Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 OCTOBRE 2022

N° 2022/ 644

Rôle N° RG 21/12860 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBD7

[N] [R]

C/

[O] [J]

[G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles REINAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 01 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00423.

APPELANTE

Madame [N] [R]

née le 14 Mai 1986 à [Localité 3] (SUISSE),

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par Me Charles REINAUD, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [O] [J],

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [G] [Z],

demeurant [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022,

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 1er septembre 2019, madame [N] [R] a donné en location à monsieur [O] [J], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 700 € outre 80 € de provision sur charges.

Madame [N] [R] a fait délivrer un commandement de payer daté du 4 septembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] de lui régler la somme de 4 960 €.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 1er juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :

débouté madame [N] [R] de ses demandes,

condamné madame [N] [R] au paiement des dépens,

rejeté toute demandes plus ample ou contraire.

Selon déclaration reçue au greffe le 31 août 2021, madame [N] [R] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 14 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [N] [R] demande à la cour de :

réformer l'ordonnance entreprise,

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties,

'ordonner l'expulsion de monsieur [O] [J], madame [G] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

'condamner monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] solidairement à lui payer à titre provisionnel une somme de 15 180 €, somme arrêtée au 1er octobre 2021 au titre de la dette locative,

'condamner solidairement monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 780 € par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux, les sommes étant indexées et portant intérêts au taux légal à compter de la décision,

'condamner monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] solidairement à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamner monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Régulièrement intimés à étude par actes du 21 octobre 2021, monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] n'ont pas constitué avocat et n'ont pas conclu.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 27 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que madame [N] [R] et monsieur [O] [J] sont liés par un bail écrit en date du 1er septembre 2019 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.

Par acte délivré le 4 septembre 2020, madame [N] [R] a fait commandement à monsieur [O] [J] et madame [G] [Z] de payer la somme de 4 960 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Le document produit au dossier est conforme et comprend les 5 feuilles mentionnées à l'acte, dont le décompte des sommes dues. Il est donc régulier et conforme aux prescriptions légales.

Ce commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

Toutefois, force est de relever que le bail n'a été souscrit que par monsieur [O] [J], madame [G] [Z] n'apparaissant en rien à ce titre. Il n'est pas fait état d'un mariage entre les intimés. Il n'est pas justifié de documents émanant de la caisse d'allocations familiales permettant d'établir que madame [G] [Z] soit locataire du logement en cause. La seule indication par l'huissier de justice de ce que son nom figurerait sur la boîte aux lettres à l'adresse du bien est insuffisante à conférer à madame [G] [Z] la qualité de locataire, et même à établir sa présence dans les lieux.

En conséquence, le contrat de bail se trouve effectivement résilié depuis le 4 novembre 2020. De même, monsieur [O] [J] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose. En revanche, la demande présentée à ce titre contre madame [G] [Z] ne peut prospérer en référé.

En ce sens, l'ordonnance querellée doit être infirmée quant au constat de la résolutoire et quant au rejet de la demande d'expulsion de monsieur [O] [J], et confirmée à l'égard de madame [G] [Z].

Sur la provision pour dette locative

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'occurrence, la dette de loyer court depuis décembre 2019 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation. Le bail est résilié à la date du 4 novembre 2020.

Seul le dernier décompte actualisé peut être pris en compte, soit en mai 2021 à hauteur de 11 280 €. La créance de madame [N] [R] est donc établie à hauteur de cette somme sans contestation sérieuse à l'égard de monsieur [O] [J], seul locataire du logement, du moins au vu des pièces produites. Il en résulte une contestation sérieuse quant au principe même de toute condamnation à l'endroit de madame [G] [Z] dont la qualité de locataire, débitrice qui plus est solidaire du loyer, n'est pas établie.

L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée de ce chef envers monsieur [O] [J], mais confirmée à l'égard de madame [G] [Z].

Sur la provision en termes d'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [J] s'étant maintenu dans les lieux, il est redevable d'une indemnité d'occupation qui apparaît non sérieusement contestable à hauteur du loyer, régulièrement indexé, augmenté des provisions sur charge jusqu'alors pratiquées. Ainsi il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise et de le condamner à verser à madame [N] [R] une somme provisionnelle de 780 € par mois à compter de juin 2021 (compte tenu de la condamnation incluant l'indemnité d'occupation provisionnelle à la date de mai 2021) et jusqu'à libération complète des lieux. La même contestation sérieuse existe au regard de madame [G] [Z], de sorte qu'aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [O] [J] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, l'ordonnance entreprise étant réformée en ce sens. En outre, il convient de le condamner à verser à madame [N] [R] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions, à l'exception de celles ayant rejeté les demandes présentées contre madame [G] [Z],

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions déboutant madame [N] [R] de toutes ses prétentions contre madame [G] [Z],

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 novembre 2020 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

Condamne monsieur [O] [J] à payer à madame [N] [R] la somme de 11 280 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés en mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

Condamne monsieur [O] [J] à payer à madame [N] [R] la somme de 780 € à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er juin 2021 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,

Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de monsieur [O] [J] demeurant [Adresse 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Dit que la présente ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département des Bouches-du-Rhône en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,

Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

Condamne monsieur [O] [J] à payer à madame [N] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [O] [J] au paiement des dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer le concernant.

La greffière,La présidente,