Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 05 OCTOBRE 2022

(n° 224 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02505 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCMO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Evry - RG n° 18/05432

APPELANTES

Madame [K] [P]

faisant élection de domicile au cabinet de Maître [X] [L] - [Adresse 4]

[Localité 5]

Société A91 IMMOBILIER

ayant son siège social : [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par Me Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0955

INTIMEE

S.C.I. SCI SOLEN

ayant son siège social : [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseillère

Madame Fabienne TROUILLER, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Anaïs DECEBAL

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par l'effet d'un bail précaire signé en 2012, la société A91 Immobilier est devenue preneuse d'un local appartenant à la SCI Solen dans un bâtiment situé [Adresse 2] (91). Après un dégât des eaux en 2014, les parties se sont accordées pour déplacer cette activité dans d'autres locaux appartenant à la SCI Solen, situés dans le même bâtiment. Par acte du 21 juillet 2015, le bail a été soumis au régime des baux commerciaux.

Par exploit du 27 février 2018, la société A91 Immobilier a donné congé à son bailleur à effet du 31 août 2018.

Par exploit du 14 août 2018, la société A91 Immobilier et Madame [K] [P], gérante de l'agence immobilière, ont fait assigner à comparaître la SCI Solen devant le tribunal de grande instance d'Evry, devenu le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire a déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation ; déclaré les demandes formulées par la société A91 Immobilier et Madame [K] [P] recevables ; débouté la société A91 Immobilier et Madame [K] [P] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la SCI Solen ; les a condamnées aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI Solen une somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties du surplus de leur demande ; dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 05 février 2021, la société A91 Immobilier et Madame [K] [P] ont interjeté appel total du jugement. Par conclusions déposées le 02 août 2021, la SCI Solen a interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 juillet 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 05 mai 2021, par lesquelles la société A91 Immobilier et Madame [K] [P], appelantes à titre principal et intimées à titre incident, demandent à la Cour d'infirmer le jugement, et statuant à nouveau, de condamner la SCI Solen à payer à la société A91 Immobilier à titre principal, au titre des pertes d'exploitation, les sommes de 10 010 € HT d'honoraires de location ; 2 550 € au titre de la perte d'honoraires de gestion ; 1 418 € lié au surcoût des charges sociales ; 106 € au titre des cotisations Humanis ; au titre de l'indemnité d'éviction, la somme de 100 000 € et au titre des frais de déménagement (mémoire) ; à titre subsidiaire, les sommes de 50 000 € au titre de la perte du droit au bail ; 5 000 € au titre des frais de déménagement ; condamner la SCI Solen à payer à Madame [K] [P] la somme de 50 000 € en réparation de ses préjudices corporels ; en toute hypothèse, condamner la SCI Solen à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI Solen aux dépens.

Vu les dernières conclusions déposées le 29 septembre 2021, par lesquelles la SCI Solen, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société A91 Immobilier et Madame [K] [P] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre elle et en ce qu'il les a condamnées à lui payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; infirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; statuant à nouveau, condamner la société A91 Immobilier et Madame [K] [P] à lui payer la somme de 15 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ; y ajoutant, condamner la société A91 Immobilier et Madame [K] [P] solidairement entre elles au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner solidairement sous la même solidarité en tous les dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée.

Au soutien de leur demande relative au paiement d'une indemnité d'éviction, les appelantes affirment que le départ de la société preneuse a été provoqué par le comportement fautif et agressif de la société bailleresse, et ajoutent que cette dernière aurait manqué à son obligation de délivrance, porté atteinte à son droit à l'enseigne, négligé la mise aux normes d'accessibilité des locaux. Elles prétendent que la bailleresse aurait manqué à son obligation de garantie d'éviction et prétendent démontrer des voies de fait, de violences et tentatives d'escroqueries lui étant imputables. Elles reprochent à la société bailleresse d'avoir réclamé le reliquat du paiement des loyers sans tenir compte de la compensation.

La SCI Solen soutient que le congé délivré par le locataire constitue une manifestation unilatérale de volonté de quitter les lieux, laquelle exclut le paiement d'une indemnité d'éviction.

Les appelantes font grief au premier juge de ne pas avoir retenu l'existence de préjudices alors que la société A91 Immobilier a subi une perte d'activité par le fait du bailleur, caractérisée par une perte d'honoraires de location et de gestion, ainsi qu'au départ de la collaboratrice de l'agence ; elles invoquent une perte du fonds de commerce ou, à titre subsidiaire, du droit au bail, et des frais de déménagement. Elles ajoutent que Madame [P] a personnellement subi un préjudice du fait de la dégradation consécutive de son état de santé.

La SCI Solen fait sienne la motivation des premiers juges et prétend n'avoir commis aucune faute. Elle soutient par appel incident sa demande de dommages et intérêts, pour procédure abusive.

MOTIFS DE L'ARRET

La demande principale tend à obtenir l'indemnisation de pertes d'exploitation, mais en réalité l'indemnisation de préjudices ainsi définis :

- 10 010 € HT d'honoraires de location

- 2 550 € au titre de la perte d'honoraires de gestion

- 1 418 correspondant à un surcoût des charges sociales

- 106 € au titre des cotisations Humanis

ainsi qu'une indemnité d'éviction d'un montant de 100'000 €.

