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 554,26 euros charges comprises.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 novembre 2020, la société Mon Logis a mis en demeure Mme [S] et M. [E] de cesser les tapages nocturnes, injures, menaces et le stationnement de leur véhicule sur l'emplacement affecté à un autre locataire dans le parking souterrain.

Le 26 février 2020, la société Mon Logis a fait assigner Mme [S] et M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion des locataires, leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme de 500 euros pour frais irrépétibles.

Lors de l'audience du 14 mai 2021, la société Mon Logis a maintenu ses demandes et indiqué que Mme [S] n'était plus dans les lieux. Cette dernière a déclaré avoir quitté le logement concerné depuis le 22 novembre 2016 et a demandé à être mise hors de cause.

M. [E] n'a pas comparu à l'audience.

Le jugement du 19 juillet 2021 a, sous exécution provisoire :

- mis Mme [S] hors de cause,

- prononcé la résiliation du bail passé entre la société Mon Logis et M. [E] à compter du 14 mai 2021,

- dit M. [E] occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, au besoin avec l'assistace de la force publique,

- condamné M. [E] à payer à la société Mon Logis une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 14 mai 2021 jusqu'à la restitution des clés,

- condamné M. [E] à payer à la société Mon Logis la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation,

- rejeté le surplus des demandes.

Le 18 août 2021, M. [E] a fait appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par conclusions du 17 novembre 2021, M. [E] demande à la cour, au visa des articles 6 du code de procédure civile et 1728 du code civil, d'infirmer le jugement afin de débouter la société Mon Logis de toutes ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon écritures du 10 janvier 2022, la société Mon Logis conclut au débouté de l'appel et à la confirmation du jugement du 19 juillet 2021. Elle demande en outre la condamnation de M. [E] à lui payer une somme de 3 325,94 euros correspondant aux indemnités d'occupation impayées, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux et une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

M. [E] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Mme [S] selon procès-verbaux de recherches infructueuses des 21 septembre et 9 décembre 2021. Elle n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2022.

Motifs de la décision :

Sur la résiliation du bail :

Selon l'article 1184 du code civil, en sa rédaction applicable au jour du contrat,'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

L'article 1728 du code civil dispose que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.'

La société Mon Logis verse aux débats la plainte datée du 4 novembre 2020 d'une voisine de M. [E] faisant état de nuisances sonores fréquentes provenant de l'appartement n°[Adresse 5] : musique très forte 'au point que l'on ressent des vibrations dans les meubles', coups dans les murs, même très tard le soir. Plusieurs fois, elle a appelé la police et à chaque fois elle a subi des représailles : dégradations de sa boîte-à-lettres, insultes et menaces criées du balcon, coups dans les murs.

La société Mon Logis a convoqué Mme [S] et M. [E] le 10 novembre 2020 afin de tenter une médiation. Personne ne s'étant présentée, le bailleur a mis les locataires en demeure de cesser immédiatement leurs agissements et les a informés de la saisine du service 'contentieux' en vue d'une procédure de résiliation du bail, par courrier daté du 12 novembre 2020.

Par lettre datée du 17 novembre 2020, la société Mon Logis a indiqué à M. [E] que son fils se garait dans le parking souterrain sur l'emplacement loué par un autre locataire, lui demandant de libérer la place rapidement.

Le bailleur communique également copie de deux réclamations : l'une du 27 décembre 2021 pour squatt par des jeunes qui fument dans les escaliers du [Adresse 6], l'autre du 29 décembre 2021 pour tapage nocturne et diurne, signalant que 'les enfants [E] font toujours du trafic notamment dans l'entrée C et F, roulent avec de grosses cylindrées, planquent des trucs dans les regards...'.

M. [E] répond qu'il élève seul ses quatre fils, la mère, Mme [S], étant partie soudainement du foyer en avril 2016, et que l'aîné a quitté le domicile paternel en septembre 2021 pour poursuivre ses études. Il conteste tous les faits reprochés et dit avoir des attestations de voisins démontrant qu'il respecte son obligation de jouissance paisible. Cependant, il ne les produit pas, ni aucune autre pièce relative au comportement habituel des membres de la famille.

Il apparaît ainsi que le premier juge a exactement apprécié que les troubles du voisinage et agissements nuisant à la vie des locataires occasionnés par M. [E] ou ses enfants caractérisaient une violation grave et renouvelée des obligations du bail et qu'il convenait de prononcer la résiliation du bail au jour de l'audience, soit le 14 mai 2021.

Sur les autres demandes :

Le jugement est confirmé en ce qu'il met Mme [S] hors de cause, aucune demande n'étant formée à son encontre.

Il est également confirmé en ce qu'il ordonne l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, à défaut de libération spontanée des lieux, et en ce qu'il condamne M. [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 14 mai 2021 jusqu'à restitution des clés.

La société Mon Logis sollicite la condamnation de M. [E] au paiement d'une somme de 3 325,94 euros correspondant au montant des loyers, indemnités d'occupation, charges dus au 31 décembre 2021. Elle justifie du montant de cette somme par un extrait de compte daté du 5 janvier 2022, accompagné des extraits de compte antérieurs. M. [E] ne formule aucune critique s'agissant du montant réclamé. Il convient donc d'accueillir la demande en paiement du bailleur.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

M. [E] succombe en son recours et supporte les dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [E] au paiement d'une indemnité de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de le condamner en outre au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs,

Confirme le jugement du 19 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il met Mme [S] hors de cause,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] à payer à la société Mon Logis une somme de 3 325,94 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2021,

Condamne M. [E] à payer à la société Mon Logis une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

Condamne M. [E] aux dépens d'appel.

Le greffier Le président