Autres demandes en matière de baux commerciaux

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 22/09/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 20/05189 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TKXS

Jugement (N°20/00242) rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire à compétence commerciale de Dunkerque

APPELANTS

Monsieur [I] [P]

né le 31 janvier 1957 à [Localité 8], de nationalité française

et

Madame [O] [R] épouse [P]

née le 28 février 1959 à [Localité 6], de nationalité française

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés et assistés par Me Frédérique Mazurek, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [J] [F]

né le 26 février 1947 à [Localité 6], de nationalité française

et

Madame [S] [V]

née le 06 décembre 1952 à [Localité 5] (Algérie), de nationalité française

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par Me Jean-Luc Ninove, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 01 juin 2022 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DELIBERE

Véronique Renard, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 06 avril 2022

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M. [F] et Mme [V] en qualité de bailleurs et M.[P] et Mme [R] son épouse, en qualité de preneurs, ont été liés par un bail commercial portant sur un immeuble sis à [Localité 6], à compter du 1er février 2000, ce jusqu'au 31 janvier 2018, le bail d'une durée initiale de neuf années ayant été renouvelé à effet du 1er février 2009. Considérant avoir acquitté des sommes indues au titre de la fraction de taxe foncière mise à leur charge par les clauses du bail et estimant que cette fraction n'avait pas été calculée sur la base de la portion d'immeuble louée, mais sur celle d'un ensemble plus vaste dont celle-ci dépend, les époux [P] ont vainement demandé aux époux [F] le remboursement du trop versé. Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2019, les époux ont assigné leurs anciens bailleurs en restitution de sommes.  

C'est dans ces conditions que par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

-débouté les époux [P] de leur demande en restitution,

-condamné les époux [P] à payer à M. [F] et Mme [V] la somme de 1 209,25 euros au titre de leur contribution foncière pour l'année 2017,

-condamné les époux [P] à payer à M. [F] et Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [P] aux dépens,

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Les époux [P] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la Cour le 14 décembre 2020.

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 03 avril 2022, lesépoux [P] demandent à la Cour de :

-vu le statut de baux commerciaux,

-vu les articles 1134 (ancien) et 1156 et 1190 du code civil,

-dire l'appel recevable et bien fondé,

-infirmer le jugement entrepris,

-les décharger des condamnations prononcées contre eux en principal, intérêts et accessoires,

-à titre principal :

-condamner solidairement les époux [F] à leur restituer 4 865,67 euros au titre des sommes indument payées,

-condamner solidairement les époux [F] à les indemniser de leur préjudice matériel à hauteur de 1 076,70 euros,

-subsidiairement, suivant interprétation de la clause litigieuse,

-condamner solidairement les époux [F] à leur restituer 2 846,45 euros,

-condamner solidairement les époux [F] à les indemniser de leur préjudice matériel à hauteur de 630,31 euros,

-en tout état de cause,

-condamner solidairement les époux [F] à leur verser 1 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral,

-condamner solidairement les époux [F] à leur verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, dont distraction au profit de leur conseil.

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 4 juin 2021, les époux [F] prient la Cour de :

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-condamner les époux [P] à leur verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

L'ordonnance de clôture est en date du 6 avril 2022.

SUR CE

LA COUR

A l'appui de leur appel principal, les époux [P] demandent, sur le fondement de la responsabilité contractuelle des bailleurs, la restitution de diverses sommes qu'ils leurs ont versées en exécution du bail.

Ils se prévalent ainsi de sommes payées en trop au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière et se fondent sur l'article 9 du bail, sur le principe d'interprétation des clauses des contrats, spécialement l'article 1190 du code civil, sur le principe de la force obligatoire des conventions, sur la définition contractuelle de l'immeuble loué, sur l'état des lieux et sur le plan cadastral.

S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, s'il est exact qu'en matière de bail commercial, cette taxe, qui n'est pas une charge, n'est supportée par le locataire que si une stipulation du contrat le prévoit, les époux [P] méconnaissent toutefois le bail litigieux en affirmant qu'en l'espèce celui-ci ne met pas cette taxe à leur charge.

En effet, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une imposition locale communale facultative instituée à l'article 1521 du code général des impôts, laquelle est bien en l'espèce mise partiellement à la charge du preneur par la clause intitulée « Impôts et charges » du bail, par laquelle les parties ont expressément stipulé que le preneur devait « acquitter pendant toute la durée du bail, le quart des contributions foncières mises sur l'immeuble et autres centimes additionnels » ainsi que les « taxes locales ».

S'agissant de la détermination de la quote-part de taxe foncière sur les propriétés bâties à la charge des locataires, les moyens développés par les époux [P] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

A ces justes motifs, il sera ajouté qu'il est constant que, selon l'état du droit applicable à la date de la conclusion du bail et de celle de son renouvellement, le contrat à lui seul fait la loi des parties.

Il n'est donc possible de tirer aucune conséquence du seul fait allégué comme objectif par les preneurs et selon lequel la quote-part du quart mise à leur charge par la clause du bail déjà rappelée excède la proportion réelle de la superficie du local loué dans l'ensemble de l'immeuble. Rien n'indique que les preneurs, en entrant dans les lieux, n'ont pas connu le parcellaire cadastral ou la disposition de l'ensemble immobilier dont dépend le local commercial, lequel apparaît comme étant uniquement sis [Adresse 1] et constitue deux parcelles : [Cadastre 7], sur laquelle se trouve le local et n° [Cadastre 3], sur laquelle celui-ci ne se trouve pas, ce qui n'est pas contesté.  

En outre, les premiers juges doivent être approuvés d'avoir relevé qu'il est établi que la désignation des lieux figurant au contrat mentionne expressément l'existence et l'usage contractuel « du couloir » dont tous les autres éléments du dossier démontre qu'il est commun aux autres locataires de l'immeuble. Il sera précisé que si le local loué est uniquement sis sur une seule des deux parcelles cadastrales, il s'agit de celle dont la superficie est de loin la plus étendue tandis que l'accès à l'ensemble immobilier se fait par ce même couloir, hormis le passage par le local commercial litigieux.

Il est indifférent que dans la désignation des lieux figurant au contrat il ne soit pas accolé le terme « loué » au mot « immeuble », dès lors que cela aurait constitué une redondance inutile. Les appelants ne remettent par conséquent nullement en question utilement la juste observation des premiers juges selon laquelle le terme immeuble sans la précision « loué » renvoie à l'ensemble immobilier, notamment à l'article 9 déjà rappelé consacré aux impôts et charges, tandis que les termes « immeuble loué » signifie la seule portion de cet ensemble immobilier mise privativement à la disposition des preneurs en vertu du bail.

Dès lors que les époux [P] acceptent expressément de supporter une fraction de la taxe foncière, il convient donc de retenir qu'en vertu des stipulations claires et précises du bail, ils ont consenti à supporter le quart de celle afférente à l'ensemble immobilier et assise sur les deux parcelles, tel qu'appelé par l'administration fiscale sans changement depuis la conclusion du contrat.

La circonstance que les preneurs aient invoqué une disproportion à leur préjudice au moment du renouvellement du contrat est sans conséquence.

La Cour doit également retenir que rien n'empêchait les époux [P] d'obtenir des services fiscaux, lors de la négociation initiale du contrat, les éléments qu'ils invoquent désormais à l'appui de la disproportion qu'ils invoquent.

Il convient de rappeler que les bailleurs sont présumés de bonne foi ; il résulte de ce qui précède que les preneurs échouent en l'espèce à renverser cette présomption.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en totalité.

En équité, les époux [P] verseront aux époux [F] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

Les époux [P] seront également condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne les époux [P] à verser 2 000 euros aux époux [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne les époux [P] aux dépens d'appel

Le greffierLe président

Valérie RoelofsDominique Gilles