L'indemnité d'éviction est sollicitée sur le fondement de l'article L 145-14 du code de commerce qui met à la charge du bailleur une telle indemnité en cas de refus de renouvellement du bail. Le tribunal doit être approuvé d'avoir jugé qu'en raison de l'expiration du bail par l'effet d'un congé donné par la société A91 Immobilier, celle-ci n'est pas fondée à demander le paiement d'une indemnité d'éviction en application du texte précité.

Pour ces motifs, la demande subsidiaire d'indemnisation pour un montant de 50 000 € au titre de la perte du droit au bail et pour un montant de 5 000 € au titre des frais de déménagement n'est pas davantage fondée.

Les autres demandes principales précitées s'analysent en une demande de dommages-intérêts.

La perte des honoraires de location est réclamée pour la période d'octobre 2017 à décembre 2017.

La société appelante prétend avoir perdu ces honoraires en raison du fait que Mme [P], gérante, a été placée en arrêt de travail du 19/10 au 24/11/2017, puis du 09/12/2017 au 09/01/2018, puis du 10/01/2018 au 10/02/2018, puis du 18/05 au 5/06/2018.

Aucune pièce produite ne vient démontrer que l'arrêt de travail de la gérante serait imputable à une faute de la SCI Solen. À cet égard, la lettre du Docteur [T] en date du 8 novembre 2017, curieusement adressé à un confrère non dénommé et portant l'adresse de Madame [K] [P] qui est la patiente, semble démontrer qu'un arrêt travail serait lié à des conditions d'exercice professionnel dégradé avec des menaces d'agression physique sur le lieu de travail, mais ne démontre pas directement une faute de la SCI Solen. Les litiges entre le bailleur et le preneur ont pu certainement avoir des répercussions psychologiques sur la santé de la gérante de la société, et la plainte déposée par Madame [P] le 21 octobre 2017 semble donner crédit à cette hypothèse. Cependant, les suites de cette plainte ne sont pas connues. Par ailleurs, si le chiffre d'affaires de la société appelante a légèrement baissé de 2015 à 2017, le résultat net comptable qui était négatif fin 2015, quasiment nul en 2016, était positif pour l'exercice 2017. La preuve n'est donc pas rapportée d'une perte financière imputable, même indirectement du fait de l'état de santé de la gérante, à une faute du bailleur.

La perte d'honoraires de gestion serait le résultat de la révocation de certains mandats confiés par des propriétaires pour la gestion de leurs biens, du fait de l'indisponibilité de la gérante. Pour les motifs précédemment énoncés, outre le fait que la révocation de certains mandats n'est pas justifiée par des pièces produites, la demande d'indemnisation de ce préjudice n'est pas fondée, faute de preuve.

Les sommes réclamées au titre des charges sociales correspondraient à un surcoût de charges induits par la démission de la salariée, elle-même motivée par la pression exercée par le gérant de la SCI Solen ayant un impact négatif sur ses conditions d'exercice professionnel. Elles correspondent à un paiement des congés payés non pris par la salariée et ne constituent en aucun cas un préjudice pour l'employeur.

Les demandes principales ne sont donc pas fondées.

La demande de condamnation de la SCI Solen à payer à Madame [K] [P] la somme de 50 000 € a pour objet la réparation de ses préjudices corporels, qu'elle se contente de définir comme 'des préjudices patrimoniaux temporaires et permanents, extra patrimoniaux temporaires et permanents', suivant la nomenclature applicable en matière de réparation du préjudice corporel.

Une telle prétention, pour être admise, supposerait que de tels préjudices soient établis, et pour cela définis précisément par des avis médicaux.

En l'espèce, les pièces produites démontrent que Madame [K] [P] a été reconnue comme souffrant d'un handicap, ne pouvant pas se confondre avec un préjudice corporel. L'avis médical du docteur [T], déjà cité, mentionne qu'elle présente des douleurs liées à un état pathologique qu'il décrit par ailleurs, lesquelles seraient majorées par le retentissement psychologique de conditions dégradées sur son lieu professionnel avec des menaces d'agression physique.

De telles constatations médicales ne sont pas de nature à établir la preuve de préjudices patrimoniaux ou extra patrimoniaux.

La demande d'indemnisation de tous ces préjudices de manière forfaitaire pour un montant de 50'000 € n'est donc pas fondée.

Pour le surplus, la Cour adopte les motifs du jugement entrepris.

Ce jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La SCI Solen n'est pas fondée en son appel incident, à défaut de démontrer que l'action introduite et l'appel formé par la société A91 Immobilier et Madame [P] auraient dégénéré en abus de droit, d'autant que si l'action n'est pas jugée fondée, telle qu'elle a été soutenue, par des moyens inopérants ou par manque de preuves, il résulte des attestations produites par la salariée notamment que le représentant de la SCI bailleresse a fait preuve d'une attitude qui a pu être ressentie comme menaçante et déstabilisante pour la gérante et sa salariée.

En équité, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Solen sera en conséquence déboutée de sa demande d'indemnisation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Les appelantes, qui succombent, supporteront néanmoins les dépens de l'instance d'appel dont la distraction sera ordonnée en application des articles 696 et 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Évry Courcouronnes,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum l'Eurl A91 Immobilier et Madame [K] [P] aux dépens d'appel et autorise maître Mathieu Boccon-Gibod à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT